城镇居民农村购房的合同效力及后果分析

随着我国经济的发展，城市化速度的加快，许多城镇居民不满城市环境的喧嚣与噪杂，萌生了到农村购买房屋的念头，以享受和体验农村生活的恬静与悠闲，但由此也引发了城镇居民购买农村房屋的合同是否有效的问题。
合同的成立与合同的有效是截然不同的两回事，合同的成立并不一定有效，合同成立以后若欠缺合同生效的条件则不会产生当事人预期的法律效果。根据我国《合同法》第52条的规定，合同无效的情形主要有以下几种：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

对于城镇居民到农村购房的这种行为而言，我国国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第10条规定“禁止城镇居民在农村购买宅基地。”但是，对于国务院的这一文件是否属于法律或行政法规呢？

笔者以为，该文件既不属于法律也不属于行政法规，因为根据《立法法》的相关规定，国务院本身就不是法律的制定主体；当然该文件也同样不符合行政法规的要求，因为行政法规从形式上通常是被称为“条例”、“规定”和“办法”的，仅此即可认定该文件非属行政法规。笔者以为，国务院的这一规定实属一种政策导向，因此单纯依据我国《合同法》第52条的规定并不能认定城镇居民购买农村房屋的效力是否有效。但若换一个视角，从我国《民法通则》第6条来看：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的应当遵守国家政策。从这一角度来说，城镇居民到农村购房的行为并不符合国家的相关政策，由此可以认定城镇居民到农村购房的民事行为是无效的。

在认定城镇居民购买农村房屋的民事行为是无效的情况下，又必须面对这一无效的民事行为所引起的法律后果。根据我国《合同法》的有关规定，合同的无效具有溯及力，合同的无效自始无效，我国《合同法》第58条规定了合同无效的法律后果，即合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据该条的规定，买卖双方在房屋存在且没有被转让的情况下应当互负返还义务，这种所有物的返还实属物权的一种保护方式，其范围应为受领给付时的价值额，因为合同的无效导致双方所取得权利的基础已经不复存在。但有的学者认为，此类案件的缘起大多因为土地、房产的升值所诱发，在合同无效的原因方面主要是由于出卖方受利益驱动而违反了诚实信用的原则，在合同无效的处理上也应根据导致合同无效原因力的大小全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买价格的差异造成的损失来平衡双方的利益。但笔者以为，此时的合同无效与当事人的意思表示无关，关键在于合同的内容有违国家的相关政策，合同的无效是客观存在的，当事人之间相互返还财产并不是一种民事责任，而是合同无效的自然延伸。因此根据出卖方违反诚实信用的原则来衡平双方的利益的做法是值得商榷的。

同时，还有两种情况值得考虑。一是在房屋被二次转让的情况下，合同被确认无效以后，如果受让的第三人为善意时，原房屋的所有人则只能采取债权的保护方式要求买受方返还不当得利；但是，当买受方与受让第三人恶意串通时，原房屋的所有人则仍可基于物权的请求向受让第三方索还房屋。二是在房屋被损毁而价值有所减损时，如果买受方对于房屋价值的减损存在过错，买受方则应当承担相应的赔偿责任；若买受方没有过错，则其仅在现存利益的范围内负返还责任即可。

 北京市平谷区人民法院  金锡杰