2011司法考试《合同法》经典笔记第十三章第一节

　　第一节　租赁合同

　　一、租赁合同概述

　　(一)租赁合同的概念和法律特征

　　《合同法》第212规定："租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁可以区分为使用租赁和用益租赁，仅以使 用为目的的，称为使用租赁;以使用及收益为目的的，称为用益租赁。租赁标的物可以是动产，也可以是不动产，但租赁物须是不消耗物、特定物、有形物。

　　1、租赁合同是转移使用权、收益权的合同。

　　租赁合同是以物的使用、收益为目的的合同，但当事人可以约定排除承租人的使用权。租赁物所有权不发生转移，租赁合同期限届满后，承租人须将原物交还。租赁合同的给付具有持续性，因此可将租赁合同称为持续性合同。

　　2、租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。

　　租赁合同的成立、生效不受是否交付租赁物的左右，是诺成合同。出租人以标的物的使用权、收益权为对价，承租人以租金为对价，租赁合同是双务、有偿合同。

　　(二)租赁合同的种类

　　根据租赁是否确定日期，可以分为定期租赁和不定期租赁。

　　定期租赁，当事人约定了租赁期限，但租赁期限如果过长，不利于平衡当事人之间的利益，所以《合同法》第214条规定："租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年"。

　　不定期租赁，当事人没有约定租赁的期限。不定期租赁的特点是当事人有任意解除权。"当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人"。

　　二、租赁合同的内容

　　(一)出租人的义务

　　1.租赁物交付及保持义务。

　　出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。对租赁物的使用收益，以交付为必要，所以出租人应当按照约定地 点、时间、方式、数量等交付租赁物，并应于租赁关系的整个存续过程中，保持标的物处于适合使用、收益的状态，即保持租赁物符合约定的用途。

　　2.出租人的维修义务。

　　维修通常发生于租赁物破损、老化的情况下，如果是因为承租人的正常使用使标的物破损、老化(包括磨损)的，出租人有维修义务，如果由于承租人的 故意或者过失，致使租赁物破损，自当由承租人承担责任，由出租人自负经费维修。《合同法》第221条规定："承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合 理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。"

　　3.权利瑕疵担保义务。

　　(1)权利瑕疵担保义务的含义。

　　权利瑕疵担保义务，是指出租人应当担保不因第三人对租赁物主张权利，而影响承租人租赁物的使用、收益。权利瑕疵担保义务是法定义务。

　　(2)以抵押的财产出租对租赁合同效力的影响。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定："抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让 人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人 已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。"

　　(二)承租人的义务

　　1、按约定使用与按性质使用。

　　《合同法》第217条规定："承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不 能确定的，应当按照租赁物的性质使用。"如何使用租赁物涉及到双方当事人的利益。首先，承租人应当按照约定的方法使用租赁物;如果没有约定或者约定不明 确，则应按照《合同法》第61条的规定确定对租赁物如何使用，即按合同已有的条款或者交易习惯确定应当如何使用，如果还不能确定，则按租赁物的性质使用。 使用方法与租赁物的用途有关。

　　2、妥善保管的义务。

　　《合同法》第222条规定："承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任"。承租人对租赁物的保管， 应尽善良管理人的注意义务。"保管不善"，是过错的体现，一种观点认为，因承租人的故意和重大过失致使租赁物毁损、灭失的，才承担责任。依照我国《合同 法》第222条的精神，保管不善所体现的过错，包括故意和过失，并未排除轻过失。从法理上看，无偿合同无偿付出的一方，轻过失才能免责。因租赁合同是双 务、有偿合同，若租赁物毁损、灭失，承租人轻过失不能免责。

　　3、不任意改善、增设的义务。

　　《合同法》第223条规定："承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。"

　　4.租金支付义务。

　　租金的支付，是承租人的主要义务。承租人应当按照约定的时间、数额和方式交付租金。承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者 约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届一年时支付，剩余期间 不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

　　5.返还租赁物义务。

　　租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，租赁期间届满或者租赁合同因解除终止，承租 人应当返还原物，但返还原物并不等同于原状返还，因为即使是正常使用，租赁物也会有磨损、老化等损耗，以至于价值降低。因此，返还的租赁物符合约定的状态 即可，如果对返还的租赁物的状态没有约定，返还的租赁物应符合按约定或者按租赁物的性质使用后状态。

　　6.收益权。

　　在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

　　三、承租人的转租权

　　转租是权利还是义务。这要看从哪个角度讲。经同意后可以转租，从这个角度讲，是权利。未经同意不得转租，从这个角度讲是义务。

　　1、转租是指承租人以自己的名义将租赁物出租给第三人(次承租人)使用、收益。对于转租可以这样描述：一个标的物，两个法律关系，三方当事人。 转租与租赁权的转让不同，转租是承租人以自己的名义向次承租人出租;租赁权转让，是承租人将合同约定的租赁权转让给新承租人，原承租人推出合同。

　　2、承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人 应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人转租的，应当取得出租人的同意。未经同意擅自转租的，出租人有权通知承租人解除合 同。出租人通知承租人解除租赁合同以后，承租人与次承租人之间的合同因失去了前提而不能有效成立。

　　3、次承租人对租赁物造成损失的，其应当对转租人(承租人)承担责任，承租人应当对出租人承担责任。不论转租是否经过出租人同意，都是如此。如 次承租人的行为导致租赁物的损害，出租人追究违约责任，只能追究承租人的违约责任，而不能追究次承租人的违约责任，或追究出租人和次承租人的连带责任。如 以侵权为由，则有可能追究承租人和次承租人的连带责任。

　　4、承租人未经同意擅自转租的，出租人有两个权利可以选择行使：第一，出租人可以通知承租人解除双方之间的租赁合同。第二，出租人也可以主张承 租人与次承租人的转租合同不生效。转租不生效的事由是承租人无转租权，擅自处分了他人的财产。转租合同属于效力未定的合同(可追认的合同)。

　　四、买卖不破租赁

　　《合同法》第229条规定："租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。"对此规则，理论上多称为"买卖不破租赁"，实际上， 所有权变动还可以因赠与和继承产生。因赠与和继承致使租赁物在租赁期间发生所有权变动的，同样不影响租赁合同的效力。同时根据《担保法》第49条的规定， 抵押也不能击破租赁。所有权变动不能击破租赁，是指先有租赁，后发生所有权变动的情况。租赁物在租赁期间所有权发生变动，归属第三人(买受人、受赠人、继 承人)时，承租人可以其租赁权对抗新的所有权人。也就是新的所有权人与承租人应继续原租赁合同，直至终期届至。换一个角度说，新的所有权人取代了原出租人 的地位。租赁物是动产还是不动产，不影响该规则的适用。