租赁合同纠纷，抓住疑点反败为胜

发布日期：2010-11-30 作者：110网律师

代理承租人诉房屋出租人租赁合同纠纷案件二审胜诉
抓住一审疑点二审反败为胜

案情
昝某于2009年2月1日与房屋所有人郭某签订房屋租赁合同，约定：昝某从事餐饮经营，每月租金35700元，租期五年。合同签订后，昝某开始进行装修，办理开业相关手续，在办理过程中，得知业主不同意在此房屋从事餐饮经营，并已于2010年1月7日通知郭某。昝遂与郭某提出解除合同。遭到郭某的拒绝后，昝某聘请某律师于5月25日向西城区法院提起诉讼，要求解除合同，赔偿装修款、人工损失等60余万元。此案先后几次开庭，由简易程序转为普通程序，在经历了七个多月的期待，满怀信心的昝某终于等来了一审法院判决，判决：1、解除合同；2、昝某搬离添置物品；3、昝某按合同约定支付2009年4月1日至2010年1月2日期间9个月租金32万余元；4、郭某返还押金8万元；5、郭给付昝某装修款5万余元。按此判决，昝某应当支付郭某18万元。
败诉
原以为一审必胜的案件，可是法院却判决昝某败诉，本来应该由对方支付给自己十几万元，算算昝某还需要支付给郭某18万元。看到这个结果，一切都傻了，明明应该自己的胜诉的案件，为什么却败诉了。天理何在？问律师，律师说对方在法院有人，只能在二审法院看看能不能改过来了。法官在徇私舞弊？一个外地人在北京怎么可能与法官有关系呢？
另约律师
此时昝某想到了一个朋友景某。在当初起诉时，景某曾对其说，请没请律师，不行帮你找一个律师。昝某说，请律师了，而且是很好的关系，景某开玩笑的说，律师行不行呀，不行我给你找个律师，别输了。昝某信心十足的说，没事，这官司必赢。可到头来，却是这个结果。当着代理律师的面，拿起手机给景某打电话说，我的案件败诉了，你说的律师在北京吗？就这样，在景某的介绍下，杨汉卿律师与昝某见了面。
受案
杨汉卿律师看了判决书后，问了昝某几个问题，并指出了一审庭审时，对方代理律师都提出什么问题？昝某满脸疑问的说没有印象。遂让其复印庭审笔录和代理律师的代理词，然后再约时间谈。三天后，昝某如约与杨汉卿律师会面。昝某见面第一句话是，杨律师，你太厉害了，看看判决书知道对方律师说什么了，我这个参加庭审的都没有记得。原来代理律师没有制作代理词提交法庭。
分析
看过庭审笔录等相关材料后，杨律师说，此案可以代理，但只能做到二审调解处理，既不支付给对方18万元，对方也不能再支付昝某的损失，也就是互相互不给付金钱义务，租赁合同解除。基于租赁房屋已经有近一年半时间闲置，双方均有损失的情况下，这也是本案最理想的结果。昝某听后，自己投资全部赔进去了，能否再争取一下？杨汉卿律师说，希望很小。此时，昝某问能否代理二审，杨汉卿表示可能帮助制作一份上诉状，与原来律师制作的上诉状比较一下，你想用那个就用那个，代理的事情以后再谈。上诉期满前，昝某拿着杨汉卿律师制作的起诉状提起上诉。并与朋友景某说，你介绍的律师确实很强，从上诉状的用词就可以看出来。我确定二审聘请杨汉卿律师了。
细节
此案原代理律师未注意的细节是：起诉时主张被告郭某在签订合同前，已接到物业通知，出租房屋不能从事餐饮业，郭某不承认是签订合同前接到的，但承认是签订合同后第五天接到物业通知。恰恰这个对原告有利的细节，一审代理律师却没有注意到。也是此关键问题为二审反败为胜创造了有利条件。
开庭
二审开庭，依据事实和法律规定，提出了三点意见：一是被上诉人故意隐瞒了出租房屋不能从事餐饮业的事实，应当承担上诉人损失的赔偿责任；二是按上诉人所讲，在签订合同后五天接到物业通知，不能从事餐饮业，未及时与上诉人解除合同，理应承担赔偿责任；三是上诉人合同目的无法实现的情况下，按合同约定数额支付房屋租金与情与法与理均没道理。三点意见，当庭博得法官的认可。在法官主持下，成功达成和解。昝某搬离添置物品，昝某无须支付32万元租金，郭某也不再返还押金，最大限度维护了昝某的利益。
结果
虽然没有得到损失赔偿，但至少不需要支付给对方18万元。从法庭出来，昝某说，杨律师你太厉害了，法官怎么判决都让说准了。看到昝某一脸轻松，一扫往日的愁眉苦脸，杨汉卿律师也感到自己努力也没有让客户失望。

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