楼市新政影响下北京买家退房被判胜诉

刘先生签下购房协议当天,国务院就出台禁止为第三套房发放贷款的楼市新政,这让已经交了定金和部分首付的刘先生无力再购买,但开发商却拒绝退款。昨天记者获悉,通州法院判决刘先生不构成违约,开发商须全额退款。这是楼市新政引发的解约潮中,首起判决开发商败诉的案件。 刘先生和妻子在怀柔区各有一套房产,今年4月17日,他又看中了通州区海棠湾嘉园项目中的一套房子,与开发商北京亚通房地产开发有限责任公司签订了北京市商品房认购书,约定认购这套建筑面积88.64平方米、总房款高达223万余元的房产。当天刘先生支付了定金5万元和预付款5万元,其余房款采取按揭贷款方式支付。但当天国务院便出台遏制房价过快上涨的新政策,规定对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。4月30日,北京市政府也发布文件,要求商业银行根据风险状况暂停发放购买第三套及以上的住房贷款。
刘先生说,新政出台致使他无力购买该楼房,因此他向开发商提出解除合同、退还定金和预付款,但遭到拒绝。
被告开发商的代理人证实了刘先生的付款过程,但认为刘先生没有按照约定交齐首付款,现在单方要求解除合同、退还款项,已经构成严重违约,因此无权要求返还定金。他们认为,新政对于刘先生履约并没有任何影响,刘先生的理由不能成立。
法院认为,刘先生与开发商签订商品房认购合同,约定以贷款方式购买房屋,但后来北京市颁布的购置房屋政策,导致刘先生无法通过贷款方式购买房屋,这是双方在签订合同时所无法预见的,而且这一事由不可归责于双方当事人,现在合同已经无法继续履行,应予解除。据此,判决开发商返还刘先生定金和首付款共10万元。
律师观点：
无条件退房必须符合：
1、双方签订合同成立并生效；
2、出现订立合同时无法预见且不可归责任何一方的事由；
3、无法继续履行或继续履行将显失公平。
处理方式：
1、双方协商变更合同条款；
2、提前终止或解除合同。