筒子楼拆迁案中案

发布日期：2011-03-02 作者：贾霆律师

引子
有人说，世界上最难相处的关系是婆媳关系。这种关系之所以难处，是因为婆婆和儿媳之间没有血缘关系，虽然缺乏骨肉亲情，却还要朝夕相处，时间长了，难免会有一些磕磕碰碰的。然而我觉得，亲属关系中还有一种比婆媳关系更难相处的，那就是继父母与继子女之间的关系。
我在朝阳区市政管理委员会担任法律顾问期间，遇到过一场继女与继母之间为拆迁安置问题闹上法庭，甚至反复诉讼的连环案。
一、换房居住
首都某医科大学的荣玉莲教授，已经在该校执教三十多年，可以说把自己的一生奉献给了教育事业。1984年，医科大学分配给荣玉莲一套两居室住房，位于该大学11号院9号楼3单元103号。虽然说是那种老式的筒子楼，但在那个并不富裕的年代，有这样一套住房已经是多少人梦寐以求的了。该房屋的产权属于医科大学，双方之间签订有《公房租赁合同》。
俗话说，“天有不测风云”。结婚没几年，荣玉莲的爱人就英年早逝，此事给荣玉莲带来很大的伤痛，出于对先夫的深情，此后多年她一直过着单身的生活。直到1995年初，经人介绍，她认识了一个叫轩开文的中年离异男子。几个月的相处中，荣玉莲发现轩开文虽然与前妻有个女儿，但已经成年并有了自己的工作，再加上老轩人比较实在，自己已经步入中年了，就没有再过多考虑，两人于当年7月到民政局领取了结婚证，组成了一个新的家庭。
结婚后，为了大家生活的方便，荣玉莲搬到了轩开文家的房子里去住，老轩的女儿轩诗惠则搬到荣玉莲原来住的医科大学11号院9号楼3单元103号房屋居住。但是，房屋的租金和物业费一直是荣玉莲交纳的。因为大家不在一起生活，只是逢年过节的偶尔相聚一下，荣玉莲和继女轩诗惠之间倒也相安无事。
2003年3月，轩开文因病去世。没有了这个联系的纽带，荣玉莲和轩诗惠两人之间的来往就更少了。
二、购买产权
转眼到了2007年，因为明年要举办奥运会，北京开始了大规模的城市环境整治工作。医科大学的大部分家属楼都是承建于上世纪六、七十年代的老式建筑，所以这次整改的工程量很大，其中包括荣玉莲承租、轩诗惠实际居住的11号院9号楼3单元103号房屋。
在政府实施拆迁之前，按照拆迁工作的相关规定和实践中的习惯做法，公房的产权单位一般是通过两种方式与承租人进行产权界定：一种是成本价出售产权，由承租人以低廉的价格购买所居住的房屋，将产权转移到自己名下；另一种是通过“弃产”即产权单位完全放弃产权，由拆迁人直接对承租人进行安置补偿。
医科大学采取的是前一种办法。2007年6月21日，荣玉莲与医科大学签订了《购买公有住宅简易房、筒子楼协议书》，由荣玉莲出钱买下了11号院9号楼3单元103号房屋的产权。
三、维权败诉
得知这一情况后，轩诗惠感觉到很委屈：当初是换房居住的，既然你荣玉莲已经搬到了我们家里，我也在这套房子里居住了12年，凭什么你还作为该房子的承租人，以优惠价购买这套房子的产权呢？为此，轩诗惠多次找医科大学和荣玉莲讨要说法，但是一直没有一个令她满意的结果。于是，轩诗惠一纸诉状把继母和医科大学告上了法庭。
在起诉状中，轩诗惠称：我于1995年9月搬到争议房屋居住至今， 12年来，这里就成了我的一个真正意义上的家。荣玉莲虽然是挂名的承租人，但她实际上并不在这里居住，而是从1995年同我父亲再婚后就搬到了我家居住，我才是这个房子的真正主人。两被告背着我于2007年6月21日签订了《购买公有住宅简易房、筒子楼协议书》，将房屋的产权低价卖给荣玉莲，其行为侵犯了我的合法居住权和优先购买权。为此，我请求人民法院查明事实，依法确认两被告签订的《购买公有住宅简易房、筒子楼协议书》无效。
三个月后，朝阳区人民法院对此案作出判决，认为轩诗惠的请求没有法律依据，据此驳回了她的诉讼请求。轩诗惠不服，向北京市第二中级人民法院提出上诉，不久，二中院以终审判决维持了朝阳区法院的一审判决。
四、再上法庭
一波未平，一波又起。就在轩诗惠诉讼期间，2007年7月，朝阳区市政管理委员会作为拆迁人，委托医科大学具体实施该辖区内的拆迁安置工作。7月2日，医科大学代表朝阳区市政管理委员会与荣玉莲签订了关于11号院9号楼3单元103号房屋的《拆迁货币补偿协议》，双方约定：由朝阳区市政管理委员会补偿给荣玉莲各项拆迁补偿款78万余元，荣玉莲负责将11号院9号楼3单元103号房屋一周内腾空，交给医科大学拆除。
轩诗惠不但没有打赢官司，反而连居住了12年的房子马上也要被夷为平地，她无论如何也咽不下这口气。于是，2007年10月，她又委托律师把继母荣玉莲、医科大学、朝阳区市政管理委员会作为共同被告告到了法院，要求法院确认医科大学代表朝阳区市政管理委员会与荣玉莲2007年7欲2日签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》无效，诉讼费由三被告承担。
五、律师介入
法院在一周内向三被告送达了起诉状副本。朝阳区市政管理委员会办公室将上述材料转交给我处理。从诉状中，我看到原告轩诗惠这次起诉的理由是：医科大学11号院9号楼3单元103号房屋虽然名义上为荣玉莲承租，但事实上她从1995年起就已经不在该房子里居住，多年来一直由原告居住使用至今。原告的户口也于1996年10月迁到了该房子里。故该房屋的实际承租人应当是原告，与第一被告荣玉莲不存在任何关系。荣玉莲于2007年6月21日与第二被告医科大学签订的《购买公有住宅简易房、筒子楼协议书》，因第一被告不具有承租人身份，故该合同属于无效合同。2007年7月2日，第一被告又以产权人身份作为被拆迁人，与第二、第三被告签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。原告认为，第一被告既不是承租人，也不是合法的所有权人，故三被告恶意串通签订的上述协议侵犯了原告的合法权益，应当属于无效行为。
此时，轩诗惠起诉医科大学和荣玉莲筒子楼买卖协议无效的案子还没有最终结果。在法定期限内，我代理朝阳区市政管理委员会向法院递交了书面答辩意见，认为朝阳区市政管理委员会委托医科大学与荣玉莲签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》并未违反法律规定，应属有效协议；请求法院驳回原告的起诉。
六、法庭交锋
开庭过程中，原告和她的代理律师坚持认为自己是涉案房屋的实际承租人，有权利购买该房屋并享受被拆迁人的待遇，三被告的行为严重违法，法院应当查明事实，为原告主持公道。
荣玉莲也委托了律师代理。他向法庭答辩：1、原告轩诗惠与本案没有直接利害关系，不具备起诉的主体资格；房屋的产权人、出售人均为医科大学，荣玉莲作为医科大学的员工和涉案房产的承租人购买该房屋符合国家相关政策，合法有效；相反，原告既不是该房屋的承租人，也不是医科大学的员工，其仅仅是无偿使用该房屋，从未交纳过房租和物业管理费，其在别处还有住房。2、原告起诉荣玉莲和医科大学之间的房屋买卖合同无效的案件已经有了结果，法院驳回了她的诉讼请求。为此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。
医科大学的代理人向法庭提出：1、三被告签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》合法有效，原告不是涉案房屋的承租人，荣玉莲再婚后只是允许其暂时居住，并没有变更承租人，况且变更承租人也必须经过产权人同意。2、原告前面起诉荣玉莲和医科大学之间的房屋买卖合同无效的案件已经败诉，现在又起诉本案没有事实和法律依据。
原告本人作为一般老百姓不懂拆迁法规是可以理解的，但是，她的代理律师既然接下了这个案子，就应该熟知这方面的法律法规，至少应该在开庭前认真学习一下，做到对案件心中有数，对法律负责，也对自己的当事人负责。可是，原告聘请的这位律师，在法庭上的发言似乎拿不出任何法律依据，完全是凭着一腔热血在为当事人争取权利。唉，我真为有这样的同行蒙羞。
因为收费可观的原因，专门从事房地产拆迁业务代理的律师不在少数，据说，仅北京市自称是拆迁专业律师的就有200多位。可是，说老实话，据我在办案和日常工作中接触、了解到的情况看，相当一部分律师并不是很熟悉拆迁法规，更不用说是精通拆迁业务和拆迁流程了。以至于很多很简单的问题（比如谁应该作为被拆迁人？谁应该被作为安置人口？拆迁补偿款如何在被拆迁人的家庭成员之间进行分配？）律师自己都没有搞明白，就壮着胆子接下了案子，然后匆忙间就上了法庭。当事人委托这样的律师代理，最后承担败诉后果就不足为怪了。
鉴于时常遇到这种情况，我每次出庭应诉时都要向诉讼参与人（包括一些律师）进行一次普法宣传，让他们知道一些基本的拆迁常识。
这个案子也不例外。我向法庭阐述：
根据国务院１９９１年３月２２日颁布、２００１年６月６日修订的《城市房屋拆迁管理条例》和2001年10月29日北京市人民政府制定的《北京市城市房屋拆迁管理办法》第四条第3款规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。
拆迁人应当依照规定对被拆迁人给予补偿；被拆迁人和被拆迁租赁房屋的承租人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。
作为拆迁人的朝阳区市政管理委员会，法律上并没有赋予它判断谁是实际承租人的权利和义务，何况在签订协议时，涉案房屋已不再是公有住房，其产权性质发生了实质性的变更，成了荣玉莲的私有住房。原告多年在该房屋居住甚至将户口迁至该房屋的行为对涉案房屋的产权性质并不能产生任何影响。为此，朝阳区市政管理委员会与荣玉莲签订《拆迁货币补偿协议》的行为并未违反拆迁法律的规定，也没有侵犯原告本人的合法利益。
原告既不是涉案房屋先前登记的承租人，也不是变更产权后的所有权人，她不能享有拆迁人对其进行货币补偿的权利。
既然原告起诉其他两个被告要求确认房屋买卖协议无效的案子已被法院驳回，那么原告这次起诉的基础就已经丧失，她作为这个案子的原告已经不再适格。人民法院应当驳回其起诉。
七、法院判决
2008年8月，朝阳区人民法院经审理后认为：
经2007年本院作出的民事判决和二审生效判决确认，荣玉莲与医科大学签订的《购买公有住宅简易房、筒子楼协议书》应属合法有效，荣玉莲是涉案房屋的唯一合法产权人。在此基础上，三被告签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》也应当合法有效，原告要求确认该协议无效的请求缺乏事实和法律依据，本院难以支持。至于其提出的换房问题，可以另案解决，本案不作处理。为此，判决驳回原告轩诗惠的诉讼请求。
收到该判决后，轩诗惠不服，以一审起诉的理由上诉至北京市第二中级人民法院，要求撤销一审判决，查清事实后予以改判。
2009年3月，北京市二中院经过认真审理，再次驳回轩诗惠的上诉，维持原判。
这场纷争了将近两年的连环案终于画上了句号。也许，围绕在这对继母女之间的恩怨并没有了结，但它已不再是我所关注的范围了。

胜诉要诀：
解决这类纠纷其实并无诀窍。如果非要找出一条捷径的话，那我告诉你的方法是：不但要熟练掌握拆迁法律法规，更重要的是还要了解拆迁实务工作中的业务流程和通常做法。
作为普通律师，你可能接触不到拆迁公司，无法在实践中去熟悉这些日常的业务，那么我再给你一条建议：多研究一下人民法院的相关判例和拆迁过程中达成的各种《拆迁安置补偿协议》吧，它会让你受益匪浅。
至于拆迁补偿款的具体项目和归属问题，我在另一篇手记《三百多万元拆迁补偿款应该归谁？》中已有论述，这里不再重复了。

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