[原创] 从代理一起租赁合同纠纷案件谈起

      香港人李先生于2009年12月24日与某律师事务所签订了一份房屋租赁合同，李先生将其位于深圳市福田区某大厦的一套商住房出租给某律师事务所，作为律师事务所的办公场所，合同约定租赁期为5年，自2010年1月1日起至2015年12月31日止，约定在合同签订之日，该律师所应向李先生交纳租赁保证金27000元，并预交一个月的租金13500元，租赁合同还约定，在租赁期内，如果承租方未征得出租方同意，中途擅自退租而给出租方造成损失的，承租方应当赔偿两个月的租金。
       租赁合同签订当日，某律师所向李先生开具了一张面值10000元的银行转账支票，并承诺其余款项随即支付。但是，某律师所却于2009年12月28日通知李先生，因其银行账户资金不足，要求李先生不要去银行办理交票转账，并承诺会以现金支付保证金和租金，但该律师所一直没有支付任何费用。李先生多次催促其依约交纳相关费用，该律师所主任于2010年1月14日以李先生的房屋不适合办公使用为由，要求解除租赁合同。李先生多次要求该律师所承担违约责任，但该律师所以其并未使用、且李先生也没有任何损失为由，拒绝承担违约责任。
       在无法协商解决的情况下，李先生找到本律师，希望通过法律的途径维护其合法权益。本律师代理李先生向福田区人民法院提起民事诉讼，请求法院支持如下主张：1、支付违约金27000元；2、支付2010年1月份的房屋租金13500元；3、支付2009年12月25日至2010年1月31日物业管理费6733.74元。该律师事务所辩称：1、双方之间的房屋租赁合同关系已经通过协商解除，律师所提出的解除合同请求已得到李先生同意；2、合同解除并未给李先生造成损失，因为租赁的中介佣金是由我方代付的；3、本案不符合由我方承担违约金、租金的约定条件，我方也没有实际使用该房屋。请求法院予以驳回。
       本律师认为，李先生与某律师事务所之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，具有法律约束力，依法成立的合同不得擅自变更、终止或者解除，双方当事人应当诚实、全面地履行合同义务。订立合同后，该律师所并未实际向李先生支付任何租赁费用，此后又单方终止合同、要求退租，其行为已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任。因李先生对该律师所解除合同的请求并不同意，故租赁合同不因该律师所的解约要求而解除。李先生作为守约方，其对该律师所的违约行为可以行使合同解除权，李先生于2010年2月1日将该房屋另行出租，应当认定李先生以另行出租房屋的行为解除了涉案租赁合同，而且，因该律师所的违约，已经给李先生造成了实际的损失，如：租金的损失、支付物业管理费的损失等等。因此，该律师所应当向李先生支付自合同成立之日至2010年1月31日止的租金及物业管理费。该律师所辩称其已经支付了中介佣金而无需承担违约责任，没有法律依据。
      深圳市福田区法院当庭宣判，依法支持了李先生的全部诉求，这也是本律师代理的为数不多的当庭宣判案例。通过本案的审理，我们可以关注如下几个法律问题：
      1、违约一方是否有权解除合同？
根据《合同法》的相关规定，合同的解除分为两种情形，一种是协商解除，即合同双方当事人协商一致，就可以解除合同；另一种是法定解除，即在以下四种情况下，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自已的行为表明不履行主要债务的；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
      如果违约的一方与守约的一方达成协议，当然可以就此解除合同，但是，假如守约的一方不同意解除，那么协议解除的条件就不复存在，在这种情况下，违约的一方是无权行使法定解除权的，也就是说，《合同法》所规定的四种法定解除的情形，是专属于守约一方的救济权利。
     2、另行出租房屋的行为，能否作为解除权行使的方式？
在本案中，法院以李先生2010年2月已将房屋另行出租，认定为守约一方依法行使合同解除权的行为，是符合法律规定的，因为“作为”也是一种民事法律行为，同样也是当事人真实意思的表示。