所谓抵押权是指对于债务人或者第三人不移转占有而提供担保的不动产及其他财产，优先清偿其债 权的权利。抵押权具有三个特征，一是标的物是债务人或者第三人提供担保的不动产及其他财产。二是 不移转标的物占有。三是对抵押物优先受偿的权利。因此，在办理案件执行过程中，应结合个案的特点 ，有针对 性地正确地分析处理好抵押权的与其他权利 的关系，是做好案件执行工作的前提和基础。这 里的其他权利关系包括执行权、所有权租赁权和土地使用出让金的关系。 一、抵押权与执行权的关系 执行是指人民法院的执行组织依照法定的程序，对发生法律效力的法律文书确定的给付内容，依法 采取强制措施，迫使义务人履行义务的行为。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若 干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第五十五条的规定，已设定抵押的财产，后被财产保全或 者执行的，不影响抵押权的效力，即抵押权大于执行权。例如，甲公司向乙银行贷款人民币1000万元， 约定在2006年10月1日前还清，同年8月1日甲公司将自己所有的一幢楼房作抵押，并办理抵押登记手续。 2006年9月1日，甲公司因欠丙银行贷款人民币1000万元，丙银行诉至法院，甲公司败诉而被丙银行申请 执行，甲公司该幢楼房被法院依法拍卖得价款人民币1200万元。试问对于这价款人民币1200万元，乙银 行和丙银行的权利如何实现？答案是肯定的，即乙银行优先受偿人民币1000万元后，剩余人民币200万元 偿还丙银行贷款。甲公司尚欠丙银行部分贷款作一般债务，由甲公司负责偿还。 二、抵押权与所有权的关系 所有权是指所有人依法对自己财产享有占有、使用、收益和处分的权利。依照《担保法解释》第六 十八的规定，抵押期间，抵押物依法被继承、赠与的，抵押权不受影响。例如，2006年2月1日，甲李春 向乙银行贷款人民币10万元，甲李春以自有的一楼房一套作抵押并办理了登记手续。同年10月1日，甲李 春因患病医治无效死亡。尔后，该套房屋为其儿子丙李光所继承。试问乙银行可否向丙李光主张该套房 屋抵押权？答案是肯定的，即可以主张。因为丙李光所继承的该套房屋，对乙银行抵押权不受影响。 三、抵押权与租赁权的关系 租赁可分为动产租赁和不动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁。在当事人中，提 供物的使用或者收益权的一方为出租人，对租赁物有使用或者收益权的一方为承租人。租赁合同是指出 租人将租赁物交付给承担人使用、收益，承租人支付租金的合同。对于租赁与抵押先后的问题，有两种 不同的处理方法。其一，先租赁后抵押的处理方法。当抵押权实现以后，适用“买卖不破租赁”的规则 ，依照《担保法解释》第六十五条的规定，租赁合同在有效期内对抵押物受让人继续有效。例如，甲公 司自有楼房一幢，2006年5月1日出租给丁公司使用，约定租赁期限为五年。同年7月1日，甲公司向乙银 行贷款人民币100万元，将该楼房抵押给乙银行，并办理了登记手续，同时书面告知丁公司。一年后，因 甲公开不能归还到期贷款，乙银行诉至法院，并申请法院拍卖该楼房以实现抵押权，法院在公司拍卖过 程中，丙公司竞买中标得到了该楼房。次日，丙公司要求丁公司搬出该楼房，丁公司拒绝搬出，于是丙 公司与丁公司遂发生纠纷。试问丙公司的要求是否于法有据？答案是否定的，即于法无据，因为丁公司 原租赁合同对丙公司继续有效。其二，先抵押后租赁的处理方法。当抵押权实现后，依照《担保法解释 》第六十六条的规定，租赁合同对受让人不具有约束力，即不适用“买卖不破租赁”的规则。例如，甲 公司自有楼房一幢，2006年4月1日抵押给乙银行贷款人民币100万元，期限一年。同年8月1日甲公司将该 楼房出租给丁公司使用。一年后，甲公司不能还款，乙银行诉至法院，甲公司败诉而被乙银行申请执行 ，经法院公开拍卖，丙公司竞买得到该楼房后，要求丁公司搬出，丁公司拒绝。试问 丙公司的要求是否 于法有据？答案是肯定的，即于法有据。因为丁公司原租赁合同对受让人丙公司不具有约束力。但是， 对于原承租人丁公司所受到的损失，可作如下处理：一是在订立租赁合同时抵押人甲公司已将抵押事实 告知承租人丁公司 的，则由丁公司自己承担损失。二是若甲公司未将抵押事实告知承租人丁公司的，甲 公司应承担丁公司的损失。 四、抵押权与土地使用权出让金的关系 这里所谓的土地使用权，是指国家划拨的国有土地使用权或者集体所有的土地使用权。国家为公共利 益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。依照《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定， 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押 权人才开始优先受偿。这样，依法保护了抵押权人的权益。例如，甲国有企业向乙银行贷款人民币1000 万元，以位于K市A区的楼房一幢作抵押并办理登记手续。后甲企业到期不能还款，于是乙银行诉至法院 ，败诉的甲企业被乙银行申请执行，经法院依法拍卖该幢楼房价款人民币2200万元。经查，该幢楼房所 占用的土地是国家划拨的国有土地使用权，是在20年前由当地人民政府无偿划拨给甲国有企业使用至今 的。现参照当地同类别土地使用权交易市场价格计算，该幅国有土地使用权为人民币1400万元。试问乙 银行如何实现自己的权利？答案应该是：在拍卖得到价款人民币2200万元中，首先缴纳国有土地使用权 出让金人民币1400万元归国库；其次，余下的价款人民币800万元由乙银行优先受偿；最后，不足偿还的 部分，由甲企业按一般债务负责偿还。因为国家依法实行国有土地有偿使用制度。
15
15