房地产纠纷案

发布日期：2011-06-23 作者：李英俊律师

成都"一房二卖"案二审:认定恶意串通 判合同无效

　　四川新闻网成都6月22日讯(记者张进春)居住16年的单位福利房被单位“一房二卖”，经过一年多的诉讼，成都的李先生终于可以安心地住在自己的房子里了。日前，成都市中级人民法院作出终审判决，根据日常生活经验法则，法院认为李先生所在的单位恶意串通购房者一房二卖，房屋买卖合同无效。
　　1995年1月，成都的李先生按国家房改政策及单位的相关房改实施办法，向单位购买了一套纯福利性房屋。于1995年入住该房至今，已长达16年多。（本网2011年5月9日曾对此事件进行报道《居住16年的单位福利房竟被"一房二卖" 房主愤怒告上法庭》）。
　　因工作原因以及单位购房材料丢失，致使李先生一直无法交付剩余房款，也使李先生始终无法办理房屋产权证。2009年7月27日，单位在未告知李先生的情况下，又将该房以4800一平米卖给了后买受人并为其办理了产权登记。2009年8月18日，后买受人尹女士和李先生所在单位的人来到李先生所住房屋，手持房产证和撬锁工具准备强行进入，李先生无奈报警。李先生认为单位属于“一房二卖”，2009年8月李先生走上了近两年的维权之路。
　　一审判决：第二次买卖已过户 应受法律保护
　　2010年5月，李先生向高新法院提起诉讼，要求法院确认尹女士与单位签订的房屋买卖合同无效。
　　2010年9月，高新区法院对此案作出一审判决。法院认为，该公司先后与李先生和尹女士签订的两份买卖合同均合法有效，债权具有相容性，出卖人可就同一标的与多个买受人建立买卖合同关系；但不动产房屋具有特定性，公司只能实际履行一个合同，将房屋所有权转移给一个买受人，而向另一个买受人承担不能交付的违约责任。该公司与尹女士建立的买卖合同关系虽然在后，但已实际过户登记，尹女士的所有权受法律保护。
　　一审判决后，李先生上诉至成都中院，提出涉案房屋是国家特定时期的福利分房，而且自己已入住15年，未获得房产证的过错在房产公司。李先生认为房产公司与尹女士是恶意串通签订买卖合同，请求二审法院能够确认房产公司与尹女士的合同无效。
　　二审判决：四点认定恶意串通 判合同无效
　　成都中院对此案二审开庭时，房产公司和尹女士答辩称，房产公司并不知道李先生与该公司存在买卖合同关系，为处置公司资产，将登记在公司名下的房屋进行处分，且房价也并不高，没有不当之处。同时否认存在恶意串通的行为，尹女士认为自己是在不知道李先生已签了合同的情况下购买该房屋的。
　　成都中院日前对此案作出二审判决。法院认为四点理由可以认定双方存在恶意串通。第一，由于房屋的现状与房屋的价值具有密切的关系，且交易金额巨大，通常买方都会看房并详细了解。尹女士买房不看房，与人们通常的交易习惯不符，漠视所购房屋已有人居住的现状，无视可能侵害他人权益的情况，其购买行为本身非善意。第二，从交易价格看，尹女士以4800元/平方米的价格购买此房比市场价格低近三成，明显违背市场价值交易，且双方不能给予合理解释。第三，房产公司承认在处理该房屋时未对外发布售房信息也未委托中介，尹女士非成都本地人，在成都也无稳定工作，从何种渠道得到售房信息，尹女士不能提供明确、合理的信息源。第四，房屋交易价格共计41万余元，双方就如何支付房款的方式上，并无交易明细凭证，对款项如何给付也不能明确陈述，与常理不符合。
成都市中级人民法院认为尹女士与该单位之间的买卖合同如何缔结、履行和价格存在的诸多不合常理之处，双方又难以自圆其说。根据日常生活经验法则，能够推定房产公司与尹女士的房屋买卖合同是恶意串通的，损害了李先生的利益。根据法律规定，双方买卖合同无效。成都中院判决尹女士因合同取得的房屋所有权不能成立。

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