三份之二以上的按份共有人，有权独立处分共有房产

三份之二以上的按份共有人，有权独立处分共有房产
      作者：麻增伟律师，

案例：
　　 2009年8月5日，陈某与段某签订了一份房屋买卖合同，约定陈某将其位于北京市朝阳区潘家园附近的某处房产，出售给段某，成交价为人民币128万元。同时，合同约定，任何一方违约的，应按照房产转让总价的百分之三十，向守约方支付违约金。合同签订当日，段某交付定金10万元，后陈某以出售房屋系其与案外人李某的共有财产，案外人李某不同意出售为由，不再履行合同，并将定金10万元退还给了段某，段某认为陈某的违约行为已经导致合同目的无法实现，故诉至法院，要求判令：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、陈某按照合同约定支付384万元违约金；3、陈某承担本案诉讼费。
     审理中，法院查明，涉案房屋系陈某与案外人李某共同购买，原价110万元，双方约定，陈某出资109.9万元，李某出资1.1万元，其中陈某占份额的99%，李某占份额的1%，并且李某出庭作证，不同意出卖共有房产。
 
案件评析：
     本案的争议焦点在于，陈某作为占99%份额的（即占三分之二以上的）共有人，不经过其他共有人的同意，能否直接处分其与李某按份共有的财产。关于这个问题的认定，直接关系到本案陈某与段某所签订的合同，是无效合同，还是有效合同，进而关系到陈某是承担合同无效的缔约过失责任，还是承担因其违约行为导致合同解除的违约责任。
     对此，一审和二审法院做出了不同的认定，一审法院认为：《合同法》第五十一条规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案争议房产的共有权人李某明确表示不同意转让争议房产，故陈某与段某签订的房屋买卖合同无效。对于段某主张根据《物权法》第九十七条"处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外"的规定，陈某所占争议房产的份额为99%，应有权独自处分该房产。原审法院认为，《物权法》的该条规定主要是为了方便交易，但并非是鼓励占份额三分之二以上的按份共有人独自处分共有财产，而且诉争房产数额巨大，并非一般意义上的财产，且《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于房产交易“未经共有人同意，不得转让房产”的相关规定作为特别法应优先适用，因此，按照合同无效的处理原则，判决双方各自承担一定的责任。
     段某不服一审判决提起上诉，二审法院经审理后认为：本院认为，本案的争议焦点在于被上诉人未经案外人李某的同意向上诉人出售涉案房产的行为是否构成无权处分。我国物权法第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据上述法律规定，本案中被上诉人作为涉案房产99%份额的产权人，无须经过1%份额的产权人李某的同意即可对房产进行处分，故被上诉人未经李某的同意出售涉案房产的行为并不构成无权处分。由于我国物权法已经对占三分之二以上份额的按份共有人可以对共有不动产进行处分的问题作出了明确、具体的规定，原审判决认定被上诉人的行为构成无权处分并以涉案合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》为由认定其无效，适用法律欠妥，本院对此予以纠正。最终二审法院，认定陈某构成违约，应承担违约责任，但对于违约金的数额，根据陈某的请求，酌情进行了调整。
　    我国《物权法》九十七条明确规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。物权法关于按份共有财产的处分，实际上采用了“多数决”的原则，摒弃了传统民法全体共有人一致同意的原则。“多数决”的处分方式，兼顾了公平原则和效益原则，有利于当事人及时抓住交易机会，方便交易。按照该条规定，三分之二以上的按份共有人，有权独立作出处分行为，而无需征得其他共有人的同意，但共有人另有约定的除外。另外，《中华人民共和国城市房地产管理法》关于“未经共有人同意，不得转让房产”的规定，属于管理性规范，而非效力性规范，一审法院也不能以此作为确认合同效力的依据。因此，二审法院的判决是正确的