北京二手房买卖陪购律师：购买二手房指导手册2
发布日期：2011-08-12 作者：张仁藏律师
验证核实房屋后，买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，签订《房屋买卖合同》，同时交纳委托代理费。
1、合同主体为三方：
在大多数合同主体仅为买卖双方的基础上，增加了参与交易的第三方——中介公司为合同主体。这样明确了中介公司的权利与义务，既能保护买卖双方的合法权益，同时也能维护中介公司自身的合法权益。避免中介以个人名义签署代理合同。
2、明确了房屋房款交付等关键环节
合同示范文本对二手房交易中最容易出现纠纷的房屋、房款交付方式以及税费支付方式等环节作出了详细规定，能尽量避免纠纷的发生。例如卖房人不交税无法过户，例如加上“物业出现任何质量问题，则合同自然失效”等内容。
不要填写买方支付首期款的具体日期，一般填写为：在成功递件当日支付首期款，这样避免房东反悔不卖房，反而说买方违约不支付首期款。
3、合同上注明房龄
合同示范文本不但对买卖双方之间的违约责任，同时也对买卖双方与中介之间的违约责任进行了明确约定。同时，示范文本对违约情况进行了细化，有效避免了类似争议的出现。业主故意隐瞒房屋的真实情况，要承担相应的违约责任。
4.订立买卖合同时必须同时要求对方将转让房产的维修资金户名、水、电、煤、电话等户名在一定的条件下同时过户；
5..订立买卖合同时，必须约定卖方将所在的户口全部迁出，并可与卖方在签合同前一起到房屋所在地的派出所调查户籍情况，如遇历史遗留问题，则在合同中予以明确约定:在签订房屋买卖合同之后的20个工作日之内将户口迁出，否则按总房款万分之五/日的标准收取违约金。可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。
6.购房若附送家具必须在合同上说明，将设施设备的品牌、成色，数量以及能否正常使用写清楚，应该在中介的证明下将该房屋内的家具及设施进行仔细清点，并将品名、规格、数量等详列于《家具清单》后，买卖双方签字确认，以避免今后产生不必要的分歧。
7.定金合同。定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经成立生效。
“定金”在法律上有明确的概念：它既是履约的保证，又是一种支付，同时还是一种赔偿，即通过支付一定数额的金钱来表明合同双方有意并要真诚履行签订的合同，如果购房者违约，定金不退，如果开发商违约，就要向购买方双们返还定金。在法律上有明文规定定金的灵敏额不能超过合同总价的20%。而"订金"并非法律语言，没有明确的法律规定
8.购房时约定贷款额度条款。在购房合同中约定“银行如果对购房人的贷款申请不批准该如何处理”的问题.房屋中介承诺帮业主去银行办理按揭贷款，如果申请不到贷款或者只批准部分贷款的情况，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。合同中注明“当事人在签订商品房买卖合同时，买受人不能签订担保贷款合同而导致买卖合同无法继续履行的情况，允许当事人解除合同”
9.如果上家有抵押贷款，那么上家必须先还清贷款，并到房产交易中心办理抵押注销手续后才能交易过户.首付交到贷款银行。下家交首付让上家注销抵押贷款，但注销抵押和过户之间有一个时间差。按照法律的规定，房屋在谁的名下才是谁的，就算拿到钥匙也没有用。所以，只有过户好并拿到新的产证之后，房屋才会成为下家的。但是如果上家在这期间毁约的话，下家非但不能按时过户，反而还有一笔首付被上家扣着。为了避免发生这种情况，下家最好在交首付之前要求上家办理一个过户交易的委托书，并对委托书进行公证，并且最好在委托书上注明“本委托不可撤销”的字样。一般情况下，中介公司员工可以作为受托人。这样的话，即使上家到交易时反悔，下家也可以和受托人凭委托公证书直接到交易中心办理过户手续。
合同内容：
●房屋坐落，产别，书证号等房屋基本概况的规定可提醒买卖双方对相关的情况注意，避免因未告知或不知情最后导致纠纷的发生。租赁情况可避免买方拿到了产权证但拿不到房屋使用权的情况；抵押情况的预先告知，对以后产权证的办理时间以及房款的交付方式都有可能有一定的影响，能让买卖双方对以后的交易做到心中有数，避免因不知情而导致的互不信任继而增大产生纠纷的可能。
与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的的不符，房东应承担违约责任。
●基本内容填写
基本资料的填写，包括买卖双方产权人的姓名和房屋的一些信息。这里主要是写清当事人的具体情况。地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
出卖人栏（甲方）填写房地产原权利人的名字，在买受人栏（乙方）填写买受方权利人的名字。
填写名字。甲方按照出卖人所持有的《房地产权证》上权利人的名字填写，而买受方谁希望名字出现在《房地产权证》权利人一栏，就填写谁的名字。
●房产成交的基本信息
买卖合同中包含最基本的房产成交信息，包括房产成交价、房款支付方式，尾款，房产所附带的设备装饰情况等。银行在审核买受方的贷款申请时，通常也会对这些信息解读得比较仔细。例如，看合同第二条约定的房产成交价与附件三付款协议中支付的款项是否相符。
●约定房屋按套转让，可避免因双方对产权证上面积的理解不同而产生的纠纷
●办理相关手续的过程；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；
●合同的签署
在买卖合同的最后一页是由甲乙双方的所有产权人对应合同一开始填写的甲乙双方的名称分别进行签署，请尽量填写全身份证明号码、联系方式。在这里必须注意的是，所有签名必须由产权人本人或法定代理人签署。同时，所有产权人必须在每一页的骑缝线上签字确认，最后别忘了填写签署合同的日期。
●买方应该注意将下列条款写入合同以维护自身权益。
●做好卖方的产权调查，以便了解该房屋是否被抵押、是否被法院采取了查封、冻结等强制措施。是买方尽量不要帮房东赎契，这样风险高，要赎契可以找担保公司
●钱款分批支付，一般签约当日首付30％，取得收件收据时支付60％，产证办理完毕支付最后10％。各种税费、其他费用如何分摊。。
●在卖方存在抵押的情况下，确定卖方撤销抵押的时间。
●约定卖方户口迁出的时间，一般约定为签约之日起15个工作日内，履行期限、地点、方式主要写明交房时间、条件。
●卖方的产证存放在中介公司，降低一房两卖的机率。相关案例：
●在房屋买卖合同后附加了条款，其中一个条款中明确表示，政策变动不能改变已经签订的房价，如果想取消合同，必须赔偿相当于房价20%的违约金或者双倍返还定金。
■佣金确认书：交易双方确认付给中介佣金的具体数目。
■贷款合同：格式文本都是统一的，由需要贷款的买家签署。相关的还有评估、保险等费用。
■违约责任；主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题
■解决争议的方式，是违约金比例不能太低（双方返还定金要不得，定金太少），最好是成交价10%为宜，可以在合同上直接改。发生争议条款，不要选择仲裁，要选择法院，原因是仲裁虽然时间快，但是仲裁费非常高，是诉讼费的10-20倍，最后因交不起仲裁费放弃仲裁了。
合同生效条款双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
■在备注中注明：违约方承担守约方的中介服务费、按揭代理费和诉讼的律师费。这样可以在对方违约时尽量挽回损失。
■在合同中约定：如非买方责任，房屋最终无法成功过户的，经纪方退还中介服务费给买方。这样可以避免中介签约时不负责任乱承诺，签约后不积极控制风险。
■在一方未按照合同履行时，不要轻易同意变更合同条款，尽量咨询律师意见，如要变更，尽量写成书面协议。
■合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
■合同的变更或转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条件。
■附件在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。如果可能，建议聘请专业律师起草、修订合同，这样效果比较好。
■免责条款的规定，能有效避免因三方之外的原因导致交易不能进行时而产生违约责任认定的纠纷。
■合同三方的签字对确保合同的安全提供了保障
第四步：交款。
钱款交接时最好借助中介公司的过款平台，来保证钱款安全，如和房主自行交接需协商好过款事宜，并写到合同中。
1.支付房款（或支付大部分房款时）必须是已经完成交易申请并已取得房地产交易中心出具的受理收件单；
2.必须留有一定数额的房款，在收房查验符合合同的约定时方支付；
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