业主对建委为小区锅炉房颁发所有权证的行政行为是否具有原告资格

原告 李佳、张峰（化名）
被告 北京市建设委员会

第三人 北京某房地产开发有限公司

一、基本案情

本案是通州区法院受理的本市首例业主依据物权法起诉要求撤销被告为第三人就小区锅炉房颁发房屋所有权证的行政登记案件。

2008年4月7日被告受理第三人关于将坐落在通州区某小区地下一层的锅炉房进行房屋所有权进行登记的申请。被告对第三人提交的国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，等证明文件进行了审查，认为第三人提供的登记材料齐全，符合初始登记条件，并于2008年5月11日为第三人颁发了《房屋所有权证》。

二、审理结果：裁定驳回起诉

三、分析意见

本案争议的焦点是：两个业主是否具有原告主体资格；

本案在审理过程中有两种意见，一种意见认为两个业主具有原告主体资格，理由是诉争的锅炉房是公共设施，属于全体业主所有，被告为第三人颁发锅炉房所有权证，侵犯了业主的财产权，该具体行政行为使业主的权利和义务受到影响，两个业主与该具体行政行为有法律上的利害关系，具有原告主体资格。另一种意见认为两个业主不具有原告主体资格，理由是如业主认为不动产登记机关作出的不动产登记行为侵害其合法权益，必须与被诉的行政登记行为有具体的法律上的利害关系，应当证明购房时已经与房地产开发企业就自己主张的相关不动产的权属进行过约定，而二原告没有提交相应的证据，故其二人不具有原告主体资格。

笔者同意另一种意见。

关于锅炉房是不是属于小区公用设施的问题，《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。原告作为在水一方小区的业主，主要依据这条规定，认为锅炉房系小区的公共设施，属小区业主共有。在庭审过程中，被告亦承认锅炉房系小区的公共设施，但被告认为由于《城市房屋权属登记管理办法》并未明确规定公用设施如何进行产权登记，所以本着谁投资谁收益的原则进行产权界定。本院认为，虽然物权法第七十三条的规定并未明确锅炉房是否为公共设施，应当考虑锅炉房的服务目的为小区全体业主服务，应摒弃优先考虑投资利益的取向，锅炉房的设立为小区全体业主提供供暖服务，因此应该认定锅炉房属于公用设施。但是要考虑对于锅炉房的权属在买卖小区房屋时，买卖双方是否有约定，经审查，二原告在购买房屋时，对于锅炉房的权属并未约定，也未缴纳锅炉房的费用，所以二原告与被告颁发该产权证的行为没有法律上的利害关系，二人不具有原告主体资格。