论“社区业主委员会”的法律地位

论文摘要
“业主委员会”是指有业主选举产生的在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会是本社区的最高权力机构。
社区业主委员会在我国是不具有法律地位的，不是法律规定的民事主体的类别，因为其没有独立的财产，也不能独立的承担义务，业主委员所取得的权利义务最终要转嫁给全体业主。但是在实际生活中，业主委员会要代表全体业主与物业管理公司签定物业服务合同，不赋予业主委员会民事主体地位显然不利于业委会工作的开展。社区业主委员会如果能够依据专门的组织法成立，能够具有社团法人资格，就具备了行使法定权利的基本框架。
社区业主委员会是否具有诉讼主体资格，一直未有明确规定，曾经有业主委员会在为业主维权时以没有诉讼主体资格为由被驳回起诉的案例。但是根据法律实践：依法成立的业主委员会可当原被告，诉讼风险由全体业主共同承担。
在法理上，业主委员会一经成立，它和业主就是两个不同的主体。按照"少数服从多数"的原则形成决议、规章和制度，以此统一全体业主的意志。
社区业主委员会和物业管理企业之间是服务和被服务的关系。二者的法律地位，二者之间的权利义务，在二者签订的《委托物业管理合同》中有明确规定。业主委员会和物业管理企业之间是合同关系。
居民委员会和业主委员会都同样属于我国基层的群众性自治组织，从法律地位和其所承担的工作内容来看，在许多方面都是相同的。居民委员会更多地带有政府的色彩。

关键词： 社区业委会 法律地位 物业管理

拥有一套属于自己的住房事许多城市居民的头等大事，在我国实行计划经济时代，房屋作为社会福利的表现形式供给，居住人只是享有居住的权利，谈不上拥有“业主”的权利，“业主委员会”的概念更是闻所未闻。在实行市场经济体制改革之后，住房开始由“福利化”向“货币化”的过度。可以说私有住房的出现，是“业主”和“业主委员会”产生的经济基础。而人们的法律意识和维权意识的不断增强，则是“业主委员会”产生的思想基础。

（一）：“社区业主委员会”的概念、职能及产生的程序
“业主”一词最早出现于周密《齐东野语、定行公田》中，是为了显示与佃主的区别。在《辞海》中，“业主” 一词的大致含义是“产业的主人，有产者”的意思。“业主”一词时至今日已经响彻市民耳际，然而十年前人们对这一名词还相当陌生，二十年前人们的社会生活中根本没有这个词，三十年前“业主”则是“资产阶级”的代名词。三十年的巨大变迁，“业主”一词有了新的概念、新的定义。
在我国由于土地所有权统归国家所有，因此可以把“业主”一词定义为土地使用权所派生的权益享有者。本文所论之业主，特指“社区业主”，即住宅房屋及其配套设施的产权所有者。 “社区”一词源于拉丁语，原意是“共同的东西和亲密的伙伴关系”。首次将社区一词应用于社会学研究的是德国社会学家滕尼斯将“社区”解释为：表示一种由具有共同价值观念的同质人口组成的关系密切的，守望相助的，存在一种富有人情味的社会关系的社会团体。用一句通俗的话说，社区就是城市居民聚居点。
（1）“社区业主委员会”的概念
根据2003年国务院制定的《物业管理条例》的规定，“业主委员会”是指有业主选举产生的在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会是本社区的最高权力机构。
（2）：社区业主委员会的职能。
社区业主委员会作为依法成立的组织，作为社区全体业主的代议机构，它享有如下职能：
①内部议事职能。
在严格的组织框架中社区业主委员会才能正常行使议事职能，如依法选举自己社区的代表、委员、社区业主委员会主任；依法讨论决定社区的重大事务并使之形成有效的决议。
②决议执行职能。
社区业主委员会的所有决议、决定、章程、规定代表着社区全体业主、全体居民的利益，必须得到全面彻底的贯彻执行。
③外部签约职能。
社区业主委员会的法定代表人就可以依法与社会上的任何自然人或法人谈判并签订合同。
④诉讼仲裁职能。
社区业主委员会具备诉讼主体资格。一旦需要用法律形式保护自己的合法权益，可以以自己的名义依法向法院提起诉讼或依约向仲裁委员会提出仲裁。
（3）社区业主委员会的权利、议事规则。
根据《条例》的规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。
《条例》还规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构，享有下列权利：
①：召集业主大会会议，报告物业管理①的实施情况；
②：代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
③：及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
④：监督业主公约的实施；
⑤：业主大会赋予的其他职责。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
（二）：“社区业主委员会”的法律地位。
（1）：社区业主委员会的法律主体地位。
我国法律规定的能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他社会组织、社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。所谓法人是指具有权利能力和行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人必须符合下列四个条件：（1）依法成立；（2）有必要的财产或者经费；（3）有自己的名称、组织机构和场所；（4）能够独立承担民事责任。其他组织又称为非法人组织，是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。
法人和其他组织的差别主要表现为能否独立承担民事责任，法人能够自己独立承担民事责任，与其成员的责任是严格分离的，如公司的责任与股东的责任相互独立；其他组织则不能独立承担民事责任，其责任与成员的责任虽然在一定限度范围内分离，但是成员必须承担最终责任，如合伙企业超出合伙财产范围的责任由合伙人承担无限连带责任。
从以上的规定中我们可以看出，业主委员会在我国是不具有法律地位的，不是法律规定的民事主体的类别，因为其没有独立的财产，也不能独立的承担义务，业主委员所取得的权利义务最终要转嫁给全体业主。但是在实际生活中，业主委员会要代表全体业主与物业管理公司签定物业服务合同，不赋予业主委员会民事主体地位显然不利于业委会工作的开展。可惜的是无论是1994年国务院建设部制定的《城市新建住宅小区管理办法》，还是2003年国务院制定的《物业管理条例》，都没有明确确定业主委员会的民事主体地位。
其实，对于业主委员会的民事主体的立法，我们可以参考国外一些国家和地区的规定。在香港的《建筑物管理条例》中称房屋产权人组织为"业主组织立案法团"。在日本的《关于建筑物的区分所有的法律》中称房屋产权人组织为"集体住宅区管理组合法人"。无独有偶，两个名称中都有一个"法"字。也许是他们都非常重视房屋产权人组织的法律地位吧。我认为，根据我国国情和近些年来的习惯用语，房屋产权人组织应定名为"社区业主委员会",根据"城市和农村按居民居住地区设立的居民委员会或者村民委员会是基层群众性自治组织。"这一宪法精神，全国人大常委会可以考虑制定《社区业主委员会组织法》，赋予社区业主委员会社团法人的法律地位。明确社区业主委员会的性质、地位和作用；明确产生社区业主委员会的法定程序，明确社区业主委员会的组织形式应为经有关部门正式登记注册的社团法人组织，明确社区业主委员会的权利和义务。
社区业主委员会如果能够依据专门的组织法成立，能够具有社团法人资格，就具备了行使法定权利的基本框架。有了自己的成立机制，就能尽快依法成立；具有社团法人资格，就能选出自己的法定代表人、刻制自己的法人印鉴、开设自己的银行帐户、设立自己的办公地点、聘用自己的工作人员。社区业主委员会有了合法的、健全的组织形式，有了独立的民事权利能力和民事行为能力，才能有正常行使权利的基本保障。



（2）：“社区业主委员会”的诉讼主体地位。
《民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”。在最高人民法院关于适用《民事诉讼法》若干问题的意见对其他组织作了进一步的明确，其中第四十条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织，是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织” 。主要包括：①：依法登记领取营业执照的私营企业、合伙组织。②依法登记领取营业执照的合伙型联营企业。③依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业。④经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体。⑤企业法人依法设立并领取营业执照的分支机构。⑥中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构。⑦中国人民保险公司设在各地的分支机构。⑧法人的清算组织。⑨经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业。
从以上我们可以看出，业主委员会是否具有诉讼主体资格，一直未有明确规定，导致相关案件在这方面长期成为庭上的争议焦点，并且曾经有业主委员会在为业主维权时以没有诉讼主体资格为由被驳回起诉的案例。
可喜的是长期的法律实践已经确认了依法成立的业主委员会具有诉讼主体资格，。业主委员会成为诉讼主体限定于因物业管理纠纷而产生的民事诉讼，且应当是依法成立的业主委员会。业主委员会可以以自己的名义，在物业管理活动中，为维护业主的公共利益行使诉讼权。
　　业主委员会如遇到以下情形也可能成被告：因拒绝或拖延与业主大会聘请的物管企业签订物业服务合同；因履行物业服务合同不符合约定；因其他涉及业主共同利益的事项而发生的物管纠纷。
业主委员会在提起诉讼或作为被告参加诉讼时，须召开业主大会或业主代表大会，涉及提起诉讼的，还要向法院提交表决同意的书面材料，风险及诉讼后果由业主委员会及全体业主共同承担。其中判定的是业主委员会必须依法履行职责的，由业主委员会承担；涉及财产支付责任时，则由全体业主共同承担。
　　（三）：社区业主委员会与相关主体的关系。
（1）：社区业主委员会和业主的关系。
在法理上，业主委员会一经成立，它和业主就是两个不同的主体。他们之间（指业主委员会和个别业主之间）既有统一性也有矛盾性。统一性表现在业主委员会通过合法的议事程序，按照"少数服从多数"的原则形成决议、规章和制度，以此统一全体业主的意志。业主委员会要有一整套完整的、科学的、有效地机制。首先，应该有对业主委员会的行之有效的监督机制，包括政府的监督和业主的监督。以便确保业主委员会能够切实代表广大业主的根本利益。其次，业主委员会有行之有效的议事机制和执行机制，确保能够业主委员会工作的透明度，让业主放心。
（2）：社区业主委员会和物业管理公司的关系。
物业管理公司是指按照我国《公司法》成立的提供物业服务的商事组织。关于业主委员会和物业管理企业之间的关系，争论已久。但是从法律角度看，业主委员会和物业管理企业之间是服务和被服务的关系。二者的法律地位，二者之间的权利义务，在二者签订的《委托物业管理合同》中有明确规定。业主委员会和物业管理企业之间的关系，说到底是合同关系。是有物业管理公司提供服务，业主支付报酬的双务、有偿合同关系。
（3）：社区业主委员会和居民委员会的关系。
我国宪法规定在我国的基层政权机构之下成立村民委员会和居民委员会，此即我国的基层群众性自治组织。居民委员会的性质是我国城市里的基层群众性自治组织，是城市居民群众在本居住区域内自己组织起来的自我管理、自我教育、自我服务的共同管理本居住区域内各项事务的群众组织，由于具有广泛的群众基础。业主委员会是指由小区②内产权人、使用人通过产权人大会选举产生，代表该物业区域内产权人、实施物业管理的组织。
居民委员会和业主委员会都同样属于我国基层的群众性自治组织，居民委员会与基层政权的相互关系是一种指导与被指导的关系，而业主委员会与基层政权的关系现在尚未见于法律的明确规定。
业主委员会对产权人大会和产权人代表大会负责。因为业主委员会是由选举产生的，业主委员会是代表本物业区域内全体产权人和使用人的合法权益，负责对区域内物业实施管理的组织。
比较两者的职能，居民委员会更多地带有政府的色彩，比如调解民间纠纷、维护社会治安、计划生育等。而业主委员会主要出于对新建住宅小区的物业管理需要所出现，尤其是对物业管理公司的监督而出现。业主委员会的管理内容主要在于物业，具体包括指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。
（四）社区业主委员会面临的现实问题。
（1）：社区业主委员会成立的问题。
业主大会是业主依法行使物业所有权、实现业主自治的一种形式，其基础是业主对物业所享有的建筑物区分所有权。根据《物业管理条例》的规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是在业主大会成立过程中，容易产生纠纷的环节是首次业主大会召集权的行使主体问题，也即谁有权筹备成立业主大会的问题。业主对于召开业主大会普遍不感兴趣，不愿担任业委会委员，认为出力不讨好。另外物业管理公司的干涉也占较大因素。
在安阳所做的统计结果如下：
小区名称 同乐花园 超越广场 世纪名城 果园新村
有无业委会 有 无 无 无
（2）：社区业主委员会与物业公司之间的问题
在现实生活中，小区入住前的前期无业管理是由房屋开发商指定的物业管理公司管理，而这些物业管理公司大都是开发商的一个子公司。随着我国物业管理公开招投标制度的逐步推进，物业管理交接纠纷频发正成为社会关注的焦点。被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间就物业管理交接事项频繁发生纠纷，不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序，也对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应，。
2001年8月1日，深圳市布吉镇一个住宅小区热闹非凡，入口处新物业管理公司约四十名保安员整齐列队准备进入，原管理处二十余名保安员也整齐地排列在入口两侧，围观的业主和群众近千人。在住宅局、房管办、镇政府、警署协调下，双方经过一上午的僵持，原管理处保安撤走，新管理公司接管。
在安阳被调查小区的物业管理公司名单表：
小区名称 开发商名称 物业公司名称 进行管理的依据
世纪名城 贞元集团 贞元物业公司 开发商指定
同乐花园 贞元集团 贞元物业公司 开发商指定
金色嘉园 鑫盛房地产公司 鑫盛物业公司 开发商指定
超越广场 超越集团 香港恒基置业③
开发商指定
果园新村 四方房地产公司 四方物业公司 开发商指定




注释：
①：物业管理是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。
②：小区是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的，含居住小区和住宅组团等的新建住宅小区。
③：香港恒基置业公司系安阳超越集团在香港注册的一个子公司。



参考文献：
[1]：周柯主编。 《物业规范管理教程》 中国计量出版社2001。
[2]：夏善胜主编。 《物业管理法》 法律出版社2003。
[3]：王利明 崔建远 著 《合同法新论》 中国政法大学出版社2000：
[4]：彭万林主编。 《民法学》 中国政法大学出版社1999。
[5]：胡杰丰著 《现代物业》 2004年第4期
[6]：刘颜著 《现代物业》 2004年第12期
[7]：《建设部城市新建住宅小区管理办法》
[8]：《国务院物业管理条例》　

作者：付刘慧