从一起房屋产权纠纷案看不动产权登记的效力

【案情】
张甲与张乙系兄弟，兄弟感情一直很好，但哥哥张甲的夫妻感情不好，2006年张甲想买房子，但怕以后会离婚，便与弟弟张乙商量，以张乙的名义购买了一套商品房，并办理了房屋产权登记手续，因免得兄弟以后发生纠纷，在购房前两人签订了一份协议，协议大致内容是：张甲以张乙的名义购买一套商品房，房屋的产权归张甲所用，房子暂由张乙居住。2008年兄弟两人发生矛盾，张甲要求张乙搬出房子，而张乙却以房屋是他所有，他有房产证,并拒绝搬出。为此，张甲诉讼到法院，要求法院依法确认房屋产权归其所有，判定张乙搬出房子。

【意见分歧】

本案在审理过程中，存在两种意见分歧：

第一种意见认为，本案的房屋产权登记在张乙名下，故房屋的所有权归弟弟张乙所有，应驳回张甲的诉讼请求。因为我国《物权法》明确规定：不动产的设立，经依法登记，发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

第二种意见认为，虽然本案的房屋的产权是登记在弟弟张乙的名下，但张乙并不是本案的房屋所有权人，因为房屋是哥哥张甲购买的，在房屋办理产权登记前两人已就本案争议的房屋产权归属作出了明确约定。故张甲对本案争议的房屋具有所有权，他有权要求张乙搬出房子。

笔者同意第二种意见。

【评析】

本案中对于谁是房屋的所有权人存在着两种截然不同意见。到底谁才是房屋的所有权人呢？关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力有两种：一种是登记生效主义；另一种是登记对抗主义。我国《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因而我国采用的就是登记生效主义。即不动产物权的设立一经登记即发生法律效力，未经登记，不发生效力。如当事人订立了合法有效的房屋买卖合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果，不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。在不动产物权登记这个核心效力的基础上，还可以派生出不动产物权登记推定真实效力，即除非有相反证据证明外，法律认为记载于不动产登记薄的人是该不动产的权利人。这是我国不动产物权公示原则的必然要求。如有具有充分的证据证明不动产登记存在瑕疵，才可以向产权登记部门申请变更不动产物权的登记。本案是否有证据证明不动产登记存在瑕疵呢？

《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”物权的变动主要是基于合同关系发生改变的，其成立及生效均应以合同法为依据来进行判断。合同是物权变动的原因。而不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也有可能不能发生物权变动的结果。最常见就是“一房二买”，其中一买受人先行进行了不动产登记，其他买受人便不可能取得合同约定转让的物权。因此使物权发生变更的合同与物权的登记是两个不同的情形，除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定、不损害社会公共利益，就可以发生效力。合同是双方当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，是一种物权变动的公示方法。如果当事人之间已就物权的变动达成了合意，但没有进行登记，合同仍然有效，只是对外不发生物权转移的效力。本案中，张甲与张乙在物权设立登记前，已就物权的归属达成合意，明确物权的归属，签订了房屋产权归属的合同，合同即没有违反法律的强制性规定，也不损害社会的公共利益，是双方的真实意思表示，应依法予以维护。故在张甲与张乙两人之间实际上已就房屋的产权作出了明确一致的意思表示，即房屋产权归张甲所有。双方之后所进行的物权登记与合同约定不同，但这种登记是向外界公示房屋的产权，并不影响之前双方就物权的归属签订的合同效力。故张乙不得以房屋的产权登记向张甲主张房屋的所有权，因为房屋产权登记在张甲与张乙之间并不是房屋产权的证明。产权登记只是向外界公示房屋的产权，向外界公示房屋产权归张乙所有。尽管这种登记存在瑕疵，但并不影响其对外的法律效力。换名话说在张甲不知情情况下张乙有权对房屋进行任意处分包括变买、变更房屋产权登记等。张甲不得以其与张乙之间签订的房屋产权归属合同对抗外界第三人，因为张甲与张乙之间合同只是其两人之间私下的协议。对在外界而言，房屋的产权是登记在张乙的名下，归张乙所有，房屋的产权登记就是张乙对房屋享有所有权的证明。而在张甲与张乙之间，房屋的产权登记就不能作为房屋产权证明，而根据双方签订的房屋产权归属合同，房屋的所有权仍归张甲所用。故本案中争议的房屋的产权归张甲所有，其诉讼请依法应予支持。另外 ，张甲可以法院的生效的判决为依据向房屋的产权登记部门申请变更房屋产权登记。

作者：鄱阳县人民法院 胡风云