落槌前未询问优先购买权人的拍卖行为是否有效？

【案情】
2009年5月22日，某公司将自己所有的商业门面进行公开拍卖，与甲拍卖公司签订拍卖合同，在拍卖到竞买人师某与竞买人傅某为最后竞拍人时，师某竞价到59.5万元第三次无人竟价，拍卖师落下拍卖槌，拍卖成交，师某得到买受权。拍卖结束后，竞买人傅某提出自己是该门面的租赁者，自己应该有优先购买的权利，当拍卖师问其为何不举牌竞价，傅某回答自己举牌就意味要加价了，所以，只有在结束时提出，拍卖师认为拍卖已经结束，结果不能再改变了。于是，傅某以拍卖师在拍卖到最高竞价时，没有询问傅某是否放弃购买权（优先购买权）为由，请求人民法院确认此次商业门面拍卖行为无效。

【分歧】

拍卖师落槌前未询问优先购买权人的拍卖行为是否有效？

第一种意见认为，拍卖师按照规则第三次高喊无人举牌，傅某也未作任何意思表示，傅某自己不举牌，但是可以对拍卖师采取任何行为或语言表示最高竞价不放弃优先购买的权利，因此，此次拍卖行为有效。

第二种意见认为，拍卖师按照规则第三次高喊最后59.5万元即将落槌之前，应该询问优先购买人傅某，如果傅某放弃，则落下拍卖槌，拍卖师在此把傅某视为一般竞拍对象，剥夺了其优先竞买的权利，据此，该次拍卖行为无效。

【管析】

笔者同意第二种意见。拍卖公司存在违反法律行为之处。

一、拍卖公司没有依照《中国拍卖行业拍卖通则》第三条规定进行拍卖。即“拍卖人应在中华人民共和国法律和政策允许的范围内，组织和开展拍卖活动。拍卖人应根据本通则的规定，处理拍卖活动中的各项事宜。”因为《中华人民共和国合同法》第二百三十条“ 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”其行为剥夺了傅某同等条件优先购买的权利。

二、拍卖公司没有依照《中华人民共和国拍卖法》第四十九条的规定即“拍卖师应当于拍卖前宣布拍卖规则和注意事项。”拍卖公司在这起特殊拍卖活动中，没有针对傅某释明：其应该注意什么，或者最后最高价询问傅某是否购买或放弃。

三、纵使《中国拍卖行业拍卖通则》对于承租人享有以同等条件优先购买的权利时，没有作出明确操作规定，优先购买人在最高应价自己不想再竞价（加价）享受优先购买权待遇购得竞价拍卖物，不知所措时，拍卖公司有义务提示傅某作意思表示来实现其所享有的权利。傅某临场的思维是可理解的。举牌，就意味加价，不举，自己就失去竞买机会。

据此，笔者建议：在拍卖过程到最高竞价位时，拍卖通则应该规定优先购买者采取何种方式来表示自己以该价购买。笔者还试想：如果出现此拍卖的竞买人师某也是共同承租人，双方均有优先购买权利，无论谁提出最高竞价，对方均都可以购买，怎么办？笔者意见为大家均视同一般竞买人，在此就不存在优先购买权。但也应该在拍卖通则中明确加以规定，避免纠纷发生。

作者：九江县人民法院 曹茂幸