杨某诉某合作公司办理房地产证案

杨某诉某合作公司办理房地产证案
【案情】
原告：杨某
被告：某股份合作公司（下称“某合作公司”）
被告：某电器有限公司（下称“某电器公司”）
被告：某实业有限公司（下称“某实业公司”）
原告诉称，2006年5月×日，其与被告某实业公司签订《依某居认购合同》，约定原告认购被告某合作公司与被告某电器公司合作开发的位于深圳市罗湖区某路依某居×栋×层×室房产（下称“涉案房产”），房屋总价15万元，首付款3万元，原告选择银行按揭方式付款。认购合同签订后，原告向被告某实业公司支付了首期款3万元，随后办理入伙手续，开始使用涉案房产，但被告一直未给原告办理房地产证。2007年10月，原告诉至法院，要求三被告为原告办理涉案房产房地产证。
【审判】
法院审理查明，被告某合作公司股东为某村集体管理资产委员会及村民，涉案房产所在土地的所有权原为集体所有性质。1992年11月×日，某合作公司与某电器公司签订《转让土地使用权及建房合同书》，约定将涉案房产所在近四千平方米土地使用权转让给某电器公司，某电器公司在上述土地内开发建房，建房资金由某电器公司承担，某合作公司为所建房产办理房产权证书。合同签订后，某电器公司投资兴建了涉案房产所在楼盘“依某居”，该楼盘于1997年11月竣工，后经验收合格。
2005年8月×日，深圳市国土资源和房产管理局与某合作公司签订《深圳市土地使用权出让合同书》，约定将“依某居”所在地块出让给某合作公司使用，由某合作公司支付地价款，土地用途为居住用地，土地性质为商品房，合同签订后，某合作公司依约付清了地价款。2006年3月×日，“依某居”取得分户产权登记，所有权人为某合作公司。随后，某电器公司与某合作公司签订协议书，约定由某合作公司为“依某居”购房者办理房地产证，某电器公司一次性向某合作公司支付税务保证金及办证费。2006年2月×日，某电器公司授权某实业公司负责“依某居”的销售工作，可以与购房者签订购房合同、代为收取购房首期款，某合作公司对此知悉并未作否认表示。
2006年5月×日，原告与被告某实业公司签订《依某居认购合同》，约定原告认购涉案房产，房屋总价15万元，首付款3万元，原告选择银行按揭方式付款。认购合同签订后，原告向被告某实业公司支付了首期款3万元，随后办理入伙手续，开始使用涉案房产，但一直未办理按揭手续支付余款，被告亦一直未给原告办理房地产证。
法院认为，2005年8月×日，深圳市国土资源和房产管理局与某合作公司签订《深圳市土地使用权出让合同书》将涉案土地使用权性质有集体用地转为居住商品房用地，依某居随后取得分户产权登记，至此具备向社会公开销售条件。从法律关系上认定，某电器公司与某合作公司既非合作开发关系亦非委托销售关系，双方对涉案房产的约定只是双方对历史遗留问题达成一致意见的处理方案，该约定未违反我国法律、法规的禁止性规定，具有法律效力，据此，某电器公司具有销售及收取依某居购房款的权利。某实业公司经某电器公司授权并取得某合作公司默许，取得依某居代理销售权。2006年2月×日，原告与某实业公司签订的《依某居认购合同》，对当事人的名称、房屋基本状况、房屋价款、付款方式等内容进行了约定，具备商品房买卖合同的主要内容，原告已按约定支付首期款，该认购合同应当认定为商品房买卖合同。但原告未能办理按揭手续履行支付余款义务。某合作公司为依某居的开发商，是涉案房产的产权人，需由某合作公司为原告办理房地产证，某电器公司及某实业公司应当履行必要的协助义务。
法院遂判决被告某合作公司于判决生效后及原告付清全部购房款之日起90日内为原告办妥涉案房产的房地产证，被告某电器公司及被告某实业公司为被告某合作公司办理房地产证提供必要的协助。
【评析】
本案表面上看为商品房买卖合同中办理房地产证义务纠纷案件，实际为深圳市城中村集体用地使用权历史遗留问题的典型案例之一，因案件的特殊性，法院在审理过程中需就如下关系进行审理，具有一定的复杂性：
一、涉案房产的性质认定。
被告某合作公司为深圳市城中村改造过程中成立的股份合作公司，股东为某村集体管理资产委员会及村民，涉案房产所在土地的所有权原为集体所有性质。1992年11月×日，某合作公司与某电器公司签订《转让土地使用权及建房合同书》，约定将涉案房产所在近四千平方米土地使用权转让给某电器公司。某电器公司在上述土地内开发建成涉案房产所在楼盘“依某居”，后经验收合格。而根据我国法律规定，集体土地使用权不得转让，上述合同约定因违反该禁止性规定而无效。2005年8月×日，深圳市国土资源和房产管理局与某合作公司签订《深圳市土地使用权出让合同书》，约定涉案土地用途为居住用地，土地性质为商品房，依某居随后取得分户产权登记，至此具备向社会公开销售条件。综上，涉案房产为合法现售商品房。
二、原告与被告某实业公司签订的《依某居认购合同》是否应认定为商品房买卖合同。
2006年2月×日，原告与某实业公司签订的《依某居认购合同》，对当事人的名称、房屋基本状况、房屋价款、付款方式等内容进行了明确约定，具备了我国《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已按约定支付首期款，该认购合同应当认定为商品房买卖合同。
三、被告某合作公司与被告某电器公司之间的关系认定。
1992年11月×日，某合作公司与某电器公司签订《转让土地使用权及建房合同书》，该合同因违反该禁止性规定而无效。同时，某电器公司不具备房地产开发资质，某合作公司仅提供土地，不承担风险。因此，某合作公司与某电器公司不符合合作建房合同关系的法律性质。依某居为某电器公司投资建成，后转为商品房，虽然产权因历史原因登记于某合作公司名下，某合作公司为登记开发商，但某电器公司仍为依某居实际投资建设人，某合作公司与某电器公司亦不符合某合作公司委托某电器公司进行商品房销售，某合作公司支付委托费的委托代理销售合同关系。综上，某合作公司与某电器公司既不是合作建房关系，也不是委托销售关系，只是双方当事人对历史遗留问题的处理方案达成了一致意见，双方协商一致由某电器公司负责销售并收取购房款，某合作公司既不参与利润分配亦不承担风险，该约定未违反我国法律、法规的禁止性规定，双方应当遵照约定履行义务。
四、原告与被告某实业公司签订的《依某居认购合同》是否能约束被告某电器公司及被告某合作公司。
据上述分析，某电器公司有权销售涉案房产并收取房款。2006年2月×日，某电器公司授权某实业公司负责“依某居”的销售工作，可以与购房者签订购房合同、代为收取购房首期款，某合作公司对此知悉并未作否认表示。可知，某实业公司作为代理销售方，其与原告签订的《依某居认购合同》的权利义务直接约束某电器公司。根据某合作公司与某电器公司的协议约定，某合作公司具有配合购房者办理房地产证的义务。
五、涉案房产办理房地产证义务的具体承担。
虽然某电器公司为涉案房产的实际投资建设方，但因历史原因，涉案房产登记于某合作公司名下，为登记的房产开发商。我国房地产以登记为准，在办理房产过户登记时，以房地产证上的登记产权人为依据。同时，某电器公司与某合作公司存在约定，由某合作公司为购房者办理房地产证。因此，应由某合作公司为购房者办理房地产证，而作为代理销售方与购房者签约的某实业公司及实际投资建设方某电器公司应提供必要的协助。
六、办理过户登记的条件。
原告与某实业公司签订《依某居认购合同》，选择银行按揭方式付款。认购合同签订后，原告向被告某实业公司支付了首期款3万元，随后办理入伙手续，开始使用涉案房产，但一直未办理按揭贷款付清涉案房产12万元余款。在原告未付清全部购房款前，被告有权拒绝办理过户登记手续。
据以上分析，法院判决被告某合作公司于判决生效后及原告付清全部购房款之日起90日内为原告办妥涉案房产的房地产证，被告某电器公司及被告某实业公司为被告某合作公司办理房地产证提供必要的协助。