房屋买卖纠纷中房屋差价损失是否应予赔偿

发布日期：2011-09-20 作者：孙心远律师

    随着房价的不断攀升，在商品房买卖合同解除后，房价升值部分的归属成为买卖双方所争夺的焦点。房价的升值部分能否作为损失获得赔偿，如何确定该损失，以及何种条件下才能获得差价赔偿都是司法实践中所面临的殛待厘清的问题。         近年来，在商品房买卖合同纠纷案件中，由于房地产开发商的过错导致合同无法履行而买受人被迫解除的纠纷时有发生，因为合同的解除，买受人主张赔偿商品房升值部分的损失已成为该类纠纷新的焦点。笔者试就该焦点问题进行探讨，以达抛砖引玉之效果。
        最近几年，从全国范围内来看，房价上涨已成为一种普遍的趋势，因此买受人在订立商品房买卖合同时无论其购房是用于投资还是用于居住，对于房屋的升值都属其必然和当然的期待。所以，房屋的升值就是买受人订立合同时的一种期待利益。当买卖双方当事人完全履行了合同义务，买受人取得房屋完全的所有权后，房屋升值的利益与房屋一体均归于买受人所有。此时，买受人订立合同时的期待利益就直接转化为了买受人的现实利益。但当买受人因开发商的过错而被迫解除合同后，由于房屋升值部分的利益因附着于房屋而存在，因此买受人就无法享有房屋升值的利益，当初买受人订立合同时的期待利益就落空了，而过错方的开发商则现实享有了该利益。
        显然，上述的后果难以体现公平的原则。德沃金在《法律帝国》一书中提到“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧失利益”。如果因出卖人开发商的过错而导致买受人被迫解除商品房买卖合同而出卖人得到房屋升值的利益，就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出代价，反而还可以得到“意外丰厚的利润”，其违法行为的不利后果由无过错的买受人来承担，这就背离了法律应有的公平、正义之价值。这种现象极有可能导致更多的房产开发商加入到违约的行列中来，为谋取利润的最大化而动辄弃约定于不顾，这必然严重扰乱房地产市场交易秩序、恶化社会的诚信环境，给社会主义市场经济体系的建立制造极大的障碍。所以，法律在此问题上必须有所作为，以起到“惩恶扬善”、衡平利益的作用。
        对于合同解除与损害赔偿之间的关系，各国有不同的立法例。《德国民法典》规定，受损害方只能在解除合同和损害赔偿之间选择一种救济方法，不能同时行使两种权利。日本、法国等其他大陆法系国家则规定，一方当事人行使解除合同的权利，并不妨碍其请求损害赔偿。英美法系认为，当一方当事人违反条件或构成重大违约时，对方可以解除合同并有权请求损害赔偿。我国《合同法》第九十七条规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条也规定，因出卖人的过错导致商品房买卖合同被解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，从立法上看，我国已经确认了商品房买卖合同的解除与损害赔偿请求权能并行而非相悖的制度。但国内学术界对于合同解除的损害赔偿的范围存在着较大的分歧。有的认为，损害赔偿仅仅是对恢复原状而发生的，但不包括可得利益损失的赔偿，因为在合同解除的情况下，表明守约当事人不愿继续履行合同，放弃了可得利益，因此赔偿损失的范围不应包括可得利益的损失。有的认为，合同解除的赔偿是对全部损失的赔偿，包括所受损失和可得利益。我们认为，在商品房买卖合同纠纷案件中由于房地产开发商的过错导致合同无法履行而买受人被迫解除的情况下，守约的买受人不是不愿意继续履行合同而是合同已无法继续履行，如出卖人又已将房屋出卖给第三人并办理了过户，这种情况下怎么存在继续履行的可能性呢？因此，在此类情形下，损害赔偿范围应当包括可得利益的损失。可得利益就包括房屋升值的利益。不如此，则无法体现法律的公平，不如此则无法遏制不良房产开发商肆意毁约的行为。将升值部分作为损失赔偿符合公平原则，既能起到警示作用，也有利于维护社会交易秩序的稳定和社会诚信工程的建设。

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