也谈《对被执行人已转让但未办理过户手续的房产能否强制执行?》

【案情】

2008年6月19日，李某向徐某借款30万元。后因李某未按时归还欠款，徐某诉至法院，经调解，李某返还徐某借款本金30万元及其利息。调解书生效后，李某未履行给付义务。2010年8月9日，徐某向法院申请强制执行。经查，2008年7月18日，李某与曹某签订了《二手房屋转让合同》，合同约定：李某将商品房一套转让给曹某，转让金额为30万元，除去银行的按揭欠款20万元，曹某一次性支付李某10万元；银行按揭欠款20万元，由曹某负责偿还；在银行按揭还清后，李某必须配合曹某办好房产过户有关手续。因曹某至今每月都在归还银行按揭贷款，故双方一直没有办理房屋过户手续。2010年8月9日，法院依徐某申请查封了该套房屋。2010年9月19日，法院裁定拍卖上述被查封的房屋。拍卖过程中，曹某向法院提出执行异议，认为法院查封的房屋属于其所有，且实际占有和管理了该房产，请求法院中止对该房产的执行，并解除查封。

【分歧】

对该房产能否强制执行，有两种不同意见。

第一种意见认为，房屋买卖未办理过户登记手续，本案所涉房屋的所有权人仍为被执行人李某，曹某提出的异议不能成立，法院应裁定驳回曹某的异议。因此，法院可以强制执行。

第二种意见认为，李某与曹某之间的《二手房屋转让合同》应属合法有效，而且曹某已付购房款，且实际占有和管理了该房产，其利益应受到法律保护，故法院应中止对该房屋的执行。

【管析】

原作者习国文赞同第一种意见，认为本案可以继续执行，并主要从两个方面予以说明。

一、 李某与曹某所签《二手房屋转让合同》是否有效？本案所涉房屋所有权归谁？

按照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，不动产物权的确立，以登记为准。但设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同不是以登记为生效要件，而是合同成立时即发生效力。本案中，曹某与被执行人李某签订的《二手房屋转让合同》，应认定为合法有效，但合同签订后双方一直没有办理登记手续，故房屋所有权没有发生移转，仍属被执行人李某所有。

二、 针对第三人已支付价款并实际占有的房产能否执行？

按照《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本案中，曹某虽然管理和实际占有了查封财产，但至今每个月仍在归还银行贷款，交易价款并未全部支付，所以法院可以依法查封该房屋。但曹某基于有效合同而享有的权利仍然受到保护，曹某因此而造成损失可以要求被执行人李某返还购房款及赔偿相关损失。

综上所述，曹某提出法院查封的房屋属于其所有，要求法院裁定中止对该房屋的执行并解除查封的异议不成立，应予以驳回。

笔者赞同第二种意见，认为法院应中止对该房屋的执行。其理由如下：

1、本案中，曹某已经实际占有并管理了查封财产已无争议，争议的焦点在于如何理解“已经支付全部价款”。 该房产系按揭房产，其价值为“首付+按揭款”，李某实际支付只是首付，余款是以银行按揭欠款的形式支付的，李某与曹某签订了《二手房屋转让合同》明确约定“李某将商品房一套转让给曹某，转让金额为30万元，除去银行的按揭欠款20万元，曹某一次性支付李某10万元；银行按揭欠款20万元，由曹某负责偿还”，曹某已支付李某10万元，且至今每月都在归还银行按揭贷款，即银行按揭欠款已转移给了曹某，且曹某一直在履行归还银行按揭贷款的义务，应当认为曹某“已经支付全部价款”， 其利益应受到法律保护，法院应依据最高法院的司法解释中止对该房屋的执行。

2、即或认为曹某未“已经支付全部价款”并继续执行该房产，还有一个“无益执行”的问题，李某对该房产已无任何利益，强行处置只是增加诉累，并制造矛盾。

综上所述，曹某已付购房款，且实际占有和管理了该房产，其利益应受到法律保护，故法院应中止对该房屋的执行。

作者：黎川县人民法院 涂国华 付润琴