抵押担保登记期限虽届满并不表示抵押权消灭 房管局不能擅自办理抵押权注销登记

抵押担保期限虽届满 办理注销登记有前提

人民法院报讯 抵押人和抵押权人在住房和城乡建设局办理设立房屋抵押权登记。抵押担保期限届满，抵押人申请注销抵押登记，遭到住建局拒绝。日前，山东省高密市人民法院审结这起行政案，一审驳回抵押人的诉讼请求。
辉煌公司与嘉宝公司发生买卖业务期间，抵押人爱丽纺织公司为嘉宝公司提供担保，以其所有的房产做抵押，抵押合同期限同主合同的期限12个月（2010年1月1日到2010年12月31日），并在住建局办理了抵押登记。抵押期限届满后，爱丽纺织公司多次要求住建局注销抵押登记，但住建局因其未提供抵押权消灭的证据而未注销。爱丽纺织公司不服，认为设定的抵押担保期限已届满，抵押权人辉煌公司在担保期间未行使其抵押权，无须抵押权人的确认，住建局就应当为其办理注销登记。
法院审理认为，尽管抵押登记设定的担保期限已经届满，但是担保物权所担保的主债权的诉讼时效结束后，抵押权人可以在诉讼时效结束后二年内行使抵押担保，所以抵押担保权不因担保期限届满随之消灭。故抵押人在缺少证明房屋抵押权消灭的材料的前提下，单凭担保期限届满就申请办理注销登记，住建局不为其办理是合法的。（郝凤香）

　李英俊律师补充：
本人认为上文中粗体字部分与现行法律规定不相符，相关法律条文如下：
《物权法》
第二百零二条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》
第十二条 …担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。
《物权法》
第一百七十八条 担保法与本法的规定不一致的，适用本法。
因为物权法颁布在后，担保法及其司法解释颁布在前，因此应该适用物权法的规定。《物权法》于2007年10月1日生效后，因有第202条规定的抵押权行使期间，因此《担保法》司法解释第12条第2款的规定对抵押权不再适用。抵押权人如果就抵押权的实现与抵押人无法达成协议，在抵押权的行使期间内即应当向法院请求实现抵押权，在主债权诉讼时效届满后再行使抵押权的，法院不予支持。当然，物权法第202条使用“人民法院不予保护”这个用语是否不妥当？是否应该直接使用抵押权消灭更便于定分止争？