房屋买卖合同目的不能实现的认定案例

房屋买卖合同目的不能实现的认定案例
一、案情简介
位于* *市鑫世纪花园小区由被告* * * 地房地产开发公司建设，2010年2月5日，愿告与被告签订了商品房买卖契约，约定原告向被告购买小区A-105室房屋使用功能为商业，层高5.1米，建筑面积120平方米，房屋价款480000元；房屋买卖契约附件图中标明，因该建筑为商业用房需要安装公共电动扶梯，部分扶梯设备将安装在房屋所在位置；后原告付清房款，被告按约交付了房屋。房屋交付后，原告以室内部分净高不足5.1米，不符合合同约定为由，诉请法院判令解除双方签订的买卖合同，被告返还房款并按当时房价赔偿房屋差价损失。
二、双方观点
双方争议的焦点在于：被告交付的房屋是否不符合合同的约定，原告的合同目的是否不能实现。
原告认为：合同约定的层高为5.1米而被告交付的房屋因部分空间上部安装电梯设备，导致房屋套内约三分之一部分净高不足5.1米，不能自行搭建阁楼按二层使用，因而合同目的不能实现，故提出以上诉讼请求。
我代理被告认为：1、合同约定的是层高而未约定室内净高，根据相关规范及检测结果，被告交付的房屋的层高符合合同约定；2、买卖契约附件中已明确标明扶梯安装位置，原告在签订买卖契约时对此即已明知且未提出异议；3、原告主张合同目的不能实现的真实原因是其搭建阁楼的目的不能实现，但该目的与合同目的并不相同：
首先，因系争房屋用途为商业用房故层高较高，被告从未对原告作过该房屋可以作二层使用的承诺，将系争房屋作二层使用是原告的预期目的而非合同目的；
其次，系争房屋并非按二层使用设计建设，依据有关建筑法律法规，改变房屋结构须依法经有关部门审批后方能进行，擅自变更属违法行为，原告不能因其本身的违法目的无法实现而解除合同。
最后，由于系争房屋所在小区一层为商业用途，出于安全需要，每层屋面均须安装消防喷淋装置，约原告将房屋改为两层，必然遮挡消防设施，埋下安全隐患，不符合消防法律法规的规定。
综上，原告所主张的“将房屋分割为两层使用”的目的不具合法性，也非合同目的，不应影响买卖合同的履行。
三、判决结果
据此，法院判决驳回原告的诉讼请求。
四、案例评析
合同目的是合同的灵魂和核心，是订立合同的立足点和出发点，也是合同存续和当事人履行的合理性根基和唯一理由。目的条款是一份合同中最重要的条款，其他任何条款都围绕目的条款而展开，服从并服务于目的条款，并依托目的条款而获得其正当性解释。