以开发商未补交出让金差价为由拒办过户手续是否合法？

【案情】
2009年某开发商经某县政府拍卖获得一宗土地的使用权后，交纳了全部出让金。2010年余某从某开发商处购得一商品房，并办理了土地使用权证书和房屋所有权证书。2011年余某将此房转卖给黄某，黄某办理完房屋产权过户手续后，持房屋所有权证书到某国土资源管理局办理土地使用权证过户手续时，被告之由于原来开发商在2009年开发时该地段为二级地段，现为一级地段，需补交升级后的土地出让金差价每平方米153元，黄某分摊土地面积为15平方米，为此，黄某还应交纳土地出让金2295元。黄某以土地出让金应由某开发商交纳为由不承担此笔费用，而某国土资源管理局以有文件规定为由不予以办理过户手续。现黄某以某国土资源管理局不履行法定职责为由提起行政诉讼。　　

【分歧】

以受让方未补交出让金差价为由拒办过户手续是否合法？

第一种意见认为，由于土地等级的变化，对于升级后的土地出让金在二手房交易过程中应由受让方承担升级后的土地出让金差价。

第二种意见认为，某开发商在拍得该宗土地时，已交纳了拍卖时该宗土地的全部土地出让金，为此，某国土资源管理局不能以黄某未补交土地等级升级出让金差价而不履行办理过户手续的义务。

【管析】

笔者支持第二种意见。其理由为，

第一，在土地出让金交纳主体问题上。土地出让金是土地使用者为原始取得有期限限制的国有土地使用权而向国有土地所有者所支付的一定数额的费用，它是以出让方式取得国有土地使用权所必须支付的费用。《物权法》第一百四十一条规定：建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。本案中，某房地产开发商为建设用地使用人，其应支付出让金，而不应由房屋买受人承担。

第二，在建设用地使用权公示制度问题上。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二十三条规定：受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。本案中，某开发商不但一次性交清了土地出让价款，而且已领取了国有建设用地使用权证书，建设用地使用权经登记后即具有公示性，黄某有理由相信某开发商已付清了土地出让金，即使没有付清也是由于开发商的责任而不能将此负担转嫁于购买人。

第三，在未改变土地用途不得调整土地出让金的问题上。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。本案中，黄某所购房屋后该宗土地并没有改变土地的用途仍为住宅小区，为此，某县政府不能因土地地段升级而擅自调整已出让土地的土地出让金。

第四，在办理土地使用权证程序问题上。《土地登记办法》第四十条规定：因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。上述土地登记办理应提交的材料中没有需要提交是否交纳土地出让金的凭据的要求，从此不难看出经出让所获得的建设用地使用权的土地上进行开发后的房屋买卖中无需交纳土地出让金。

综上所述，出让金是国有土地所有权的经济体现，属地租性质。当一个房地产开发商办理了合法的立项开发手续后，必须办理土地出让手续。房地产开发商以出让方式取得土地使用权时，必须按照出让合同约定支付土地使用权出让金后才能进行房地产项目的开发，所以，开发商在销售商品房时，会将相应面积的土地出让金列入建房成本并按比例分摊给房屋购买人，也就是说，商品房购买者所付的房款中已包括了土地出让金。本案中，某开发商在拍得该宗土地时，已交纳了拍卖时该宗土地的全部土地出让金，为此，某国土资源管理局不能以黄某未补交土地等级升级出让金差价而不履行办理过户手续的义务。

作者：宜黄县人民法院 邹文胜