物权立法与民生

《物权法》艰巨突围的旅程
与房地产市场的调控相比，《物权法》有着一波三折的立法进程。历经七审后提交2007年全国人大审议的《物权法（草案）》，也在相当程度上反映了不同利益阶层在具体利益上的不同诉求。

在中国，目前还有许多人并不十分清楚物权这个概念。其实从法理上讲物权包括财产所有权，用益物权和担保物权；以普通人的朴素理解，就是民间的财产权。说白了就是自己现有的动产、不动产能否以法律的形式得到认可并受到保护，因此，《物权法》就是一部关系到每一个人切身利益的“民法典”。

从1986年4月，六届全国人大四次会议上通过的一项民法通则中专门有一节——“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”，规定了物权，诞生了物权法的雏形开始，物权法——这部保障13亿百姓切身利益、现共有5编247条的法律制度，历经“5年培育，10年起草，5年修改”，前后长达20年，才终于修得正果。究其原因是，当今中国正处于深化改革、社会转型的关键时期，社会各阶层日趋复杂的利益博弈、转轨过程中难以协调的体制性矛盾、现实国情与理想法治的差异、部门利益的纠缠乃至传统意识形态的桎梏等等，都使立法不时遭遇各种掣肘，常常面临艰难的抉择，因而大大增加了立法难度，延缓了立法进程。

在草案全文向公众公布征求意见时，反馈回来的上万条意见显示，许多公民建议进一步加强对国有资产的保护力度。

“一个人一天当中，几乎每时每刻都在跟物权打交道，说《物权法》是跟老百姓关系最密切的一部法律，一点儿都不夸张，其审议次数之多，不敢说‘绝后’，至少是空前的。”资深政经研究员陆建明先生如此评说这部“怎么强调都不过分的民生法律”。

要搞社会主义市场经济，《物权法》是最基本的法律之一，因为各种交易中最基本的交易是物权交易。《物权法》的作用就是定纷止争。处在社会转型期的中国，还没有走出权治社会的阴影，商业与市场又正在发育，这样，就形成了“权力市场化”和“市场权力化”的格局。这种格局的具体表征是权力部门与强势利益集团及精英群体结盟，结盟体主导的改革必然是畸形的改革，也必然与“共享式改革”南辕北辙。

一段时间以来，国有资产正以各种形式大量流失。

就在多数国人还没搞明白什么叫MBO的时候，由官产学组成的“精英铁三角”，已经通过MBO（管理层收购）将全国的中小型国有企业尽数收入囊中。经过8年的股份制改造，到1996年，除了100多个特大型国有企业留着继续赚取垄断利润外，全国几十万个国有企业和上百万个集体企业组成的数万亿元的大蛋糕，在经济上已经瓜分完毕，剩下来的就是一个法律手续问题，即如何在法律上变更企业性质，把国有企业变成公开合法的私人公司。

据国家统计局2005年底资料，鲁能集团公司是一家集团化发展、多元化经营的大型资源型企业。以电源、矿产、城市基础设施投资和房地产、工程建设等为核心业务，以总资产738.05亿元傲居山东省企业第一名。然而，经过1年多辗转腾挪，庞大的企业王国已悄然易主，由“国有”改为“私有”。私人企业“北京首大能源集团有限公司”和“北京国源联合有限公司”，仅以人民币30多亿元，获得鲁能集团91%股份，可新公司董事会部分成员仍为原集团核心人物董事长高洪德、总裁徐鹏等高管人员。

虽然，在实现“蛹化蝶”的全部过程中，不少黑手都在玩抢劫国有资产的游戏。但是，鲁能却玩得太大玩得太急了，如此天文数字的惊天一案，凸显了国有资产体制的弊端。由于国有企业多数股权结构和变动都不为外人所知，因此在改制的背景下，股权转让行为很容易被少数当权者操控，将国有资产揣进个人腰包。

侵吞如此天文数字的国有资产，居然还不屑对当地国资委打个招呼，到案发为止，专门管理国有资产的山东省国资委居然毫不知情，而山东省工商局则直接为其保驾护航，禁止人们查询鲁能集团任何资料。要知道，2005年全国中央财政教育支出也就是349.85亿元，2006年中央政府解决全国孩子上学问题就40亿元，几双黑手一次性就拿走了全国两年多的中央教育经费，吞掉了全国孩子18年的义务教育经费。而738亿对中国海军意味着什么？如果按照每艘30亿的建造费用，则意味着24艘国产航空母舰被击沉。

国资保卫战已经到了最关键时刻，草案三审稿专门增加条款，规定企业主管人员以无偿转让或低价出售、低价折股等手段造成国有资产流失，以及企业主管人员严重不负责任，造成国有和集体企业严重亏损、倒闭的，将依照不同情况，追究企业相关主管人员的民事、行政乃至刑事责任。在草案全文向公众公布征求意见时，反馈回来的上万条意见显示，许多公民建议进一步加强对国有资产的保护力度。根据各方意见，草案五审稿在加大国有资产保护方面作了进一步修改，并增加了“滥用职权，玩忽职守，造成国有资产损失的，应当依法承担法律责任”的规定。五审时，一些常委会组成人员又提出，现实生活中，通过企业并购造成国有资产流失的情况严重，应作出有针对性的规定。草案六审稿据此又对有关条款作出修改，将通过“合并分立”造成国有资产损失的情形纳入处罚范围。以此，加强对国有资产的保护，防止不法之徒侵吞国有资产。

对广大民众的财产保护而言，物权法不仅关系到其基本财产，而且关系到其生存权，关系到公民的人格尊严和自由。

有人会问：为什么新中国成立这么长时间没有《物权法》？难道以前我们国家和老百姓没有财产吗？陆建明解释，在改革开放之前，我国基本的经济体制是计划经济，社会主要的财产是国家财产或者集体财产，这些财产都是接受国家计划支配的，是不能按照市场规则也就是按照民法物权法的规则来支配和流通的，因此当时这些财产是由行政法这样的法律来规范的。当时老百姓也有一些财产，但主要是锅碗瓢盆这样的生活资料，而且基本上也没有什么流通的必要，这些少得可怜的民间财产主要由《婚姻法》、《继承法》这样的法律来予以规范就足够了。所以那个时候还没有制定《物权法》的紧迫性。但现在我国财产占有的情形完全不一样。2002年6月，据国土资源部门测算，全国约有33万亿元的国有资产中，土地资产即达25万亿元之巨，而民间资产总量也与其不相上下。

如此庞大的资产，显然必须按照市场规则规范，也就是必须按照民法性质的物权法来规范，出台物权法也因此变得刻不容缓。

对广大人民群众所享有的私有房产权而言，一旦遭受侵害，就可能影响生存。某些地方官员打着公共利益的旗号，进行非法拆迁并且不给予合理补偿，这就使得一些公民的利益受到侵害。在这种情况下，强调平等保护，实际上有利于维护穷人的利益。比如，那场沸沸扬扬、牵动了诸多国人关注的重庆市九龙坡区鹤兴路片区17号房屋的“孤岛图景”，在某种程度上就是一幅容忍被拆户、敬畏法律和一种法治进步的图景。这种久拖未决拆迁户，如果在以前，恐怕早就被不择手段的开发商，用无坚不摧的推土机强拆了。而现在，即使只剩下一个“未拆户”，开发商也不敢采取非法手段强制拆迁，政府也不敢强制拆毁一个公民的合法住所，只能容忍孤岛的存在，最终于2007年4月2日，依据法律程序与其以双方和解顺利解决。这个令人欣慰的结果，以及房主2年半拒不搬迁的坚持、开发商难能可贵的耐心、众多群众倾注热情的关注，无不从一个角度呈现了刚通过的《物权法》产生的时代背景：私人物产的价值观念其实早在人们心中根植。

所以，对广大民众的财产保护而言，物权法不仅关系到其基本财产，而且关系到其生存权。另一方面，财产权关系到公民的人格尊严和自由。尊重和保障人权，首先要平等对待和保障私人财产所有权。物权法的平等保护原则正是为了保障公民基本权利的实现，根据宪法尊重和保障人权的要求，也需要对公民的财产权实行平等的保护。自然人无论贫富、强弱，其财产都应该受到平等对待。

平等保护就是要保护每一个公民的财产，保护广大人民群众的根本利益。尤其是，这种财产不仅仅是看得见、摸得着的动产和不动产，还包括9亿农民所享有的承包经营权、宅基地使用权等财产权利。

除了基本经济制度、国有资产保护这些宏大的主题，一些涉及百姓根本利益的民生课题，也是《物权法》的重点所在。比如，曾经被疏忽的小区车位归属问题，在该法第6章第74条有了明确说法。更为典型的是“农村土地承包经营权能否抵押”和“农村宅基地使用权能否转让”，自初审起，这两项涉及亿万农民权益的议题就争议不断，有人主张应彻底放开，以利农民融资致富，亦有人担忧，农民一旦失去最后的生活保障，将酿成无居无业的社会悲剧。由于意见分歧巨大，草案在历次审议中几经反复，而五审稿最终采纳的是有条件放开的方案，即抵押土地承包经营权，必须有稳定的收入来源，经发包方同意，并且不得改变承包地的用途。而农村宅基地只能转让给同村内符合宅基地分配条件的农户。这种历经斟酌、谨慎从事的抉择，折射的正是关怀农民根本利益的良苦用心，也是践行宪法理念、弘扬宪法精神的一座里程碑。

法治化的进程应当是在人的法律意识指导下将良法付诸实践的活动过程，在现代民主制度下，立法机关已不仅仅是一个表决机关，更应该是一个沟通民意、整合民意的机关。如何使已形成的不同利益群体和谐相处，恰恰是通过立法所应该达到的目的。

留美归来的上海建桥学院社会学博士、上海师范大学人文与传播学院教授陈纳说：《物权法》曲折漫长的立法旅程，只是当今中国立法的一个缩影。历史上，政治和法律制度的建立与社会现实之间存在差距是一个常见的现象。当年，北美大陆殖民者为了反抗英国的专制暴政而奋起革命，在1776年7月4日通过的《独立宣言》中，“人人生而平等”作为美国的建国思想被提出。但与此同时，包括华盛顿和杰弗逊在内的革命领袖、立宪先贤以及相当多的南方殖民者却奴役大量黑奴，并且在宪法中对奴隶制予以认可和保护。直到1862年9月22日，南北战争的战时总统林肯签署了《解放黑奴宣言》，继而，国会通过《美国宪法第13条修正案》，才从法律上废除了奴隶制。

然而，此后整整100年里，获得了“法理自由”的美国黑人，在这个以“平等”为建国和立法理念的国度里，饱受了高度制度化的政治压迫和全方位的歧视性待遇。直至1964年《民权法》的通过，才为美国黑人从法律上提供了作为“平等公民”的基本权利的保证。然而，即使在今天，种族问题仍然是美国社会的最大问题之一。

法治化的进程应当是在人的法律意识指导下将良法付诸实践的活动过程，法律意识的高低直接影响其进程。在现阶段的法制文化进程中，虽然人们的法律意识较过去有所增强，但仍然是极其淡薄的，它已成为制约中国法制化进程的“瓶颈”问题。在现代民主制度下，立法机关已不仅仅是一个表决机关，更应该是一个沟通民意、整合民意的机关。如何使已形成的不同利益群体和谐相处，而不是草率从事，使这些矛盾和冲突更加表面化和激化，恰恰是通过立法所应该达到的目的。

随着社会改革的深入，法制和人民生活的关系日益密切。无论立法还是司法，都不再仅仅为立法者和法官所独享，法律也不再仅仅是法学家关在书斋中的东西，它们正在成为与人民的日常生活息息相关的事务。

物权法的审议过程，破解了富于中国特色的立法难题，使全社会都体味到了中国式的立法智慧。这种扎根于本土的立法经验，对于我国立法实践而言，无疑有着宝贵的启示价值。

在新时期改革开放的进程中，如何看待马克思主义中国化进程中的异端问题，如何看待法律、法典的与时俱进问题，笔者采访了从该法起草到提交全国人大常委会前后7次审议，都参与其中的江苏省人民代表大会法制委员会副主委、省人大常委会法工委副主任刘克希先生，他说：近年来，许多法律、尤其是一些涉及国计民生的重要法律在起草、审议时，往往引发持续不断、激烈对抗的立法争议。以往那种连续审议、顺利出台的“惯例”已不多见，许多法律案不仅经历多次审议，而且每次审议往往相隔良久，甚至陷入长时间“搁浅”的僵局。

这种反复审议、一再“搁浅”的景象，既验证了冲突日趋激烈、立法日益艰难的现实，也反映了立法机关谨慎决策、对国家和人民负责的务实态度。事实上，全国人大常委会的每一次审议，都是回应社会争议、谋求各方共识、平衡不同诉求的过程，正是通过一个个反复斟酌的决断，一次次不断深入的审议，推动法律草案不断走向完善。尤其是那些打通立法“瓶颈”、解决最后难题的攻坚式审议，更是体现了立法者的勇气和智慧。在物权法、企业破产法的审议过程中，都曾破解了富于中国特色的立法难题，使全社会都体味到了中国式的立法智慧。而这种扎根于本土的立法经验，对于我国立法实践而言，无疑有着宝贵的启示价值。

立法实践的点滴迹象，使我们有理由判断，肇始于上世纪七十年代末的中国现代法制建设，已经发生了深刻的转型。与20多年前“有法比没法好”、强调立法速度的立法初创期相比，中国立法已经进入了深度构建现代法制、立法质量至上的立法成熟期。按照既定的立法目标，我国将在2010年全面建成社会主义法律体系，而不断深化的政治、经济等体制改革，也在呼唤着立法的及时跟进。此种情形下，许多长期空缺、严重滞后的法律案纷纷提上制订或修订日程，而其内含的重重矛盾和巨大分歧，则对立法机关提出了严峻挑战。另一方面，这些“难立之法”往往是一些重要的、基本的法律，如果能攻克立法难关、创造立法良策，将对法制建设进程产生决定性的影响。

《物权法》的通过，标志着中国距民法典仅剩“一步之遥”。但也应该清醒地认识到，构建保障财产权利的法律体系，才刚刚开始。注定了它虽然取得诸多重大突破，还不可能尽善尽美。

但这是一个希望与考验并存的立法时代。因此，立法的艰难曲折并不令人生畏，更需要关注的是，应当如何保障民主、公平的立法博弈，应当如何实现公平、正义的立法价值……也只有解决了这些深层次的立法难题，我们的立法才能被全社会普遍接受，并经得起历史的考验。

所以说，2007年的春天，是一个温暖的春天。作为夯实最令人瞩目的焦点基石《物权法》出台为标志，我们的国家和民族，走进了一个共建共享和谐社会的充满希望的春天。■

一场“违宪”和“姓资姓社”的争论

《物权法》自初审以来，始终是社会热议的焦点。随着立法审议的逐次深入和社会讨论的全面展开，大到立法方向是否违宪，小到小区车位车库的归属、建筑物的采光通风权、住宅用地满70年后自动续期、宅基地使用权等等，始终陷在一片争议旋涡之中。

其间，还有一个最大的原因，就是要对公有财产和私有财产予以平等保护，这究竟有无“违宪”？民间与法学界就此展开一场针锋相对的争论。也正因此，《物权法》并未应验民间一度流传的说法，在2005年或2006年全国人代会上通过。

在这场争论中，诸多经济学家、学者积极参与，其中包括思想理论界头面人物如吴敬琏、陈奎元、周瑞金、刘国光等，到非主流学者左大培、何新、扬帆等。众多网民，也纷纷赤膊上阵，各方立场、观点针锋相对，极具思想性、现实性与观赏性。对阵双方从会场上打到报刊上，最后打到网络上，一时间，硝烟滚滚，令观者惊心动魄。

（一）

2005年7月，《物权法（草案）》在社会上公布并广泛征求意见，为普通人提供了直接参与立法过程的机会。8月12日，互联网上出现了一封题为“致吴邦国委员长并转全国人大常委会的《公开信》”，据称此信后来递交到原全国人大常委会委员长李鹏手中。公开信的执笔者、北京大学法学院教授巩献田指出，《物权法（草案）》是一部违背了宪法，背离了社会主义方向，是开历史倒车的草案。

他的依据是：物权法草案废除了宪法和民法通则中调整财产关系的最核心条款“社会主义的公共财产神圣不可侵犯”，偏重于保护私人财产，实质上妄图用“私有财产神圣不可侵犯”的精神和原则取而代之，危害了社会主义的公共利益，这是违宪的行为。《草案》在形式上是平等保护全国每个公民的物权，核心和重点却是在保护极少数人的物权。

他说，物权法有一个性质，只要你实际占有的财富别人提不出相反的证据，这些财富就会得到一视同仁的保护。那么对一些靠非法手段取得第一桶金的私营企业主的财产也进行合法保护，岂不是赦免了他们的“原罪”？




——对于广大劳动者和全国人民来说，公有制和国家财产是他们每个人的物权的最重要的和最根本的基础保障和物质体现。没有国家和集体物权，每个公民的物权就没有实现的可能。目前，国有资产流失严重，人民的物权受到了严重侵害，而那些靠侵吞国有资产而富起来的人却拥有了可观的私人财产，对他们的私人财产同样进行法律保护，岂不是助长国有资产继续流失？

——《草案》所体现的基本精神和反映出的根本倾向，必将进一步加速私有化进程，促使两极分化，造成贫富差距越来越大的情况下讲平等，就是要把乞丐的要饭棍和少数人的汽车、机器平等保护，要把普通居民的住房、危旧房和那些高级别墅一样保护，这样形成的，不是劳动的平等，而是资本的平等，这与资本主义社会有什么区别？

此信犹如一声炸雷，引起极大回响。在其任教的北大法学院的网上论坛，同学们“灌水”热情持续高涨。跟帖无数，一度位列北大未名BBS的十大热门话题。有学生说，巩献田不仅自己“很是出了一回风头，领着北大法学院又跑到了法学界的风口浪尖上”。

（二）

面对巩献田及“力挺”其主张的数千名离、退休干部和军队系统军官的“违宪”和“姓资姓社”的诘问，以及其他泛政治化的“指控”，参与《草案》起草的学者回答：草案不仅没有违宪，相反它是在宪法基本原则指导下制定的，对我国发展社会主义市场经济所取得的成果进行确认，并适应和引导进一步的改革开放，完全符合经济发展规律和历史潮流的。草案完全符合宪法精神和改革开放的要求，物权法必须前进，不能倒退。

草案起草组组长、中国政法大学终身教授、原校长、著名民商法学专家江平说，《物权法》的基本原则是要对所有合法财产，不管是国家、集体还是个人的财产，都要进行平等的、“一体化”的保护。基于这样一个指导思想，在《物权法》中没有写进国家财产神圣不可侵犯的条文，一是对于国有财产的保护，《宪法》已经做了明确规定，《物权法》只是一个部门法，没有必要去重复《宪法》的规定；二是考虑到，如果把国家财产神圣不可侵犯单独写进《物权法》的话，就有可能引起误解——我们在国家、集体与公民财产之间划了一个等级，国家财产第一位，集体财产第二位，公民个人财产最末位，保护就不平等了，在这种情况下，就有可能使得一些国家机关打着国家、集体利益的招牌，任意地非法地侵犯公民个人财产权。这就涉及农村土地征用问题、农民承包权、城市房屋拆迁问题等等，这些重大问题如果不通过《物权法》的规定来加以保护的话，那么我们改革开放的成果是无法巩固的。

物权法只是一个部门法，它是民法分则的一编和部分内容而已，不是集民法大成。它调整的也只是财产的分配问题。像贫富分化、国有资产流失等等这类在改革开放过程中出现的一些重大经济问题乃至刑事问题并不能由它来规范。民法只能调整民事部分，其他问题应该由民法之外的法律如刑法、经济法、行政法等去调整、规范。这是不能混为一谈的。

北京大学法学院教授贺卫方也撰文称，在物权法的种种争论中，不少人会想当然地以为，只要是国有财产，就是属于人民大众的，就是需要用最大的力量加以保护的。反之，只要是私有财产，就是属于那些有产阶层自己的，就不能像对待国有财产那样严格保护。殊不知，过去近百年来的实践表明，所谓国有财产，乃是谁也不知道产权属于谁的财产，乃是权势阶层可以巧取豪夺的财产，而且往往是经营得最糟糕的财产。而与之形成鲜明对比的是，在私有财产得到严格保护的环境下，正由于每个人都可以放心大胆地致富发财，有恒产者有恒心，于是整个社会财富不断增长，就业机会不断增多，所有的人都越来越走向富足。这也是为什么在那些私有财产得到严格保护的社会里，中产阶级的范围不断扩大，国力不断强盛的原因。

违宪派与合宪派各执一词，唇枪舌剑。那时，“物权法”一词高频率地见诸媒体，在互联网的“Google”里键入：物权法，最高时能搜出380万项符合条件的查询结果。最令人震惊的是，2004年11月21日，在北京三味书屋召开一个研讨会上，险些出现肢体冲突。经济学家左大培不顾主持人的劝阻，频频打断发言者的谈话，批评其他与会人员的观点。一个以“理性、建设性”著称的经济类媒体记者突然站起来，叫左大培“滚出去”，会场中立刻有人附和，会场险些变成武斗场……（周军 浩清 许新宇）

物权法与普通民事纠纷

《物权法》的颁布，为维护国家基本经济制度、维护社会主义市场经济秩序、保护权利人的物权提供了民事法律依据，同时也为不久的将来我国民法典的问世打下了坚实基础，其意义重大、深远。但本文的视角是在微观层面，选取几类百姓日常生活中已经出现或者可能出现的民事纠纷，结合《物权法》的相关规定加以分析运用，以飨读者。这些问题，在《民法通则》中未有规定或规定甚少，之所以称“普通民事纠纷”是为了与司法实践中主要发生于单位之间的“经济纠纷”以示区别。

“一房二卖”与预告登记

一物一权是物权法的基本原则，即一物之上只能有一个所有权，不能并存两个以上的所有权。现实生活中，有的房地产开发商由于工作失误、利益驱使或者其他原因将一套住宅先后售于两位业主，先签订的房屋买卖合同未经登记，而后买者办理了登记手续，结果房屋是交付给后买者，由此引发纠纷诉至法院。后法院判决：房屋产权归后买者所有，房产商赔偿先买者相应的经济损失。以上事例，虽然先买者可以得到一些经济方面的补偿，但心理、精神方面的缺憾无法弥补，全家人精心挑选地段、房型、楼层的新房子最终无法得到。什么原因呢？因为房屋所有权是不动产物权，不动产物权的享有和变动的公示方法均为登记，即是说在静止状态，你是否享有某住房的所有权是看房屋产权凭证上登记的内容；在流动状态，你签订了买房合同，新房的所有权归不归你，要看是否办理登记，如未登记你还不是物权人，你只是房产商的债权人。在法理上，物权是支配权，物权人可以支配标的物（如房屋等物）；而债权是请求权，债权人只能请求债务人为一定行为或不为一定行为，而不能支配标的物。如上所述，在房产商违约的情况下，先买者有权请求房产商承担违约责任，而不能成为新房的主人，而后买者因为已办理登记手续，从而成为该房的物权人（所有权人）。

《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”该法条已明确地告诉我们，业主购买商品房的“期房”，与房产商签订预售合同时，可以申请预告登记，从而使自己成为物权人，以此避免“一房二卖”并有效地保护自己的物权利。

“物业纠纷”与业主的建筑物区分所有权

此处的物业纠纷，是指住宅小区的业主与物业管理企业在管理内容、服务项目、服务态度及管理水准等方面产生的纠纷。现实生活中，业主与物业公司发生矛盾纠纷的现象已不乏鲜见，如果这种矛盾无法调和，就只能换物业公司了。上海曾经发生某小区业主将原物业公司解聘，聘请了新的物业公司，而原物业公司不愿撤退，于是发生了新旧物业公司在小区大铁门内外对峙、无法换班的极端事件。业主有无权利更换物业公司、参与小区物业管理重大事项的决策等这些问题在《物权法》中可以找到明确答案。

《物权法》第76条规定，业主有权共同决定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。《物权法》第74条还指出，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”上述法条表明：业主不仅有权参与小区物业管理重大事项的决策，而且有权在物业公司不称职时，共同决定更换物业公司。特别要指出，《物权法》将占有业主共有道路和其他场地的停车位明确规定为业主共有，合理地维护了全体业主的物权利益。

业主对物业管理拥有的权利来源于建筑物区分所有权，这是我国的民事立法中首次确认这一权利。在欧洲大陆法国家和地区，民法中称其为“住宅所有权”、“楼层所有权”、“区分所有权”等。建筑物区分所有权是一种复合型的物权，《物权法》第70条指出：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”据此可知，建筑物区分所有权是由三种权利构成的：①业主对建筑物的专有部分（套内面积）享有所有权；②业主对建筑物的共有部分（走道、绿化设施等）享有共有权；③业主对共有部分的物业享有共同管理权。前两种权利在《民法通则》中已确认，第三种权利是《物权法》第一次规定。建筑物区分所有权的立法承认，为业主充分行使房屋所有权、正确处理业主个体与整体以及业主与物业管理企业的关系提供了准确的法律依据。

“追缴赃物”与善意取得

《物权法》第106条规定了善意取得法律制度。善意取得，是指动产或不动产由无权处分的占有人转让给善意（不知情）第三人时，第三人一般可依法取得该动产的所有权，原所有人不得请求第三人返还而只能要求转让人赔偿损失。善意取得的构成要件：①让与人无转让财产的权利；②以合理的价格转让；③受让人受让财产时是善意；④转让人对财产处于合法的占有状态；⑤不动产转让经过登记，动产转让已交付给受让人。于此受让人从无处分权人处受让财产符合上述条件，即取得该财产所有权，原所有人无权追回，但有权向无处分权人请求赔偿损失。例如：甲将从朋友乙处借来的字画卖与丙，丙不知情付了款并得到该字画，丙即取得该字画的所有权，甲无权向丙追讨字画，而只能向乙请求赔偿损失。

现实生活中有人从他人处受让了物品，后被告知是赃物，由公安、检察部门收缴而去。受让人对此感觉很冤屈，他在购买该物时并不知情，主观上是善意，而且支付了合理的价款，为什么不能得到该物的所有权？不适用善意取得制度？主要的原因是不符合善意取得的第四项要件，转让人在交易时对转让物不处于合法的占有状态（盗窃、受贿是违法行为）。但是，应当指出：根据《物权法》的立法精神，如果受让人是通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。

“遗失物返还”与拾得人权利

“拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。”“权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。”上述内容是《物权法》对遗失物拾得如何处理所做出的规定，《民法通则》中我们也能见到相类似的条款。在《民法通则》的基础上，《物权法》于维护遗失物拾得人权利方面又增添了新的内容。该法第112条第2款指出：“权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时，应当按照承诺履行义务。”这一规定，为解决新类型的民事纠纷提供了法律依据。曾有媒体报道，某女青年丢失了一条心爱的小狗，四处寻找无着，结果食寝不安，工作无心。后登广告曰：找到小狗并送还者，一定重赏！事后有人将狗找到，但在“重赏”的数目上双方意见不一，纠纷最后闹到派出所去解决。遗失物拾得人可以获得报酬权，甚至在规定时间内失主不认领，拾得人可以取得遗失物的所有权，这在西方的德国、意大利，日本等国的民法上均有明文规定。《物权法》没有全盘移植大陆法国家的该项制度，而是根据社会主义国家的具体国情，在维护遗失物拾得人权利方面作出适当的安排，于情于法均可接受。