买房被骗,法院能否支持双倍索赔?
发布日期:2012-03-17 作者:徐涛律师
大连市检察院以法院判决事实不清、证据不足、适用法律错误为由,对这三例判决依法进行抗诉。 据悉,大连市中级法院已将此案再次转交沙河口区法院。近期,沙河口区法院将在司法、检察机关监督下重新审判。 今年5月28日,焦维林在得知检察院依法抗诉的消息后,并未显得过分激动。他声音低沉地对记者说,这一情节简单、证据明确、后果严重的商品房纠纷案,一直走到今天,连他自己都不知道心里是什么滋味。他不明白,百姓买套明白房为何这么难? 6.采自大连当地人士的看法 东北财经大学法学院副教授王岩:(大连市检察院就焦维林案依法向市中院提起抗诉)这是一个迟来的好消息。商品房的属性是商品,而且商品房买卖是消费者最大的生活消费,适用《消法》是不争的事实。 大连法大律师事务所陈文卿律师:目前在全国法院系统中尚没有一例终审判决适用《消法》的。最高法院应就房地产消费纠纷能否适用《消法》尽快出台司法解释。 大连市消费者协会陈彩凤:目前,有关房地产纠纷的案件,是各级消协在调解各项消费纠纷中的一个老大难。最大难点在于,消费者依据《消法》所规定的权利,或者是消协依据《消法》进行调解时,开发商多数不予支持和配合,迫使消费者只好走司法程序。而开发商更乐意走司法程序解决纠纷。一旦进入司法程序,消费者不论在提供证据,还是在财力、时间上,其地位均表现得十分脆弱。 中国房地产业协会理事、大连市房产局市场处袁国钰处长:商品房属于生产资料和生活资料范畴,如果房产商在售房时有欺诈行为,完全可用《消法》第49条进行调整。尤其在房地产市场发展阶段,用惩罚性条款和严格的执法来规范商品房交易行为,更有利于房地产市场的发展。 辽宁师范大学法学院民商法博士张舫:《消法》是保护消费者合法权益的法律。可以说,作为一般消费者已无法利用合同等民法制度来保护自己的权益。在商品房交易中,购房者的弱者地位更明显。如果商品房买卖不适用《消法》,骗人者得不到惩罚,受害者得不到补偿,其结果必然是房地产市场鱼龙混杂。如此下去,消费者怎敢放心消费,房地产市场将向什么方向发展?因此,商品房销售者如构成欺诈,理应按《消法》进行双倍赔偿;如是整体欺诈,应整体双倍赔偿。 7.专家激辩 (1)《消法》第49条不适用于商品房买卖 梁慧星(中国社会科学院法学所研究员) 近年发生多起商品房购买人以房地产公司有欺诈行为为由,要求适用《消法》第49条判决双倍赔偿的案件。据我的了解,多数法院不适用《消法》第49条,理由是《消法》第49条的适用范围不包括商品房买卖;也有个别法院适用了《消法》第49条判决双倍赔偿。 我赞成多数法院的意见。对于商品房买卖合同不适用《消法》第49条的理由是: 其一,《消法》制定时,所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题,所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的产品质量法明文规定不包括建筑物,可作参考。 其二,考虑到作为不动产的商品房与作为动产的普通商品的差异,商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或者捏造了某项虚假情况,与普通商品交易中的欺诈行为亦不能等量齐观,——商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到更妥善的处理。 其三,商品房买卖合同金额巨大,动辄数十万元、上百万元,如判决双倍赔偿,将导致双方利害关系的显失平衡。例如一套30万元的商品房,因木地板材质不符约定或多计算了几平方米面积,便判决双倍赔偿60万元,在一般人的社会生活经验看来,很难说是合情、合理、合法的判决。(据《人民法院报》2001年3月29日) (2)商品房买卖欺诈应适用《消法》第49条 刘俊海(中国社会科学院法学所博士) 《消法》的立法者并没有将商品房买卖排除在《消法》之外。商品房、售房者和买房者分别属于《消法》第49条调整的商品、经营者和消费者。从文义解释上看,《消法》第49条所说的“商品”,既包括动产,也包括不动产;既包括标的价值较高的商品,也包括标的价值较低的商品。因此,“商品”的外延比“动产商品”要宽,不能把“商品”理解为“动产商品”。当然,在1993年《消法》出台时,商品欺诈主要表现为动产欺诈,商品房买卖活动尚少,因为那时候有钱买房的人很少。但立法者并未使用“动产”或者“动产商品”一词,仍然使用“商品”一词,旨在用“商品”一词囊括立法者当时无法一一列举甚至预见的各类商品。果不其然,《消法》实施后,除了低值商品欺诈外,高值商品(如汽车、商品房)买卖中的欺诈现象也浮出水面,甚至愈演愈烈。如果立法者有意将商品房欺诈行为排斥在外,就应当利用《合同法》的起草机会,在“违约责任”一章中的第 113条第2款对《消法》第49条的适用范围予以限制。可是,《合同法》第 113条第2款仍然重申了《消法》第49条,并未对“商品”一词的外延作出限制。 将商品买卖中的欺诈行为纳人《消法》第49条,有利于更好地保护消费者。买房的消费者遭受欺诈之后,依法请求惩罚性赔偿,有可能获赔几十万、甚至上百万元,似乎过分便宜了消费者,冤枉了欺诈者。但细想一下,人家消费者在买房时将其十余年、甚至几十年的积蓄倾囊而出,作为首付款交给开发商,每月还要承担向银行还款的经济压力,一旦商品房买卖出现欺诈,使消费者的购房初衷猛然落空,经济风险、心理打击何其大也!既然消费者承担的风险大,其依法享有的权利救济就不能无故再予限制。同理,开发商和卖房者从事欺诈的获利空间大,让他承担惩罚性赔偿责任也没有什么不公平。 将商品房买卖中的欺诈行为纳入《消法》第49条,有利于为不同商品和产业的经营者提供平等的法律待遇和公平的竞争环境,有利于市场资源的合理流动与优化配置。同样有欺诈行为,如果只有动产经营者承担惩罚性赔偿责任,而不动产经营者不用承担这个责任,那不动产经营者就会肆无忌惮地坑蒙拐骗,而不用担心惩罚性赔偿这一达摩克斯利之剑。既然不动产领域的造假法律成本低于动产领域的造假成本,就等于在动产经营者与不动产经营者之间制造了人为的不平等。房地产领域势将成为让消费者战战兢兢、如履薄冰的领域。
总之,仅仅因为经营者欺诈行为涉及的商品是动产还是不动产,就适用不同的法律规则,这不仅有悖于《消法》的文义解释,也不利于对消费者的法律保护,还会人为地在不同商品的经营者之间制造不必要的歧视性待遇。 当然,对商品房买卖中欺诈行为的认定,要严格依照欺诈的法律构成要件(包括欺诈行为涉及的价值在商品房总价值中的合理比例)。对于价值数十万元的商品房,如果仅仅是地板材质不符合约定,或者多计算了几个平方米(不超过约定或者交易习惯允许的误差),自然可以运用瑕疵担保制度予以解决,该修理的修理,该更换的更换,该退差额款的退差额款。但是,对于那些“五证全无”的假冒开发商欺诈消费者,致使消费者无法办理产权证和行使其他所有者权利的,法院应当认定为欺诈,仍然适用《消法》第49条。 (3)如何认定商品房买卖欺诈? 杨洪逵(中国应用法学研究所研究员) 我们承认,《消法》立法当初确实有当初的针对情况,但法律规定中并未明文规定《消法》只适用限定(列举)的情形,法律用语也未使用限制性用语,这显然是立法的前瞻性要求所决定的。虽说理解或解释法律要依据立法者原意,但立法者原意仅是立法当时的基本考虑,与法律实施后的现实是有差距的,所以,对法律的解释不可能完全站在立法者原意上,应当同时结合现实来解释法律的应有内涵。同时,法律解释应以文义解释为出发点,又必须回到文义上去。通观《消法》的规定,凡经营者提供商品或者服务的行为都受《消法》规范,并未明文规定经营者提供不动产商品或高值商品就不受《消法》规范。据上,对经营者在商品房买卖中的欺诈行为,完全有理由适用《消法》第49条规定进行处理。 问题的难点在于适用《消法》第 49条规定的条件如何把握。应当看到,《消法》第49条主要规定了有别于补偿性民事责任的惩罚性赔偿民事责任。惩罚性赔偿的主要功能在于惩罚和制裁严重的过错行为,即那些动机恶劣、具有反社会性和反道德的故意行为,欺诈行为就是这种故意行为。商品房买卖中的夸大宣传,不影响正常使用的质量瑕疵、面积在允许值范围内的缩水等都应属违约的问题,不能认定为期诈。欺诈行为是指故意隐瞒真实情况骗取钱财的行为,在商品房买卖中应是指经营者故意隐瞒妨碍消费者取得产权的真实情况,如不具备开发资格,没有“五证”而编造虚假文件,或者故意隐瞒影响消费者正常使用的重大质量问题,致使合同无效或属根本违约的行为。对经营者的这些行为,就应当适用《消法》第49条规定进行处理。
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