刘某与康某指标房权益转让纠纷

刘某与康某指标房权益转让纠纷
（一）诉讼当事人
原告：刘某
委托代理人：范才铁律师
被告：康某
（二）案情简介
湖南省xxx研究院为解决内部职工住房困难、改善居住条件，决定在研究院内闲置土地上开发“旺景园”职工商品房住宅小区，房屋按商品房性质销售，单位对购房职工不做任何福利性补贴。被告康某是湖南省xxx研究院的职工，按其单位“旺景园”住宅定向销售方案的规定享有购买一套房屋的权益，但被告并不想购买房屋，而是选择把此购房权益指标转卖给第三人。而原告因工作和生活的需要，正需要购买一套房屋。于是，在2010年12月4日，原告与被告签署了一个《湖南省xxxx研究院”旺景园“住宅定向购房权益转让协议书》，双方约定原告以11万元的价格购买康宁享有的一套在湖南省环境科学研究院“旺景园”住宅定向购房权益，而被告应该及时全力配合原告办理购房相关手续。2010年12月7日原告的妻子以被告康某的名义向湖南省xxx研究院工会委员会缴纳了8万元的首付房款；2010年12月8日，原告按约定向被告支付了11万元的购房权益转让费。
2011年10月份，抽签选房和缴纳第二笔房款的时候，被告撇开原告并无故要求解除合同，仅同意退回11万元转让费、已交的房款和一万元的违约金。但原被告双方签署合同已将近一年，房价已经涨了近千元每平米，若解除合同，原告的损失巨大。
（三）本律师代理意见
原被告之间住宅定向购房权益转让协议应属有效，理由如下：
1．从法律规定看，对于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外，因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身，所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
2．从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。
3．从社会价值取向来看，本案中原告与被告皆为完全民事行为能力人，意思表示真实，也不存在欺诈、胁迫等情形，更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效，势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气，更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
4.尽管被告康某在购房权益转让费收条上注明，即湖南环境科学院不同意转让，钱如数退还。但xxx并没有实质禁止转让，“旺景园”住宅购房权益转让的事例有很多，而且其他购买指标房的人都顺利的予以更名手续。更何况，此收条上的注明并非合同条款，仅是被告单方面的一个表述。
（四）法院判决
原被告之间《住宅定向购房权益转让协议书》依法有效，被告应该继续履行合同。