【成功案例】刘某李某诉卢某房屋所有权纠纷一案

发布日期：2012-03-15 作者：110网律师

国汉律师事务所//www.guohanlawfirm.com/系被告卢某的委托代理人，法院判决驳回原告诉讼请求，国汉（北京）律师成功维护了被告的合法权益。
判决书：
                                   北京市昌平区人民法院
                                         民事判决书
                                                           ( 2011)昌民初字第8 6 5 0号
    原告刘某，女，1 945年X月X日出生，汉族，居民，住北京市昌平区X园X号楼X单元XX。
    原告李某，男，1 948年X月X日出生，汉族，北京市昌平区XX局退休干部，住北京市昌平区X园X号楼X单元X。
    二委托代理人张某，北京市XX律师事务所律师。
    被告卢某，男，1 965年X月X日出生，汉族，安徽省阜南县XX镇XX村XX庄X号农民，现住北京市昌平区X镇X村。
    委托代理人，北京市国汉律师事务所律师。
    原告刘某、李某与被告卢某所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告李某及刘某、李某的委托代理人张某，被告卢某到庭参加诉讼。
    本案现已审理终结。
    二原告刘某、李某诉称：1995年9月22日，原告与尚某、王莲某（已相继去世）（城镇居民）签订《房产买卖合同》。合同约定，转让位于北京市昌平区X镇X村街东头路北东数第X号院楼【Ⅸ集体土地建设用地使用证》昌集建（9 3宅基）字第06-12-00XX号】。此后，该宅院、房屋又流转至本案的被告卢某并由其实际占有。根据我国涪律、法规、政策、文件的规定，此一系列行为因违反农村宅基地的使用制度均属无效。所以起诉，诉讼请求：一、请求人民法院依法确认位于北京市昌平区X镇X村街东头路北东数第X号院落、房产为原告所有【《集体土地建设用地使用证》昌集建（93宅基）字第06-12-00XX号】：二、判令被告腾退本案房屋；三、诉讼费由被告承担。
    被告卢某辩称：一、原告没有权利直接要求被告腾退本案诉争房屋。原告将诉争房屋已经卖给了尚某，已签订了书面的房屋买卖合同。该买卖合同得到村里党支部和村委会负责人的认可。另外，还有四五位见证人签字，原告向尚某交付了林权证等。尚某已经取得诉争房屋的所有权，原告已经失去了对诉争房屋及相关设施的所有权。原告与尚某签订的买卖合同有效，尚某取得房屋后有权处分。且尚某已经将诉争房屋赠与给张庆某，而张庆某又卖给被告。被告基于买卖合同取得诉争房屋并无不当，且被告向张庆某支付了8 8万元的对价，实际居住使用该房屋。被告使用居住该房屋后，对诉争房屋进行加固、修缮、管理等。二原告不能仅凭一张宅基地使用证来行使所谓的物权。另外，原告无权直接请求被告腾退房屋，原告不具有本案的诉讼主体资格；二、原告已经是北京市城镇居民户口，已经失去了农村宅基地使用权的前提条件，不应再对诉争房屋主张权利，原告提起本案诉讼主体不适格；三、、原告与尚某之间签订的房屋买卖合同有效，原告已经丧失对诉等房屋的所有权；四、该诉争房屋已经几次易手，为保证交易安全与稳定，不应再由原告主张对诉争房屋主张权利。请求法院驳回原告的诉讼请求。
    经审理查明：二原告系夫妻关系，其老家北京市昌平区X镇X村街东头有一处老宅院。1 9 9 5年9月22日，刘某、李某（甲方）与尚某、王莲某（乙方）签订<房产买卖合同》。合同约定，乙方购买甲方坐落在北京市昌平区X镇X村街东头路北东数第三号院房产，包括：I北房（小房）五间、东厢房二间（大瓦）、西棚子三间（石棉瓦）、东洗澡棚（石棉瓦）一间、院墙、厕所；2、宅院内有柿子树二棵、枣树一棵；3、北房后树木及东南原甲方使用权宅基地上的所有树木（杨、榆、柳树）；4、屋内家具，包括简单沙发一对、单人茶几一个、落地扇一个铁单人床一个、木柜橱一个……。上述房产交易价格共计二万元。房产所占面积以1 98 3年公证书及村委会核定后的有关证明为准；树木产权以19 82年县政府颁发的林权证为准。付款时间及办法，乙方于双方合同签订之日生效时付购房款而万元整；乙方于正式合同签订前所交定金一千伍佰元可从购房款中冲抵；甲方应于1 9 95年11月2日前将交易的房产全部交付乙方使用。合同还约定了其他条款。签订合同时，有X镇X村党支部、村委会负责人及见证人签字。尚某夫妇购房后经过数次流转至卢某名下。现该房屋破旧并由卢某控制，卢某并未实际居住。
    另查：【《集体土地建设用地使用证>昌集建（93宅基）字第06-12-00XX号】的持有人为李某。在本案审理中，因被告下落不明，无法到庭，本院曾采取公告的方式向被告送达起诉状和开庭传票，公告届满前被告到庭参加了诉讼。被告未向法院提供张庆某的身份信息。2 010年9月，李某、刘某夫妻起诉尚X兴、尚X良、卢某房屋买卖合同纠纷，请求法院依法确认原告与尚X兴、尚X良父母间签订《房严买卖合同*无效；请求法院判令卢某腾退房屋。
    在审理中，李某、刘某申请追加淌X荣、尚X旺、尚X华、尚X兴兰为被告（尚X兴、尚X良、尚X荣、尚X旺、尚X华、尚X兴兰为尚某、王连X子女）。因原告未能提供参加诉讼被告的准确信息，本院于2 010年12月20日，以( 2010)昌民初字第1 3557号民事裁定，驳回李某、刘某的起诉。2 011年6月1 3日，李某、刘某起诉尚X兴、尚X荣、尚X旺，尚X华、尚长兰、尚X良房屋买卖合同纠纷，请求法院依法确认原告与尚X兴、尚X良父母间签订的《房产买卖合同无效》，后原告以法律关系不对为由撤诉。本院以( 2011)昌民初字第69 09号民事裁定，准予李某、刘某撤诉。
    上述事实，有《房产买卖合同》、( 2011)昌民初字第6909号民事裁定书《集体土地建设用地使用证》、照片，( 2010)昌民初字第1 35 5 7号民事裁定书、( 2011)昌民初字第6909号民事裁定
书及双方当事人陈述在案佐证。
    本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。坐落在北京市昌平区X镇X村街东头路北东数第三号院的宅基地使用权虽为原告李某，但涉案房屋已由二原告进行了处分，卖给案外人，案外人经过多次流转至被告卢某名下。在尚未确认涉案房屋流转中的民事法律关系效力前，原告直接确认涉案院落房产为其所有并要求被告腾退房屋，本院无法支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，“中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
    驳回刘某、李某的诉讼请求。
    案件受理费七十元，由刘某、李某负担（已交纳）。
    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七目、内，未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。

此件与原件核对无异
文件编号；12113-81346-82-356670
审判长梁永胜

答辩状
答辩人：卢某，男，1965年X月X日出生，汉族，住北京市朝阳区X东路6号。
被答辩人：刘某，女，1945年X月X日出生，汉族，住北京市昌平区X园小区X号楼X单元X室，电话：
被答辩人：李某，男，1948年1月28日出生，汉族，住北京市昌平区X园小区X号楼X单元XX室，电话：
就答辩人与被答辩人所有权确认纠纷案，答辩人提出如下答辩意见：
一、被答辩人没有权利直接要求答辩人腾退本案诉争房屋。
被答辩人将诉争房屋已经卖给了尚X，已经签订了书面的房屋买卖合同，在该买卖合同得到X村党支部书记、X村委会主任的签字认可，另外还有四五位见证人签字，并向尚X交出了林权证、房屋坐落区划图、公证书等原始凭证，尚X已经取得了北京市昌平区X镇X村东头路北东数第三号院院内房屋及相关设施的所有权，被答辩人已丧失了对北京市昌平区X镇X村东头路北东数第三号院院内房屋及相关设施的所有权。
答辩人认为，被答辩人与尚X之间签订的房屋买卖合同合法有效，尚X取得诉争房屋后有权处分，且尚X已经将诉争房屋赠与给张X，而张X又卖给答辩人。答辩人基于买卖合同取得诉争房屋并无不妥，且答辩人向张X支付了88万元的对价、实际居住使用该房屋，答辩人使用居住诉状房屋后，对诉争房屋进行了加固、修缮、管理等工作。被答辩人不能仅凭一张宅基地使用证来行使所谓的物权，答辩人将诉争房屋卖给尚X后应承担协助尚立柱变更宅基地使用证的义务。
被答辩人与尚立柱之间签订的房屋买卖合同合法有效，答辩人基于买卖合同取得的房屋，在此过程中发生了两次买卖、一次赠与法律行为，在买卖和赠与行为有效的情况下，被答辩人无权直接请求答辩人腾退房屋，答辩人不具有本案被告的诉讼主体资格。
二、被上诉人现已是北京市城镇居民户口，已经失去了农村宅基地使用的前提条件，不应再对北京市昌平区沙河X镇X村东头路北东数第三号院院内房屋主张权利，被答辩人提起本案的诉讼主体不适格。
宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，是保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地，房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人使用，但宅基地所有权始终为集体所有。
被上诉人的户口类型已经由农业户口转化为北京城镇户口，根据相关法律及政策规定，被上诉人的宅基地使用证应由有关机关收回，被上诉人已经不属于农业户口类型、亦不属于本村集体成员，已经不能享有农村宅基地的相关权利，被上诉人关于本案的诉讼主体不适格。另外，本案宅基地上所建造的房屋，已由被答辩人出卖给尚立柱，被上诉人已丧失该宅基地上所建造的房屋的所有权，被上诉人已经没有权利主张农村宅基地的相关权利，亦无权主张诉争房屋的相关权利。
三、被答辩人与尚X之间的房屋买卖合同合法有效、被答辩人已经丧失对诉争房屋的所有权。
被答辩人将北京市昌平区X镇X村东头路北东数第三号院及院内房屋已经卖给了尚X，已经签订了书面的房屋买卖合同，在该买卖合同得到X村党支部书记、X村村委会主任的签字认可，另外还有四五位见证人签字，并向尚立柱交出了林权证、房屋坐落区划图、公证书等原始凭证，尚X已经取得了诉争房屋的所有权，被答辩人已丧失了对诉争房屋的所有权。
被答辩人若想违背诚信原则撕毁协议要回北京市昌平区X镇辛X村东头路北东数第三号院，应首先确认被答辩人与尚X之间签订的房屋买卖合同无效，然后才可能出现返还、腾退的问题。
四、北京市昌平区X镇X村东头路北东数第三号院及院内房屋、设施已经几次易手，为保证交易安全与稳定，不应再由被答辩人主张对诉争主张权利。
被答辩人已于1995年将北京市昌平区X镇X村东头路北东数第三号院院内房屋卖出，当时买主尚X取得北京市昌平区X镇X村东头路北东数第三号院院内房屋及相关设施后，尚X又将北京市昌平区X镇X村东头路北东数第三号院院内房屋赠与给其义子张庆X，且签订了赠与协议书，该赠与协议书上有张立柱其他子女同意赠与给张庆X的签字，另有见证人签字，该赠与合同，且尚X已将与该处房屋相关的买卖合同、房屋坐落区划图、林权证、公证书等原始权利凭证交给了张庆杰，该赠与合同合法有效，张庆X已经取得北京市昌平区X辛X村东头路北东数第三号院院内房屋及相关设施的所有权，答辩人若认为该赠与合同违法，应提起对该赠与合同的效力认定，继而才能发生腾退房屋的问题。
答辩人与张庆X于2009年1月9日签订了书面的二手房买卖合同，并向张庆X支付了88万元的购房款，同时取得了北京市昌平区X镇X村东头路北东数第三号院院内房屋及相关设施的原始权利凭证，即取得了上述房屋及相关设施的所有权。
诉争房屋经历了三四次易主，民事交易行为的规则中最重要的就是维护交易的稳定性，上述房屋基于是农村宅基地上建筑的房屋，没有办理相应的产权证明，实际交易的方式也就是签订合同、交付钱款、转移占有、将相关权利凭证移交、找村委会领导确认等，被答辩人与尚立柱签订房屋买卖合同后，进行了上述系列程序，被答辩人已经对诉争的房屋丧失了所有权。
综上，被答辩人已于1995年9月22日将诉争房屋卖给尚X，被答辩人已经丧失了对上述房屋及相关设施的所有权；被答辩人现已是北京市城镇户口，也不再享有房屋所在的宅基地使用权，不是本案的适格主体；答辩人从张庆X处购买诉争房屋，支付了相应的对价，已取得该处房屋的所有权，若被答辩人将该处房屋取回，答辩人88万元的损失找谁承担，势必引发一系列的冲突纠纷，不利于社会稳定。
基于此，请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。

此致北京市昌平区人民法院

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