抵押房屋被再次出售业主权益咋维护

 周女士于去年购买了一套商品房，当时开发商声称“拥有该房屋的完全产权”。后来，她从朋友处得知：在签协议之前，这家公司因为债务问题早就将该房屋抵押给了银行。得知这一消息后，她到当地产权登记部门了解备案情况，证实该房确实已经抵押。周女士遂与这家公司交涉，但对方称债务马上就可以还清，抵押马上就可以解除。如果一定要退房也只能退还本金。这种情况下，除了退还本金外，周女士还可以得到其他赔偿吗？
    律师出马
    根据相关法律的规定，房屋买卖过程中，作为卖方的房地产开发商至少有两个基本的合同义务：一是对房屋拥有所有权，二是保证不存在权利瑕疵。陕西泓瑞律师事务所王阿丽律师认为，如果该房屋存在权利瑕疵，卖方在出卖之时至少应尽到告知义务，比如告知买方该房屋已被抵押。如果卖方不尽到告知义务，其行为实际上已构成合同法上的欺诈行为，根据《合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”因此，买方可以据此行使撤销合同的权利，并要求其承担损失赔偿责任。
    实际上，对于周女士这种情况，最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》做出了比《合同法》更为明确的规定，《解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
    根据以上规定，周女士不但可以要求返购房本金，还可以要求卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
    应该注意的是：《解释》中已经明确规定五种情形，买房人可要求双倍赔偿。一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明；四是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
    具备上述五种情形之一的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、损失赔偿，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但也不是所有的商品房纠纷案件都能获得双倍赔偿。首先，买房人在打官司之前一定要清楚自己的房子是什么性质的，比如该司法解释所说的是针对商品房而言，而集资房、房改房等不适用这个解释。其次，该司法解释中明确规定，导致合同无效或者被撤销、解除的，买房人除了有可能要回已付款、利息及损失赔偿外，还有可能得到0.１倍到１倍的赔偿。由于量裁赔付空间过大，法官就要根据具体案情来定，而不是硬性规定一定要赔偿已购房款的１倍。此外，买房人除了拿回自己的已付款、利息及损失赔偿外，有可能不再得到任何赔偿。
    栏目提示
    打商品房官司要谨慎提出“双倍赔偿”的请求。因为买房人要求双倍赔偿的商品房纠纷案件，其诉讼费都会相应的比较高，诉讼费多的在万元以上，少的也在千元以上，一旦买房人提出的双倍赔偿请求得不到法院的支持，就要相应承担诉讼风险，承担一定的诉讼费。 徐涛律师15327446830