建筑物外墙面属谁所有

建筑物外墙面属谁所有

家住省城某小区的吴女士一搬进新居后便遇上了一桩烦心事。原来，该幢楼房底层属商用房，在那里开业的某超市将一块印有“某某超市”字样、面积约１40平方米的广告牌悬置到大楼左、右侧的外墙上，且广告牌的支撑铁柱恰恰靠近吴女士所住的四楼。每天在巨幅广告牌下生活，令一直担心安全隐患的吴女士寝食难安。看到满街高楼上的各色广告，吴女士不知道近超市的行为是否侵权。向律师咨询后，吴女士向法院递交了起诉书，吴女士以被告某超市擅自利用建筑物外墙设立广告牌，既有严重安全隐患，又侵犯了共有人利益为由，将被告诉法院。
法院审理后认为，大楼外墙属于全体业主共同共有，即大楼的全体业主对外墙享有共同的权利和义务，任一共同共有人利用该外墙须经其他共有人同意，任一共同共有人对损害该外墙的行为都有权加以制止。对原告要求判令被告排除妨碍的请求应予支持。对于赔偿经济损失之诉求，因原告未能举证证明损失的具体数额，故只能从被告使用了共有部分，原告有权获得相应赔偿的角度，酌情主张。
据此，法院依照民法通则，判决被告限期拆除其在小区外墙所设广告牌，并给予原告经济赔偿8０0元。

律师点评：

　　 法院的判决是符合法律规定的。本案争议的外墙面到底是属于业主的专有部分还是共有部分？物权法对此无明确界定。目前，有关房地产、住宅方面的行政法规均将户外墙面列为共用部位。既然是共用部位，当然不属于业主的专有权范围，因此本案被告对其外墙面不享有所有权。外墙面应由该建筑物的全体业主共有并享有共同管理的权利。被告现将应属于全体业主共有的外墙面擅自使用是没有法律依据的，其不具备所有人的资格，无权处分共有部位，被告若使用外墙面应该和该整栋楼层的全体业主协商，达成协议或者给予其他业主的相关补偿后方可使用。
我国物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”该法第七十一条还规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”
法规链接
《中华人民共和国民法通则》
第八十三条 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。
给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》
　　89. 共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
《城市异产毗连房屋管理规定》
第六条 所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。
所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。