二手房买卖的定金之争

准备购买一套二手房的买家突然终止了交易，自动放弃了已经交付中介的两万元定金。两万元不是个小数目，这两万元定金的分配问题却引发了房东和中介之间的一场纠纷——房东认为两万元定金应归他所有，而中介则表示，根据双方签订的定金合同，中介应该得到50％的违约金，即一万元。
买家因故终止交易
    2006年8月，贺先生准备出售位于北市区金实小区的一套房产，委托给昆明某房地产经纪公司出售，该中介很快便找到了买家。8月7日，买卖双方签订了购房合同，约定于8月31日前办理完买卖合同公证，10月10日以前办理完房产过户手续，10月31日前完成房款交付及交房手续。
    买方交了两万元定金，买方、卖方和中介三方签订了一份买卖定金合同。定金合同第七条对违约责任做了约定：“本《买卖定金合同》经买卖双方签字后，如买方不履行本合同义务，已付全部定金不再退还，归卖方所有；卖方不履行本合同义务，卖方需双倍返还已付定金；同时买卖双方需将所得违约金的50％给付中介公司作为服务佣金。”
    8月24日，买卖双方在中介工作人员的陪同下去昆明市公证处办理房屋买卖合同公证，但是由于公证前，买卖双方对合同发生理解上的歧义，所以没有公证。
    2006年9月27日，中介及买卖双方再次来到昆明市公证处办理公证，由于意见达不成一致，买方不愿意办理公证，导致交易不能继续进行。
    9月27日当天，该中介公司向买方发了一个书面通知，要求买方于9月30日前支付首期房款到公司履约账户代为保管，逾期则视为买方不履行合同义务。但是到了9月30日，买方仍没有支付首期款。
事由：房东索要定金起争执
    贺先生说，买方因故不能继续交易，在公证处表示放弃两万元定金，贺先生按合同向中介索要1万元定金，但却跟中介发生了争执。因为中介要求贺先生再发一封书面告知函给买家，约买家谈谈，但贺先生认为中介别有用心，不愿意再次发告知函。双方发生不愉快的争执。
    贺先生认为是中介想以各种理由拒绝给他一万元定金，索要多次无果后，一气之下，他要求中介把两万元定金给他。但中介表示，根据定金合同的条款，买卖双方需将所得违约金的50％给中介作为服务佣金，也就是说，贺先生只能拿走50％，即一万元。但即使是要拿走一万元，也应该按照公司的程序来办，这又让贺先生颇为不满。
    贺先生认为，定金合同的这一条有失公平，如果自己违约的话，将双倍返还买方已付的定金，即4万元，也就是说自己将承担4万元的风险；而买方违约，他却只能得到1万元，这样很不公平。根据《合同法》第40条，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
    贺先生说，根据这一条，中介公司的这份定金合同应该视为无效。
中介：要留一半做公司佣金
    记者就此事采访了该中介公司的负责人。该负责人表示，这件事情自始至终他们的态度都是积极的，都是本着对双方负责任的态度来处理问题。贺先生来要违约金不是没有道理，但是要根据买卖双方约定的合同规定来办，买方既然已经违约了，贺先生是受害一方，他们也很同情。按照公司的规定，贺先生应该发一份告知函给买方，要求买方在规定的时间内来进行商谈，如果买方还是不到场，他们才有权处理这两万元定金。但是由于贺先生不理解公司的这种规定，情绪有些激动，不利于问题的解决。
    按照买卖双方及中介所签的定金合同，违约的50％应该作为公司服务的佣金，而贺先生只能拿走一半，所以贺先生要求把两万元全部拿走是不合理的。
律师：中介的主张符合法律
    那么，这两万元定金究竟该怎么分配呢？是应该按照贺先生所说，这份定金合同无效，两万元都归他？还是应该按中介公司的说法，贺先生只能拿走一半？本报常年法律顾问云南国平律师事务所主任陈平律师认为，中介公司的主张符合法律的规定。因为买方、卖方和中介三方经协商一致达成的《买卖定金合同》第七条对买方或卖方交定金后违约应该如何处理作了明确的约定，该约定是三方真实意思的表示，也没有违反法律的规定，作为为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等咨询、代理服务的中介服务机构，公司依约定可以得到一万元的佣金。
    格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。如果格式合同只为特定的少数人制订，则证明该种合同在社会上适用范围非常有限，消费者对其要求并不迫切，使用该条款的一方在经济上的优势地位也并不显著，消费者对于合同条款有能力进行交涉，则格式合同已与普通合同无异。
    本案中买方和卖方均可以和中介协商变更《买卖定金合同》条款内容，并且中介的目的是促成双方交易成功，从中收取中介服务费，不存在免除自己责任，加重对方责任、排除对方主要权利的问题，故不能以《合同法》第四十条认定该条款无效。
徐涛律师15327446830   QQ574659129