未经房东同意私自转租的合同效力

未经房东同意私自转租的合同效力

摘要：2010年4月17日，某商场与王某签订《租赁合同》后，王某又将该门面私自转租给向某，向某因经营不善，起诉到法院要求确认转租合同无效并要求退还转让费。对于王某与向某之间的转租合同效力的认定，目前仍然存在分歧，笔者认为应当从维护契约自由及合同效力法定原则出发进行判断。

2010年4月17日，某商场与承租人王某签订《租赁合同》，约定租期为2年（至2012年4月16日终止），每月租金为3500元，同时约定未经商场书面同意不得转租，在签订租赁合同后王某一次性付清了所有租金。而王某在租用该门面经营半年后，因经营状况不好，便在未告知商场的情况下欲将该门面转租给向某，而向某在明知此情况下仍然与王某于2010年10月13日签订了《转租合同》，约定租期至2012年4月16日止，每月租金为3800元并收取了1.75万元的转让费，合同签订后向某一次性付清了所有租金及转让费。
然而，向某在经营该门面时同样也面临着经营状况不佳的窘况。因此，向某在租用该门面一年后，提出与王某解除转租合同的要求被拒绝后，向法院提起诉讼，要求确认《转租合同》无效并要求王某退还转让费和剩余的租金。
本案在审理过程中的核心问题是对合同效力作如何认定，向某认为王某未取得商场同意私自转租，系无权处分行为，应认定转租合同为无效合同，又根据合同法的规定，合同被认定为无效的，因合同而取得的财产应当返还。
而王某认为转租行为虽然未取得商场书面同意，但是转租行为不属于法律上的或者事实上的处分行为，处分行为应当是针对所有权，转租并没有使该门面的所有权发生转移或者灭失，转租是基于租赁合同而取得的对该门面享有的使用、收益权的体现，私自转租不是无权处分行为，不能据此认定转租合同无效或者效力待定。
笔者认为，不论是租赁合同还是转租合同均属于债权性合同，它们都不会使物权产生变动。而转租合同仅仅是承租人将依照租赁合同取得的对物的占有、使用、收益权转移给次承租人享有，这并不构成对租赁物的处分。因此，承租人对租赁物是否享有处分权，不是转租合同有效的必要条件。转租合同其内容是否有效应当严格按照《合同法》第52条及《合同法司法解释二》第14条来判断，然而王某与向某二人明知未取得商场的同意，仍然签订转租合同的行为不属于恶意串通损害第三人利益（王某已经付清所有租金，商场的利益未受到损失），而建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》属于部门规章不属于行政法规，《转租合同》也不符合其他无效的情形。因此，双方的转租合同应当认定为有效，而且《转租合同》系双方真实的意思表示，是契约自由的体现，并不损害他人利益。至于王某未经同意而私自转租，仅仅属于违反和商场签订的《租赁合同》的违约行为，对于其违背诚实信用的行为商场可以要求其承担违约责任或者解除《租赁合同》。当然，不论商场如何做也不可能影响《转租合同》的效力，不过商场可以通过解除《租赁合同》而达到影响转租合同实际履行的目的，从而维护自身权益。而向某作为次承租人可以在《转租合同》无法履行后，要求王某承担赔偿责任。