未经共有人同意出售房屋，合同效力问题。

发布日期：2012-02-01 作者：陆沛林律师

     2010年陈某接到中介电话，问其是否同意将其房屋放盘出售，陈某认为现时楼价较高，出售房屋未尚不可，于是接受中介邀约。事后中介联络了买家黄某，其有意买下该处房产。由于该处房产是陈某与其儿子李某共有的物业，是否出售还应征求李某意见。但是中介为了促成交易，收取中介费，诱导陈某在房产买卖合同中代签儿子李某姓名，事后再让儿子补签授权也没问题的。签订合同后，买家黄某为表示诚意，也于签订合同当日将首期款六十万元直接打入陈某账户，陈某也确认收到此款。
    事后，陈某回家与儿子协商时，儿子李某坚决不同意出售房屋，买卖双方遂引起纠纷。买家黄某及中介声称，合同已经生效，并已经开始履行，如果陈某不同意履行需要没收定金20万元及赔偿中介费等经济损失。
    为此，陈某夜不能眠，辗转找到陆律师。经陆律师与其分析，由于房产是共同所有，其单方代签合同属于无权处分行为，依法应属无效合同，所谓的赔偿条款也因合同无效而不能适用。确立方案后，陆律师即代理陈某提起民事诉讼，要求法院确认合同无效。法院经审理认为，陈某只是该房产的其中一名产权人，出售房屋确需全部共有人同意方才有效，遂作出判决确认合同无效，至于陈某在本案中出尔反尔的行为，确有过错，但买家及中介并未提出反诉，其损失可以另案起诉，本案不作处理。
    可见，房屋出售的意思表示一定需共有人的一致同意，否则就有瑕疵，极有可能被法院判决无效，从而造成不必要的纠纷。
                                                      ------广东华法律师事务所陆沛林律师 15302928530

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