关于商品房认购书中定金的处理
发布日期：2012-04-23 作者：110网律师
关于商品房认购书的性质问题，目前有不同观点：一、认购书是商品房买卖合同的补充协议；二、认购书是附条件的商品房买卖合同；三、认购书是商品房买卖合同的预约合同，是独立的合同。
律师意见：本站律师认为第三种观点的理解比较正确。认购书的内容应包括确定条款和不确定条款两部分，确定条款是当事人已达成合意并具约束力的条款，一般应作为商品房买卖合同的内容；不确定条款是因事实和法律的障碍而需等签订商品房买卖合同时再确定的内容。定金从理论上分为立约定金、证约定金、成约定金、解约定金和违约定金。根据《中华人民共和国担保法》规定的定金具有违约定金的性质，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》规定了立约定金的效力。商品房认购协议中的定金一般是作为签订商品房买卖合同担保的，属立约定金。该《解释》第4条除了规定“如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应按照定金罚则处理外，还根据认购书的内容包括不确定条款需当事人在订立商品房买卖合同时协商的特点，规定了因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。”
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