离婚后，丈夫将儿子名下的房屋出卖，合同是否有效？

离婚后，丈夫将儿子名下的房屋出卖，合同是否有效？
【基本案情】
2008年底，陈某决定以80万德价格购买方某的房屋，但在签约验证时，陈某发现房地产证上的产权人并不是方某本人。方某当即解释说产权人方明实是他的11岁的儿子，方某作为监护人可以代理方明所有的事务，包括处分方明名下的所有财产，并承诺办理以下手续：出示方明的出生证、户口本等资料；书面声明自己是方明的合法监护人，可以处分方明的所有财产，所得收益均用于方明的生活教育等；方明在合同上签字。陈某信以为真，在两天后与方氏父子签署了《房屋买卖合同》，约定10天内支付35万元，余款在过户当天及取得房地产证时支付。但在陈某支付35万元后，再也无法联系上方某，才得知方某与刘某已离异，且方某因虐待儿子方明被法院判决取消其对儿子方明的监护权。陈某以表见代理为由向法院起诉方某、刘某及方明，要求确认方某代理方明签订的房屋买卖合同有效。
【判决意见】
方某已依法被取消了其对儿子方明的监护权，不再是方明的法定代理人，其与陈某签订的房屋买卖合同出售方某名下的房屋属无权处分行为，事后未得到方明的合法监护人，即刘某的同意，合同无效。至于陈某提出的表见代理问题，父子关系并不是必然的监护关系，不构成法律上的表见代理。
【律师分析】
问题一：父母是否一定为未成年人的法定代理人
我国《民法通则》第十六条规定，成年父母是未成年人的监护人。第十四条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。本案中方某原来身为方明的父亲，是儿子的监护人，当然是儿子的法定代理人，但根据《民法通则》的规定，以下情况出现则父母丧失监护权资格：死亡；丧失监护能力；存在对子女有犯罪行为、虐待行为或者担任监护人对该子女明显不利，人民法院认为可以取消其监护权的情形。因此，本案中方某虽然身为未成年人方明的父亲，但由于其因虐待儿子方明被法院判决取消其对儿子方明的监护权，丧失了法定代理人的资格，不具有法定代理权。
问题二：父母身份能够构成对子女的表见代理？
关于表见代理的问题，《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后仍然以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为视为有效。”这就是《合同法》关于表见代理的规定。构成表见代理，客观上须有足以使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由，而且这些事实或理由是以无权代理行为人与本人之间存在某种事实上或者法律上的联系为基础的，比如说，本人曾经委托行为人代理，但事后又解除了委托，而相对人并不知情，或委托人没有在委托书上写代理期限，而事实上在其他文件中有关于代理期限的条款，但相对人不知道存在该文件，等等。本案中方某原来身为方明的父亲，是儿子的监护人，当然是儿子的法定代理人了，单在法院作出判决取消其对儿子监护权后，已经不是方明的法定代理人了，这种情况下，相对人陈某是否可以以不知道法院的判决而认为有理由相信其父亲有代理权呢？本律师认为不可以，因为法院判决解除代理权与一般代理和被代理人之间的解除委托不同，后者如果委托人公开性没有告知相对人，则相对人没有理由知道委托已经解除，但前者作为法院的判决，在法律上讲是公开的，相对人可能事实上确实不知道，但由于判决的使得相对人“相信行为人有代理权”在法律上没有理由，因此不构成表见代理。
综合问题一二，方某没有方明的法定代理权，也没有委托代理去押镖，因此，其“代理”其儿子方明与相对人签订的《房屋买卖合同》无效。
【律师提示】
在房屋买卖和办理交易过户的实践中，如果父母不存在失去监护人资格的情形，则一般需要提交父亲和母亲两个监护人的身份材料，证明经过两个法定代理人的同意。但在父母中其中一个作为共同购房人向银行申请贷款时，由于未成年子女在贷款合同中仅享受接受贷款的权利，而还款义务是另一房屋共有人（父亲或母亲），对未成年人来讲是纯受益的合同，因此，无需经另一法定代理人的同意或 。
问题三：未成年是否具有被告的诉讼资格？
本案中，陈某将未成年人方明列为被告，是否有法律上依据？有人认为，无民事行为能力人或者限制行为能力的未成年人，当然没有诉讼行为能力，因此，不应当作为诉讼主体，而应当由其法定代理人作为诉讼的当事人。
《中华人名共和国民事诉讼法》第三条规定，“人民法院受理公民之间、法人之间其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法规定。”其中，“公民”显然包括无民事行为能力和限制行为能力的未成年人，因此，根据我国民事诉讼法的上述规定，未成年人应当具有民事诉讼主体地位，可以成为民事诉讼的当事人，只是由于无民事行为能力或者限制行为能力人不具备民事诉讼能力，诉讼行为由其法定代理人代理。但由于民事诉讼中往往会导致民事诉讼主体承担民事责任的结果，而未成年人一般没有承担民事责任的能力，因此，无民事行为能力或者限制行为能力的未成年不能成为需要承担民事责任的民事诉讼主体，根据《民法通则》第一百三十三条关于法定代理人代为承担责任的规定，应将法定代理人列为民事诉讼主体（被告或第三人）。但有一个例外，即该未成年人有财产的，应先用其财产承担责任，这种情况下，可以作为承担民事责任的民事诉讼主体。
本案中，方明名下有财产（房屋），可以在民事诉讼中作为可能承担民事责任的被告。