已办房产证未办土地证转让房屋有效案

案情简介： 1994 年 1 月 26 日和 2 月 24 日 ，被告徐明先后向原告李辉借款 50 万元和 30 万元，并将一栋四层房屋抵押给了李辉，但双方没有办理抵押登记手续。 1996 年 6 月 5 日，徐明（出卖人）以物抵债将该栋房屋转让给原告李辉（买受人），以偿还其中 30 万元借款。李辉同意后，给徐明开具了还借款 30 万元的收据，并到房产管理部门办理过户手续。 1997 年 12 月 15 日，李辉领取了新的《房地产权证》，并使用该房屋。后来李辉要求徐明协助其办理该房屋的《国有土地使用权证》，徐明则要求李辉再支付 5 万元，李辉不同意，遂于 2002 年 7 月 16 日 向法院提起诉讼，请求判令徐明将该房屋占有的土地使用权过户到其名下。 法院判决： 法院认为：徐明写给李辉的收据中注明了所购房屋为 30 万元，该房屋的所有权证亦已办至李辉名下，故法院确认双方转让房屋行为合法有效，价格为 30 万元。依照房地产交易的有关规定，房地产转让，房屋的所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转移。因此，徐明要求李辉协助其办理所转让房屋的国有土地使用权证的过户手续，理由充分，应予支持。徐明提出所转让的房款李辉仍欠其 5 万元，证据不足，不予采信。依法判决如下：在本判决发生法律效力之日起十五日内，被告徐明应协助原告李辉将房屋的国有土地使用权证办理至李辉名下。
律师点评： 如果双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，那么买卖房屋范围内的土地使用权应当随着房屋所有权一起转移给买方。目前，各地的房屋土地管理部门对房屋买卖过户的做法不一致：有的只需要办理房屋产权过户手续，领取新的房屋所有权证，有的还需要办理土地使用权过户手续，领取新的土地使用权证。但是不管如何，根据房屋和土地不分离的原则，房屋范围内的土地使用权应当随着房屋的买卖一起转让。《城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
房屋抵押必须办理抵押登记，否则不发生法律效力。如果没有办理抵押登记，那么债权人（即抵押权人）对房屋并无优先受偿权。根据《担保法》第四十一条和第四十二条规定：以城市房地产等建筑物抵押的，必须签订书面的抵押合同，抵押合同应当办理抵押登记，登记单位为县级以上地方人民政府规定的部门，抵押合同自登记之日起生效。本案中，由于房屋抵押未办理抵押登记，李辉对房屋的抵押权实际上依法不存在，但是李辉以一部分借款冲抵购房款，且徐明已经出具的购房款收据，双方又办理了房屋产权过户手续，应当认定李辉取得了房屋的所有权。  徐涛律师15327446830   QQ574659129