交付的房屋无法使用出租人应承担违约责任

发布日期：2012-09-01 作者：110网律师

交付的房屋无法使用出租人应承担违约责任

房屋租赁合同关系中，出租人的主要义务就是按照约定交付房屋给承租人使用。合同签订后，出租人和承租人对交付的房屋是否符合合同约定发生争议。
2012年1月，出租人将某工业园区的厂房出租给承租人使用。租赁合同约定，租期10年，租金为200万元每年，每半年支付一次，先交租金后使用，每半年开始前5日内支付。合同同时约定，出租人未按时交付房屋的，经承租人催告后30日内仍未交付的；出租人交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或交付的房屋存在缺陷，危及安全的；承租人未征得出租人同意改变房屋用途的或经出租人书面同意改造房屋或增设设施的；承租人未征得出租人书面同意擅自转租或转借该房屋，转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；承租人逾期不交付租金超过30日的。”
合同签订后，承租人按照约定向出租人支付了租房押金以及第一期租金。承租人安排人员验收租赁的房屋时，发现存在消防设施不到位，房屋漏水等问题。于是承租人书面致函出租人要求出租人进行解决。出租人维修后，承租人再次进行验收发现上述问题并未完全解决。同时由于出租人与他人存在经济纠纷，对方听说出租人开始使用房屋后，将厂房大门用泥土封堵，致使承租人无法进行搬迁。承租人考虑房屋情形后认为无法继续使用租赁的房屋，只好起诉到法院要求解除租赁合同，出租人返还支付的租金、押金以及按照合同承担违约责任。
法院审理后认为，出租人应按照合同约定和法律的规定向出租人交付房屋。在承租人对出租人交付的房屋无法使用要求出租人对房屋存在的问题进行解决时，出租人未能积极的消除存在的问题。同时，由于出租人与他人之间的纠纷也影响承租人及时对房屋进行使用，出租人也未能在合理的时间内进行消除。上述因素致使承租人支付租金后无法实现签订合同的目的即对承租的房屋进行使用，出租人的行为已经构成违约。承租人的请求符合《合同法》第九十四条的规定，对承租人解除合同的要求予以支持。出租人应退还承租人已经支付的租金和押金并按照合同约定向承租人支付违约金。
　律师点评：交付符合合同约定或者符合合同目的的房屋是出租人最根本的义务。如果出租人交付的房屋存在质量问题，或者消防设施等存在问题，承租人将无法使用房屋。特别是安全方面，即使签订合同时承租人是明知的，承租人仍然可以要求解除合同。因此，出租人在出租房屋前，应对房屋的结构、消防等的安全性进行检查，对房屋存在的漏水，损坏等进行维修，以便交付的房屋符合约定，避免承担因交付不符合要求承担违约责任。一旦该种情形出现，承租人的生产经营不能按照预期的时间进行，出租人也无法实现收取租金的目的甚至还要承担违约责任，对承租人和出租人都是损失。

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