协商解约后出租人不得再要求承租人依照擅自解约的约定承担违约责任

发布日期：2012-08-29 作者：110网律师

协商解约后出租人不得再要求承租人依照擅自解约的约定承担违约责任

租赁市场中，可能由于各种原因承租人需要解除租赁合同。然而在租赁合同条款的编写以及履行过程中，有时并不在意区分协商一致解除合同和擅自解除合同的情形如何处理。有时笼统的写明，提前解除合同的，应经双方协商一致，未经协商一致承租人解除合同的，出承租人应承担何种违约责任。同时又缺少如果协商一致解除合同如何处理未作约定。往往这种约定给纠纷埋下隐患。下面的案例值得出租人签订租赁合同时借鉴。
2010年，A公司将其经营的某商场商铺出租给B公司经营某品牌服装，租期自2010年9月1日至2013年8月31日。租赁合同中对双方的权利义务进行了约定。A公司给予B公司免租期为三个月。B公司向A公司支付押金人民币15万元。在违约责任条款中约定，未经双方协商一致，B公司单方提前要求解除合同，或者因B公司违约行为致使A公司解除合同的，A公司有权不退还押金并可追偿免租期的租金以及商铺闲置期间的租金。2011年11月，B公司给A公司发函以商铺购物环境较差已经整体装修风格导致客流较少以及房屋质量问题为由要求于当月10日解除合同。后B公司再次致函要求A公司交接商铺。后两公司办理了商铺交接手续。办理商铺交接手续后，A公司拒绝支付B公司支付的押金，并要求B公司承担免租期期间的租金。由于B公司拒绝支付A公司免租期租金，A公司向法院起诉要求B公司支付。
法院审理后认为，根据本案租赁合同实际解除情形，系B公司书面告知提前解除合同，A公司回函要求确认是否退租，B公司回函要求办理房屋交接手续，之后双方办理了房屋交接手续。分析该解约过程，B公司先行提出解约，但B公司提出的解约理由并不构成法律规定和合同约定的解约事由，B公司提前解约时并没有合同解除权，其解约行为确属擅自解约之违约行为。而对于B公司的违约行为，但A公司要求B公司根据合同约定的违约条款承担违约责任的前提是，证明B公司提出解约时A公司未予接受或者虽接受但要求B公司按照合同约定承担违约责任，从而证明双方未协商一致。从本案的实际解除过程可以看出并不具有上述情形，据此认定B公司的解约要求已经获得A公司的认可构成协商一致的情形，A公司的诉求无合同依据。但B公司提前解约致使商铺闲置期间的租金为提前解约给A公司造成的损失，A公司有权依法要求B公司予以赔偿，因此B公司应支付商铺交接后至A公司再次出租合理期间的租金。
律师点评：作为租赁合同双方的出租人和承租人，在签订合同时往往并不具有平等的条款议价地位。出租人往往将自己事先拟定的合同文本交由承租人签署。但在具有主动地位的情况下一定要注意合同条款的严密性避免出现未作约定的情形或者自认为对整个合同的履行能够主动控制，风险能够规避。出租人在本案中的被动在于笼统的约定“未经协商一致”而不是从提出方的角度进行约定，如，若B公司租期届满前提出解除合同的......将不会出现这种争议，亦可以依据合同要求承租人承担违约责任。当然本案中，如果出租方在合同解除时能够仔细分析合同条款存在的风险，有针对性的做出处理也不会造成本案的被动局面。

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