九四方案购房其他同住人如何主张产权共有

九四方案购房其他同住人如何主张产权共有

【案情简介】
邱子希与洪三妹系夫妻，生前育有两子：邱国邦、邱国泽，位于上海市徐汇区***弄***号***室房屋（以下简称系争房屋）系使用权房（亦称公房、承租房），系争房屋系邱子希单位福利分房调配所得，承租人为邱子希，1994年1月邱子希去世，1994年2月系争房屋的承租人变更为洪三妹。1995年2月，根据当时购买公有住房的相关规定，该户符合公房购买条件的有洪三妹、邱国邦、邱国泽三人，因限于当时房改政策规定，由洪三妹的大儿子邱国邦作为购房人与出售人签订了《公有住房买卖合同》，其中使用了洪三妹的工龄，将系争房屋购买成产权房，产权登记人为邱国邦。2009年4月邱国泽因结婚需要，欲搬回系争房屋居住一间并装修以作婚房，而系争房屋的产权登记人邱国邦以自己为房屋产权人为由，拒绝邱国泽搬回系争房屋，后邱国泽及其母亲洪三妹找到本律师，带着邱国泽对售后公房是否享有居住权的咨询问题找到本专业律师，本律师详细查阅、分析了邱国泽带来的相关材料，并结合邱国泽的陈述，给予邱国泽的回复是：“邱国泽不仅享有售后公房的居住使用权，而且完全可以向法院提起售后公房产权共有的确权诉讼，以确定自己是售后公房的产权人之一，洪三妹作为公房购买时的同住成年人，同样享有这一权利，因为系争房屋的购买适用的上海九四方案”，于是，洪三妹、邱国泽再次找到邱国邦，并将本律师的法律观点告知邱国邦，希望本着亲情原则，内部友好协商解决，若能取得邱国邦的同意，三人一并到房地产交易直接加上洪三妹、邱国泽的名字即可。遗憾的是，邱国邦对其两人的说法不予理会，仍坚持自己是售后公房的唯一产权人，洪三妹、邱国泽对此房屋没有任何权益。面对邱国邦的蛮横无理，洪三妹、邱国泽无奈之下，委托本律师向徐汇区人民法院提起确权诉讼，请求法院确认本案系争房屋为洪三妹、邱国邦、邱国泽三人共同共有。
本案争议的焦点：系争房屋是否适用九四方案购买？洪三妹、邱国泽是否属于系争房屋购买时的同住人？邱国泽如何证明自己是系争房屋购买时的成年同住人？
【法庭判决】
判决系争房屋产权归洪三妹、邱国邦、邱国泽三人共同共有。
【律师观点】
黄方明律师认为，系争房屋是按照《关于出售公有住房的暂行办法》第四条的规定（即“94方案”）购买的，产权登记于邱国邦一人名下，根据 “94方案”相关规定，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。根据相关规定，洪三妹、邱国泽符合系争房屋共有人的条件，因受当时相关政策的限制，无法登记为权利人，现其在规定的期限内提出产权共有的主张，故应确认洪三妹、邱国泽对系争房屋享有产权。
【法律依据】
1、主张产权共有的政策依据：上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知【沪高法(1996)250号】第二点第三条规定：“按九四方案购买的房屋,产权证登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有。”
2、售后公房购买的主体资格依据：根据《上海市关于出售公有住房的暂行办法》第三条第二款的规定“购买成本价公有住房的对象，应为具有本市常住户口的公有住房承租人或者其同住成年人和符合分配住房条件的职工。”另《关于出售公有住房的实施细则》第四条的规定“按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满１８足岁的同住成年人。凡承租户内有多人的，应协商确定购房人；承租人死亡或迁离本处的，应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人。”
3、主张产权共有诉讼时效的政策依据：上海市高级人法院《关于审理分家析产案件若干问题的意见》第三点就“按94方案购房登记权利人死亡后，房屋产权继承的处理”作出答复：“按94方案购买公有住房，登记权利人死亡的，具备可以主张产权共有条件的人，应在知道或应当知道其死亡之日起两年内提出。由于按94方案购买公房只能有一个产权人，而其他同住人、工龄人、职级人等均可主张成为产权共有人，但如果这些人不主张这个权利，则产权只归产权登记人所有。所以，在产权登记人死亡后，其它具备主张产权条件的人应当在知道或应当知道其死亡后两年内提出，如逾期提出，则产权归产权登记人的继承人所有。”　
4、判断是否九四方案购房的事实依据：根据《上海市关于出售公有住房的暂行办法》第四条规定：“一九九四年公有住房的出售成本价为每平方米建筑面积902元。”或在《公有住房买卖合同》第3条规定“甲乙双方认定上述房屋，以一九九四年规定的价格计算，房屋全部售价为人民币****元”。
因此，符合公房购买条件的当事人在明确公房购买适用的是九四方案且公房购买资格人之间无法就产权共有达成一致协议的情况下，应当抓紧时间从公房购买主体的认定、主张产权共有的诉讼时效等方面综合考虑提起售后公房产权共有的确权诉讼。

（本案所涉当事人均为化名，本文非经许可不得转载）