期房买卖条件及效力等介绍

发布日期：2012-11-02 作者：徐涛律师

期房买卖也称商品房预售，对于开发商和购房人都是有益的。　　首先，对于开发商来讲，房地产开发需要投入巨大的资金，而且开发周期长，开发商还需承担房屋竣工后房地产市场行情走向的风险。实行期房买卖，不仅使房地产开发商可以在施工过程中获得一部分建设资金，减轻了借贷的压力，同时也大大推动了楼宇的销售，把房产市场行情变化的风险部分的转嫁出去;
　　其次，对于购房人来讲，从房地产开发商预售到楼宇的正式竣工交付之间，尚有一段较长的时间，房地产业的行情处于变动状态，预售时的房价与正式竣工时的房价之间可能形成差价，这种差价促使购房人愿意购买期房。
　　但是有利必有弊，这种商品房预售的销售方式，如果管理不善，极易损害消费者的正当权益。为了维护广大购房人的合法权益，笔者对我国现存的关于期房买卖的法律规定进行了总结，仅供买卖双方进行参考。
　　一、期房买卖的法定条件。
　　首先，是对开发商的资格条件，开发商一般为商品房的开发企业，需要有资质证书、营业执照、一定数额的注册资本，有相关资格技术人员与会计人员。就是要依法设立的的企业。
　　其次，是对建设基地的要求，要有土地使用权的证明文件;要获得建筑物规划设计方案的批准文件，同时持有建设工程规划许可证;还要获得建筑和管理工程执照，要做好建造房屋的场地准备工作，就是我们俗语所说的“七通一平：包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通和场地平整。”
　　再次，是对施工设计及投资的要求，要求施工设计图已经完成，施工单位已经落实等，按提供预售房来计算，设入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并以确定施工的进度和开工、竣工交付日期。
　　最后，商品房预售要向房产部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。只有经审核批准，商品房才能正式预售，向购房者收取房款。
　　 河南郑州房产律师提醒：只有满足上述条件，开发商才能从事商品房预售活动。就是说对开发商在法律上是有要求的。如果开发商不具有商品房预售的资格条件，就会导致双方的买卖行为无效，以至引发不必要的法律纠纷，关于这方面的查证，购房人可直接到房地产管理局进行核实。
　　在实践中，有当事人以开发商没有取得商品房预售许可证，请求法院宣告商品房预售买卖合同无效，这种情形订立的合同当然无效，但是开发商在订立合后并于起诉前取得了商品房预售许可证的，则认定为有效。
　　二、关于期房买卖合同内容要具体明确。
　　就合同中的主要条款，给读者们提个醒：主要是期房的基本情况、规划设计、价款及支付方式、违约责任一定要明确，因为在期房买卖中，购房者往往看到的是小区建筑物的模型、房屋的户型图，不能看到房屋的真实情况，由于房屋没有建好，购房人无从确定房屋是否符合约定，这就要求购房人应当更加的注意买卖过程中的每个环节。因此，应在合同中进行具体明确的约定，为房屋实际交付提供有效依据。
　　购房人需要仔细审查合同中是否包括坐落位置、建筑面积、土地使用权证号、使用权取得的方式、土地使用的性质、期限、预售许可证号、建筑工程规划许可证号、房屋的结构、平面图、装修标准、竣工交付日期等。
　　实践中，在双方订立商品房预售合同时，往往是格式合同，是由开发商提供的打印好的文本，所以买方往往无从选择，这时需要买方仔细阅读合同文本的内容，有不理解的地方，必须询问清楚，尤其是划横线的部分，因为横线上的文字是开发商自己打上去的，如果约定不明确，可以与开发商进行协商，达成补充协议，并一同备案到房地产管理局，买卖方为有效成立。
　　综上，在期房买卖中，提醒购房人在实现购房目的的前提下，一定要熟知相关的法律常识，如有疑问，可找律师等专业人员进行咨询。徐涛律师15327446830 QQ574659129

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