屋改变用途出租，租赁合同不会必然导致无效

发布日期：2012-11-11 作者：徐涛律师

2010年5月，佛山市顺德区人民法院公开审理了原告中山某商贸公司（以下称商贸公司）诉被告佛山市某房地产公司（以下称房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案。我和同事朱协堂律师担任被告房地产公司的代理人，并取得一审胜诉。

【案情介绍】

2008年10月份，商贸公司经人介绍欲承租房地产公司名下的房屋开办婴儿用品专卖店。双方在磋商阶段，房地产公司告知商贸公司房屋属于工业用途，但是到城建部门开具《证明》后可以办理营业执照，商贸公司表示同意。双方在2008年12月15日签订《房屋租赁合同》，在商贸公司缴纳房屋押金31752元后，房地产公司将房屋交付商贸公司使用。由于商贸公司专卖店经营过程中，多次更换店面负责人，不慎将城建部门开具的《证明》遗失，导致其向工商行政部门递交营业执照申请时，被告知不符合办证条件。2010年3月22日，商贸公司发函通知房地产公司解除《房屋租赁合同》并停交租金，并于2010年5月7日向顺德区人民法院起诉，要求判令双方签订的《房屋租赁合同》无效，返还押金31752元、已缴纳租金205770元，赔偿装修费损失145480元、搬迁费损失3370元。

【代理意见】

我和朱协堂律师接受被告的委托后，经过认真分析案件材料，发现原告的诉讼请求并没有充分的法律依据支持，体现在：原告主张《房屋租赁合同》无效的主要理由是认为被告将工业用途的房屋作商业用途出租，违反了《物权法》第140条“建设用地使用权人改变土地用途，应当经有关行政主管部门批准”、《土地管理法》第56条“建设单位改变土地建设用途，应当经土地行政主管部门批准”、《城市房地产管理法》第18条“土地使用者改变土地用途的，必须经受让方和市、县城市规划行政主管部门同意”等规定，而根据《合同法》第52条关于“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，房地产公司改变房屋用途出租，导致了《房屋租赁合同》无效。

经过充分论证后，我们很快确定了代理方案，并提出了如下代理意见：被告改变房屋用途出租，租赁合同不会因此无效。一是最高院出台的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）严格限定了房屋租赁过程中合同无效的范围，仅将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋的租赁合同、未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑的租赁合同、超过批准使用期限的临时建筑租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。

二是《房屋租赁合同》没有违反《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律、行政法规的强制性规定。第一，从调整的对象看，《物权法》第140条规定了建设用地使用权人、《土地管理法》第56条规定了建设单位、《城市房地产管理法》第18条规定了土地使用者均不能随意改变土地用途，调整的对象是建设用地使用权人、建设单位、土地使用者等利用土地进行建设的建设方，而非调整房屋的所有权人；第二，以上法律条文调整的是建设方利用土地开始建设这一改变土地用途法律行为，而非调整建设完成后房屋利用、处分法律行为，更不属于调整改变物业租赁用途和改变房屋使用功能的法律行为！第三，《中华人民共和国土地管理法》第4条第2款、《<中华人民共和国土地管理法>实施条例》第10条等相关法律明确将土地用途分为农用地、建设用地、未利用地。即只有在以上这三种土地用途之间的转换，才属于法律意义上的“改变土地用途”。

三是即使被告的行为涉及改变土地用途，在城建部门开具《证明》后，应当视为被告合法履行了改变土地的用途的手续。出租房屋符合办理营业执照的条件。

【审理结果】

一审法院采纳了我们的代理意见，驳回原告的全部诉讼请求。

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