共有房屋无权处分的合同效力

——擅卖共有房，能否要得回？
　　【无权处分】
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　　【同类案件处理要点】
　　夫妻共同共有及其他法定共有房屋仅登记在其中部分共有人名下，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意的登记人，或者，依法律规定或合同约定非属实际权利人的登记人，擅自以自己名义处分房屋的，除非受让人受让该房屋时系善意且支付了合理的价格并办理了转移登记，否则不发生买受人善意取得的法律效果。
　　【相关法律风险提示】
　　1. 购房人应与房屋登记的产权人签订合同，并及时办理过户手续，尽量避免无权处分情形发生。与房屋共有人之一签订房屋买卖合同，即使该部分共有人对权利瑕疵承诺担保，亦非合同得到顺利履行的保障，合同亦可能因无权处分而无效。
　　2.与登记的产权人签订房屋买卖合同，有必要留意是否为夫妻共同财产的性质，是否存在其他权属争议；与非登记的产权人签订房屋买卖合同，必须考察房屋的共有及授权情况，以避免合同效力之争。交易时仅看房产证且实地看房，而未去相关部门查验房屋资料，尤其在权属有争议，卖方急于脱手的情况下，此交易可能会被法院认定买受人“在查明房屋共有权利人问题上，主观心理持放任状态，不构成善意第三人”。实践中的“相关部门”，不仅指房管部门，在交易标的为买卖按揭房屋情形，为避免可能产生的法律风险，建议买受人到贷款银行查询贷款合同载明的共有权人。
　　3.夫妻一方作为无权处分人在售房合同失效的情况下，理论上及实践中存在这样的争议：产生的是缔约过失责任还是违约责任？合同无效时定金返还或者是违约双倍赔偿？因违约责任产生的夫妻一方返还、赔偿责任是否作为夫妻共同债务？实践中均存在不同的判例。
　　4.在取得夫妻关于共有房屋转让的书面同意时，应对涉及的房屋位置及面积明确约定，以免事后产生误解。辽宁沈阳中院（2004）佛中法民一终字第19号“崔某与王某等房屋买卖合同纠纷案”中，就存在此种情况，丈夫签字同意“此房同意转让”，但对离婚约定给妻子的一套，和离婚时未约定权属的另外一套未予区分，恰恰转让的就是后一套，法院判决认为授权不明，依法由被代理人向第三人承担民事责任，故房屋买卖合同有效。
　　5.基于不动产登记簿的公信力，法律赋予不动产登记簿善意保护制度，不动产交易的第三人基于对不动产登记簿公信力的信赖，而取得的不动产物权受法律保护，不需要其他权利人的追认。故购买登记簿上的产权人已死亡的房屋，买受人应对遗产继承人做调查了解。
　　6.房产共有人之一虽因故暂时意志不清，但在未被认定为无民事行为能力或限制民事行为能力人之前，其近亲属作为代表出售共有房屋，买受人仍存在合同无效导致购房目的落空的风险。案见辽宁沈阳中院〔2005〕沈民（2）房终字第450号“贾某与刘某等房屋买卖合同纠纷”。
　　7.作为买卖合同标的的房屋因拆迁而未办理过户手续，买受人起诉要求就安置房办理过户手续时，最好在诉状中予以特别明确，以防止判决执行的困扰。
　　8.就产权人已过世的作为遗产的房屋设定买卖，买受人应当对产权人法定继承人及签约人的受权情况作必要了解，同时有中间人或见证人，对所有授权委托情况要进行核验，并保留相关查验记录，保留付款凭证做到有据可查，以避免在无权处分情形时被认定存在重大过失而不构成表见代理，以致影响买卖合同效力。
　　9.购买他人出售的单位房改房，应对房屋产权状况做了解，是部分产权还是完全产权，是否附加产权限制条件，能否上市交易。产权是否过户是无权处分情形认定房屋买卖合同是否有效的关键条件之一，此亦房改房买卖未经共有人同意导致合同无效的常见原因。
　　10.作为夫妻共同财产的房改房，如未经全部产权人同意而购买，即使经历数年，如无表见代理的特征，依然存在买卖关系无效的风险。
　　11.父亲单独将名下房改房屋以合同形式卖给儿子，有书面协议，有父亲曾经打的借条，有儿子提供的现金借款单，有证人，在父母离婚期间，该合同仍有可能会因无权处分而无效。案见上海二中院（2007）沪二中民二（民）终字第920号“华某与严某房屋买卖合同纠纷”。
　　12.处分共有房屋未经授权导致合同目的落空，定金条款因无权处分人的承诺而有效，应视为无权处分人的个人行为，该无权处分人可能需承担缔约过失责任或违约责任。徐涛律师15327446830   QQ574659129