当房产遇到了离婚

发布日期：2012-12-20 作者：张付杰律师

当房产遇到了离婚
房产因其居住功能和交换价值，使得它成为了一种高消费的财产，婚姻也往往和房产联系在一起。一段婚姻的开始，房子是锦也是花，当婚姻破碎时，房子又成了众矢之的。在实践中，房款的支付时间往往从婚前跨越到婚后，已付房款的构成也很复杂，其中有个人财产也有共同财产，有的房款中还有父母出资的部分或者其它借款，夫妻感情恶化后，还会出现一方擅自转移房产的情况，情况着实复杂。
当房产遇到了离婚，怎么办？那就分割呗，话说容易操作难。张付杰律师提醒：当房产遇到了离婚，分析房屋产权性质，确定占有比例，协商确定房屋的归属，并确定补偿方案等很重要，但举证的问题更重要。以下以司法实践中遇到一宗案中六套房屋的分割为例予以说明。
【基本案情】
这宗离婚案件中，共涉及六套房屋的分割：
房产一：登记在男方名下，婚后购买，购置价为65万元，首付20万元，抵押贷款45万元，贷款提前清偿完毕。法院委托评估机构对该房进行评估，评估价值1506869元。男方主张该房为其婚前财产投资所产生的财产，应归其所有。
房产二：登记在男方名下，婚后购买，购置价为76万元，首付20万元，抵押贷款56万元，截止至2012年8月尚欠银行贷款485895元。法院委托评估机构对该房进行评估，评估价值为1592368元。男方主张该房为其婚前财产投资所产生的财产，应归其所有。
房产三：登记在男方名下，婚后购买，购置价83万元，首付25万元，向银行贷款58万元。截止2012年8月尚欠银行贷款427639元。法院委托评估机构对该房进行评估，评估价值1869358元。男方主张该房为其婚前财产投资所产生的财产，应归其所有。
房产四：登记在女方名下，婚后购买，购置价为70万元，首付28万元，向银行贷款42万元，截止至2012年8月，已偿还银行贷款本金187000元，利息97598元，尚欠银行贷款余额233000元。法院委托评估机构对该房进行评估，评估价值为2197568元。女方主张该房由其父母全部出资购买，并主张应属于女方个人财产。
房产五：登记在男方名下，婚前购买，购买价为65万元，首付20万，向银行贷款45万元，于婚后还清贷款，其中，男方婚前偿还银行按揭贷款本息319587元，夫妻婚后共同还贷180614。男方将该房产转移登记在其兄弟名下，法院委托评估机构对该房进行评估，转移当时该房评估价值3587469元。
房产六：登记在男方名下，婚后购买，购买价为78万元，首付款17万元，贷款61万元，卖价为97万元。女方主张男方系私自变卖，要求男方予以损害赔偿。
【法院判决】
房产一、房产二、房产三均为男女双方婚姻存续期间购买，且男女双方均无法证明上述房产属夫妻一方个人财产，或者为个人财产在婚后产生的孳息或者自然增值，故认定为夫妻共同财产。男方主张该三套房产为婚前财产投资所产生的财产，应归其所有，依据不足，法院不予支持。上述房产的净值（现评估价减去尚欠银行按揭贷款）分别为1506869元、1106473元、1441719元。
关于房产四，女方主张该房系由其父母全部出资购买，并主张应属于其个人财产。法院认为，该房购买于2007年11月3日，女方父母分别于2007年1月20日及同年11月1日各汇款15万元。其中1月20日的汇款与购房时的时间间隔较远，难以认定属于为购买该房所用；11月1日的汇款与购房时的时间仅相隔两天，可认定为购买该房所用。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第七条的规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。因该房登记在女方一人名下，女方父母的15万元的出资应视为对女方个人的赠与。该房目前的净值为1964568元（评估值2197568元减去尚欠银行贷款余额233000元），总资金投入564598元（首付28万元加已偿还本息284598元），男方的投资金额为207299元［即（280000+284598-150000）÷2］，女方的投资金额为357299。男女双方根据投资比例就该房产享有利益分别为男方721315元［1964568X（207299÷564598）］女方1243253元［1964568X（357299÷564598）］。
房产五虽为男方在婚前购买，但男女双方在婚后共同还贷，双方应根据投资比例分享该房产的利益。该房总投资包括首付20万，男方婚前偿还银行按揭贷款本息319587元，夫妻婚后共同还贷180614元，共计700201元，其中共同还贷部分的一半视为女方的投资，故女方的投资比例为12%（即180614元÷2÷700201元）。但该房产系男方在夫妻双方关系发生矛盾以后转移登记至其兄弟名下，且无证据证明男方兄弟支付了对价，也无证据证明该转让行为取得女方的认可，应视为男方侵犯了女方的财产权利，应予以赔偿损失。男方应当赔偿的数额为女方在该房产中所享有的财产权利，并且以该房产转移登记时为计算基准点。转移登记时，该房产价值3587469元，女方本应享有的财产利益为430496元（即3587469元X12%）。
房产六系在男女双方婚姻存续期间购买及出售，应视为夫妻财产的转化，女方主张男方系私自变卖，并要求男方予以损害赔偿，依据不足，法院不予支持。
法院根据财产的具体情况，对上述6套房产进行如下处理：登记在男方名下的房产一以及登记在女方名下的房产四归女方所有；女方应就上述两套房产分别补偿男方753435元（1506869÷2）、721315元。登记在男方名下的房产二、房产三归男方所有；男方应就上述两套房产分别补偿女方553237元（1106473÷2）、720860元（1441719元÷2）。房产五男方应当赔偿女方的损失为430496元。两相抵扣后，男方尚应向女方支付补偿款229843元。
法院最终判决：登记在女方名下的房产四归女方所有，尚欠银行按揭贷款由女方予以偿还；登记在男方名下的房产一归女方所有；登记在男方名下的房产二归男方所有，尚欠银行贷款由男方予以偿还；登记在男方名下的房产三归男方所有，尚欠银行贷款由男方予以偿还；男方向女方支付补偿款229843元。
【张付杰律师分析】
对于一方婚前贷款买房、夫妻婚后共同还贷的问题、婚后父母为子女购买不动产的认定问题、一方个人财产在婚后产生的收益的问题，现行的婚姻法均作了较为详尽的解释，故而不是问题的而关键。因我国的婚姻财产制度是婚后所得共有制的法定婚姻财产制，决定了婚姻可以使双方的财产关系会发生混同，在没有证据证明属于个人财产的情况下，将依据我国基本的婚后所得共有制的法定婚姻财产制度，适用共同共有予以分割。同时依据法律规定，夫妻之间也可以实行约定财产制，双方在婚内对财产的约定是有效的，在房产在分割的过程中，有证据证明出资情况的，法院也将将考虑出资情况。故：房产遇到离婚，有证据证明的约定很重要！

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