名为委托实为租赁中介公司应按约支付租金

发布日期：2013-01-11 作者：110网律师

名为委托实为租赁中介公司应按约支付租金

2012年2月，李某与某房地产经纪有限责任公司签订《房屋租赁合同》（其中包括出租房屋委托合同、特别注意事项、物业验收单等），约定李某将某区某号楼某门406室房屋提供给某房地产经纪有限责任公司，委托某房地产经纪有限责任公司以自己的名义代理出租或占有使用；某房地产经纪有限责任公司接受李某委托，并承诺按照合同约定的房屋使用性质、房屋租金标准、房屋租金支付方式，对李某承担义务；李某交由某房地产经纪有限责任公司出租房屋的委托期为1年，自2012年5月15日起至2013年5月14日止；某房地产经纪有限责任公司按照合同约定向李某缴纳房屋租金，每月房屋租金总计金额（税前）为1400元；李某同意将5天作为免租期提供给某房地产经纪有限责任公司。作为某房地产经纪有限责任公司正常寻找客户所需工作日，免租期内，李某自愿同意不向某房地产经纪有限责任公司收取房屋租金；李某同意在与某房地产经纪有限责任公司合作期间，如某房地产经纪有限责任公司实际出租该房屋的价格高于与李某约定的租金标准时，高出部分归某房地产经纪有限责任公司所有；房屋租金支付方式为季付，某房地产经纪有限责任公司首次付款日期为合同起租次日起的5个工作日内，剩余租金某房地产经纪有限责任公司于付款月支付；委托期内，某房地产经纪有限责任公司无故解除或单方原因终止合同，某房地产经纪有限责任公司应向李某支付合同规定月租金额两倍的违约赔偿金；某房地产经纪有限责任公司逾期支付房租，每逾期一日，某房地产经纪有限责任公司须向李某支付日租金额4‰的滞纳金。
　　截至本案原审庭审之日，某房地产经纪有限责任公司仍拖欠李某合同约定的第一季度（2012年5月15日至2012年8月14日）房屋租金4200元未支付。
　　另据原审法院查明，李某是某区某号房屋的公房承租人。就该房屋的委托租赁事宜，李某和某房地产经纪有限责任公司曾于2010年8月14日签订《房屋租赁合同》，委托期限自2010年8月15日起至2011年8月15日止；于2011年4月2日签订《房屋租赁合同》，委托期限自2011年8月15日起至2012年5月15日止。上述两份《房屋租赁合同》均已履行完毕。
　　原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述及李某提交的《房屋租赁合同》（合同编号：）、《房屋租赁合同》（合同编号：和）、收据、证明在案佐证。
原审法院判决认为：李某与某房地产经纪有限责任公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：），系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定自觉履行各自的义务。虽然《房屋租赁合同》中使用了“出租房屋委托合同”的称谓，但根据合同对双方权利和义务的约定，某房地产经纪有限责任公司实际上取得了诉争房屋承租人的权利和地位，并独立承担向李某支付租金的义务，故诉争合同是租赁合同，而非某房地产经纪有限责任公司所主张的委托合同。在本案审理过程中，某房地产经纪有限责任公司于2012年8月7日表示同意解除合同，至此双方当事人就解除合同达成一致意见，法院对此予以确认，即双方签订的《房屋租赁合同》（合同编号：）于2012年8月7日解除。合同解除前，租金应当按照合同约定标准，以实际租赁期限计算为3873.31元（按月租金1400元折算每日租金46.67元，2012年8月8日至2012年8月14日的租金为326.69元，应从第一季度租金4200元中扣除）。合同解除后，李某继续主张房屋租金缺乏相应依据，法院不予支持。李某可以参照合同约定的租金标准，要求某房地产经纪有限责任公司赔偿迟延腾退诉争房屋所造成的损失。但经法院释明，李某明确表示在本案中不主张上述损失赔偿。依据现有证据，可以认定李某是诉争房屋的公房承租人，对房屋享有合法使用权，且某房地产经纪有限责任公司未举证证明本案属于根据法律、行政法规强制性规定不得出租的情形，故某房地产经纪有限责任公司关于李某没有出示房屋权属证明，亦未办理房屋租赁证，致使房屋无法出租，不同意支付租金的答辩意见，缺乏相应事实和法律依据，法院不予采纳。本案中，李某所主张的是违约金而非滞纳金，因其未能举证证明某房地产经纪有限责任公司无故解除或单方原因终止合同，故其该项诉讼请求，缺乏相应事实依据，法院不予支持。
点评：在合同纠纷案件中，合同名称并不能决定合同的内容的法律性质。合同名称仅仅是对合同内容的理解提供帮助，如果合同的内容与名称所应涵盖的意思不一致，应以合同实际内容确定双方交易的真实意思并进而确定双方的法律关系的性质。本案系列合同内容中，主要为委托合同，但根据委托合同内容，实际为中介公司以包租的形式将房屋承租下来然后再转租出去。中介公司赚取的是转租的差价。该合同的委托出租，实际内容的意思是允许中介公司以出租人的名义转租。中介公司应按照合同约定的金额和时间向出租人支付租金，再未按照合同约定支付租金的情况下，已经构成合同约定的违约情形。中介公司以合同名称为由，认为是委托出租合同，在为出租的情况下无支付租金的义务显然与合同实际内容不符。

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