婚前购置房产婚后售出房屋增值部分是否属于夫妻共同财产？

朱先生于2002年4月出资78万元购置了一套商品房。2003年10月朱先生和徐女士结婚。2006年4月朱先生和徐女士感情破裂，徐女士搬出居住。在俩人分居期间，朱先生将该房屋出售，得款110万元。徐女士闻讯后，要求将其中的32万元作为夫妻共同财产进行分割。
    争议焦点：徐女士的要求有法律依据吗？
    律师解答：
    徐女士的要求是没有法律依据的。该套房产属于朱先生的个人婚前财产，且一直用于自住，并没有用于投资。房屋的增值是由于房地产市场行情的变化所造成，徐女士对此并无贡献。按照物权的基本法理，原物产生的孽息当然归属于原物所有人。故在这种情况下房屋出售后的增值部分仍应归原物所有人朱先生所有，不应作为夫妻共同财产分割。
    律师特别提示：
    所谓“万变不离其宗”。个人的婚前房产在婚姻关系存续期间出售，其因市场行情变化、原物交换价值上升而产生的增值部分，只是个人财产的形态变化而已，在性质上仍为个人所有之财产，故应依原物所有权归属为个人所有。对此，上海市高级人民法院已做了明确规定。因此，在确认个人房产出售后的增值部分归属时，需要从该增值是基于原个人房产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生的增值来判断，前者原则为个人所有，后者原则为共同所有。

徐涛律师15327446830   QQ574659129