深圳XX地产集团有限公司诉于XX房屋租赁合同纠纷仲裁案

发布日期：2013-02-28 作者：110网律师

深圳XX地产集团有限公司诉于XX房屋租赁合同纠纷仲裁案

承办律师：广东广和律师事务所   张燕律师

案情介绍：于XX承租深圳XX地产集团有限公司商场做服装零售，于XX依约支付了押金、部分房租，后因出租方深圳XX地产集团有限公司经营管理不善，导致商场经营困难，致使承租人无法继续经营。经与出租方协商未果的情况下，擅自撤离商场，出租方未退还承租人押金。承租人尚欠承租人两个多月房租、水电费、管理费等费用。后出租方根据《房地产租赁合同》向深圳仲裁委员会申请仲裁，要求承租人支付房租、水电费、管理费及违约金。
案情分析：一、深圳XX地产集团有限公司未尽适当宣传，致使商场客流量少，以商场特卖会形式搞促销，影响承租人正常经营，经多次协商不成，承租人才不得已搬离商场，深圳XX地产集团有限公司违约在前。承租人在签订合同时向深圳XX地产集团有限公司缴纳房租保证金32720元、水电管理费保证金4973.44元、装修押金3926.4元共计41619.84元，对于合同的签订和履行，承租人非常有诚意。但是，合同签订后，深圳XX地产集团有限公司未对商场进行有效、适当的宣传，导致商场客流量少，经营效果不佳。同时，深圳XX地产集团有限公司为了谋取高额利润，将商场用于通行的大厅出租给非商场租户搞低价促销活动。承租人所租商铺正好在商场特卖会所围护栏外，且护栏与商铺之间仅有一个狭窄的通道，直接导致承租人店面被遮挡，使本就很少的客流量更加减少。而且促销活动价格较低，严重影响承租人正常经营。深圳XX地产集团有限公司不适当的促销，导致商场多家商铺经营困难，致使特卖会护栏周围多家商铺集体退租。承租人为了维护自身利益，曾多次努力与深圳XX地产集团有限公司协商解决，但是深圳XX地产集团有限公司均不予以理睬。《民法通则》第4条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。深圳XX地产集团有限公司作为开发商，应该遵守诚实信用，维护承租人的权益，但深圳XX地产集团有限公司仅考虑自己利益，完全不顾承租人实际经营情况和承受力，致使承租人商铺经营困难。深圳XX地产集团有限公司的上述行为侵害了承租人利益，却拒绝改正，导致承租人无法继续经营。深圳XX地产集团有限公司以商场特卖会的形式侵害承租人利益，是承租人承租商铺时无法预见的，致使承租人租赁合同时的客观情况发生重大变化，经承租人与深圳XX地产集团有限公司多次协商不果的情况下，才通知深圳XX地产集团有限公司搬离商场。《民法通则》第131条，受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。二、《房地产租赁合同》是深圳XX地产集团有限公司单方提供的格式合同，合同仅约定了承租方违约时的处罚责任，而未约定出租方违约责任，合同显失公平。应以承租人所交保证金和深圳XX地产集团有限公司扣押的承租人商品抵偿房租等费用。《发地产租赁合同》“约定”，承租人于XX订立合同时向深圳XX地产集团有限公司缴纳各项保证金共计41619.84元。于XX与深圳XX地产集团有限公司签订的《房地产租赁合同》是由开发商深圳XX地产集团有限公司提供的名为“天利商业租赁合同”，该合同是由深圳XX地产集团有限公司单方制定，未经合同双方协商确定。整篇合同只规定了承租人的违约和赔偿责任，而没有规定出租人的违约、赔偿责任，显失公平。深圳XX地产集团有限公司作为专业的房地产开发公司，有专业的律师团队，在拟定合同时，不考虑承租人应有的权利，只规定了承租人的违约责任，免除自己应承担的义务，对作为不懂法律的承租人来说，合同中存在的隐形不公无法发现。《房地产租赁合同》双方的权利和义务极不对等，经济利益上不平衡，违反了公平合理原则。《房地产租赁合同》既约定了履约保证金又约定了逾期付款违约金，深圳XX地产集团有限公司侵害承租人权益在先，承租人退出商场后，深圳XX地产集团有限公司已将商铺重新出租。此情况下，深圳XX地产集团有限公司不仅收取房租还扣留承租人履约保证金和商铺商品，对承租人显失公平。深圳XX地产集团有限公司对于合同的解除负有过错责任，应当减轻承租人的民事责任，以履约保证金和扣押商品抵扣所欠费用，以维护承租人合法权益，彰显公平。三、申请人要求支付管理费、律师费没有事实根据和法律依据。申请人要求支付管理费6631.25元，无事实根据和法律依据。申请人只提交了关于逾期付款违约金计算表，没有提供关于管理费催收的证明，且该计算表为深圳XX地产集团有限公司单方制作，证明的事实错误，也无证明力。根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的通知第6条第2款规定，律师事务所与委托人协商律师服务收费应当考虑以下主要因素：（一）耗费的工作时间；（二）法律事务的难易程度等各方面。广东省律师服务政府指导价涉及财产的民事、行政诉讼收费标准：5万元以下费用1000-8000元。5万元以下涉及财产的诉讼收费需要根据耗费的工作时间以及法律事务的难易程度等各方面来综合确定适宜的代理律师费用。本案涉案标的额不足5万且案件简单，申请人要求被申请人承担的律师费用过高。且申请人仅提供了委托代理合同没有提供律师费支付证据，并不能证明深圳XX地产集团有限公司已实际履行了委托代理合同，支付相应律师费。四、申请人收取电费单价过高，应当按照承租时政府公布的深圳市商业用电价格1.0064元计算。承租人租赁商铺时间为2011年，依据粤价[2009]267号文《关于调整销售电价的通知》，深圳市政府公布的2011年商业用电单价为1.0064元。申请人计收电费以1.2元计收，没有事实根据和法律依据，应当根据政府公布价格计收。7月份用电404度，费用应该为406.58元，8月份用电338度，费用应该为340.16元，共计746.74元。综上所述，深圳XX地产集团有限公司违反诚实信用，在商场开展促销，影响承租人正常经营，侵害承租人利益在先。同时，深圳XX地产集团有限公司利用自身优势地位，提供格式合同，约定高额违约责任，免除自身责任，显失公平。应当以承租人缴纳的履约保证金抵扣相应租金等各项费用。
审判结果：仲裁员接受律师意见，裁决以于XX所交各类押金抵扣所欠房租、水电费等，只需向深圳XX地产集团有限公司支付律师费和本案仲裁费。
法律依据：《民法通则》第4条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《民法通则》第131条，受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。粤价[2009]267号文《关于调整销售电价的通知》，深圳市政府公布的2011年商业用电单价为1.0064元。

作者：广东广和律师事务所律师    张燕

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