房屋维修基金交时容易用时难

【圆桌议题】　　屋顶漏水了，电梯罢工了，面对这些烦心事，市民常常会想到自己当初购房时交纳的房屋维修基金。然而维修基金从申请到审批实施要经过10多道程序，并且很多市民申请时往往就卡在了“业委会”和“三分之二业主同意”这道坎上。据了解，部分业主不同意动用维修基金主要有两点原因：第一是担心动用维修基金伤害到自己的利益。第二是担心物业或者业主委员会会打着动用维修基金修缮公共面积的幌子私用这笔钱。
　　另一方面，目前，全国各大城市的维修基金金额都已超过数十亿元甚至上百亿元，但普遍呈现使用率低的情况。
　　如今，一边是维修基金申请难，一边是大额基金闲置“睡大觉”，本报邀请维权顾问，讨论如何破解住房维修基金的几大难题？
　　【主持人】淦丹丹
　　【嘉宾】
　　邝宪平 江西祥昀律师事务所律师
　　李春华 江西添翼律师事务所律师
　　郭舒萍 江西华邦律师事务所律师
外墙渗水申请维修基金很艰难
　　基金申请能否“事急从权”？
　　新法制报：如何看待房屋维修基金申请难现象？有人提议，在紧急情况下，能否“事急从权”?
　　李春华：房屋维修基金申请难，主要存在两个方面的原因：一是业主们对于维修基金的使用很难达成共识。动用维修基金的前提之一是小区成立了业主委员会，并要求三分之二以上业主同意，但目前不少小区没有成立业主委员会，并且大家意见也难以统一；二是管理机构消极作为。
　　郭舒萍：建议调整相关表决的现实性和可操作性规定，比如表决方式，可考虑现实情况，变单一的集体表决、书面签字形式，增加网络投票、手机短信、电子邮件等现实便捷途径。或者考虑有关业主“事不关己”的现实心态，进行“逆向表决”：由物业所在区住房保障和房屋管理部门，在物业管理区域内以公告的形式征求业主意见。公告期满后使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之一以下的业主且占总人数三分之一以下的业主反对的，即为三分之二以上的业主同意。
　　邝宪平：政府相关部门应简化维修基金使用程序，阳光化操作，将相关资金的归集、利息费用全面公开，减少公众顾虑。另外，应该有使用维修资金的“绿色通道”，紧急情况发生后，不必经“三分之二”业主签字就可以动用维修资金进行维修。
　　基金监管难题如何解决？
　　新法制报：基金监管问题又成为一大难题，如何保证基金的安全性和实用性？
　　邝宪平：当务之急是推进所有小区尽快成立业主大会。业主大会是维修基金持有和管理的主体，不仅便于使用好这笔钱，也有利于更好地监督物业的工作。业主大会尚未成立时，建设主管部门应该帮助成立业主大会，解决维修基金的落地问题。
　　李春华：可以从以下几个方面考虑：加强基金的监督管理工作，做到使用透明公开化。设立维修资金专项账户，擅自挪用者重罚。同时，保障业主通过查询机、住建局政务网、电话银行、监管专柜等方式清楚查询自己缴纳的维修资金情况，包括所购房屋的位置、维修资金的缴纳金额、使用情况等等。
　　郭舒萍：首先应制定相关配套措施，设法“盘活”维修基金目前的“沉睡”情况，在“盘活”过程中，应制定资金使用监管相关制度，如推行资金使用要件备案制。即将业主代表意见、维修项目勘察、图片资料、维修项目清单、维修项目的监管责任主体、资金使用预算申报资料、施工方案等资料，作为资金使用必备的备案要件，由此从使用要件上有效防范资金的外溢风险。同时加强使用情况公告管理，让业主随时掌控并监督。
　　房屋“养老钱”如何花得有效？
　　新法制报：一般商品房大修都在10年后，当需要花房屋维修基金这笔“养老钱”时，谁来确定花钱标准？如何让房屋“养老钱”花得更有效？
　　邝宪平：建议政府鼓励组建房屋维修基金投资管理公司或专业理财机构，由他们对维修基金进行保值增值的运作，提高维修基金的抗金融风险能力。而维修基金投资的收益，全额记账于各业主账户。不得提取现金，只能归并于维修基金，或经业主代表大会通过，用于日常维修。
　　李春华：我们完全可以把房屋维修基金当作一个保险的险种，每个参保的业主都是为了应对今后可能发生的房屋问题而缴纳一定的保费（即维修基金）。届时，只要相应业主的房屋出现问题且符合相关规定，就应该得到规定的“理赔”。当然，业主们仍然具有相应的监督、更改维修主体等权利。这样的话，既可以提高资金使用率，还有实现增值以及减少个人缴纳比例的可能。
　　郭舒萍：对维修基金进行保值增值的手段不应单一，如增加开源方面：利用住宅共用部位和共用设施设备进行经营的业主所得收益（业主大会另有决定的除外）和共用设施设备报废后回收的残值，应算入。而对于物业管理费以外的各类收益，如停车费、广告费等，要设置最低比例，归入维修基金。
　　◎文/图 记者淦丹丹