【武汉房产律师】：《律师称:因政策变化无力买房可要求开发商退定金》

“紧赶慢赶，终于在3月10日前通过了公积金贷款初审。”在后湖一个楼盘买房的陈先生颇为庆幸。

过去十天里，与他一样幸运的申请人大概有600位。然而，部分市民因公积金贷款政策变化，导致支付了定金或部分首付款后却无力购房。对此，律师认为，定金或首付款可以要求开发商退还。

10日前通过初审者不用担心
2月28日，武汉市公布了公积金贷款的新政策，部分单身或者缴存时间短的市民，按新政策计算的贷款额度，比老政策要低一半。
新政一出，一些买房的市民开始了与新政的“赛跑”。网友“coverjo”称，得益于银行客户经理的高效率，他幸运地赶上“末班车”，3月1日交齐了贷款申请材料，银行客户经理第二天就帮忙把材料交到公积金初审。3月6日初审通过。
武汉市住房公积金管理中心介绍，贷款新政2月28日发布，3月10日实施，5个工作日中共有约600位市民通过了贷款初审，日贷款申请量比平时有所增加，但没有翻番。据介绍，该中心考虑到新旧政策的衔接问题，对初审环节尽量提速。
公积金贷款有初审、抵押、终审、放款等多个环节。一般来说，申请客户只要提交的资料真实准确，没有不良信用记录，初审通过后就意味着贷款没多大问题了。
因政策变化可要求退定金
昨日，在光谷三环外一个楼盘缴了定金的肖先生正犯难。原来，他2月份刚刚满足公积金贷款条件，并于2月26日缴了1万元定金。
按原来的政策，他可以贷50万元。由于出差了几天，3月3日才交齐所有证明，结果10日还没办完初审。这意味着他只能按新政策计算额度，最多贷11万元。如此一来，由于首付款压力加大，肖先生暂时不想买房了。他尝试去跟售楼员谈，不买了能否退定金，但遭拒绝。
记者了解到，不少人都遭遇了肖先生这样的烦恼。网友“西子”称，贷款政策变化导致凑不够首付，不是个人原因造成的，是不是该退定金?
湖北维力律师事务所资深律师吴胜利介绍，2011年《最高人民法院民事审判会议纪要》规定，对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。
因此可以看出，因信贷政策变化，首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，可视为不可归责于当事人双方的事由。尚未订立合同，但已经交付定金，买受人能够证明是准备以按揭贷款方式付款的，可以请求返还定金;已经签订合同的，可以请求解除合同，返还购房款或者定金，但是合同未明确约定按揭付款除外。
延伸阅读：
开发商卖房给被限购对象 律师：定金应该全退
交了定金之后，购房者发现自己被限购了，定金还能退吗?律师认为，责任全在开发商，定金应该全部退还。
小王(化名)是甘肃人，在武汉上了四年大学，户口随之迁入武汉。去年7月，他毕业之后，在武汉找到了一份比较满意的工作，还交了一个女朋友，于是计划在武汉安家落户。
今年1月，他决定买一套房作为婚房。
看来看去，选中了武昌某楼盘的一套房子，售价100多万元。置业顾问告诉他，他有资格在汉购房。于是，小王交了5万元的定金。
小王的维权之路也从此展开。
定金交了之后，小王回家凑钱，最后发现房款凑不齐。于是与开发商协商退还定金，开发商称其不是限购对象，只退还了4.5万元的定金。小王因此损失了5000元，就当是花钱买教训，以为事情从此结束。可是，问题紧跟着来了，小王决定在其他楼盘买一套便宜一点的房子，结果该楼盘的置业顾问告诉他，他属于被限购的对象，不能在武汉买房子。
“一个开发商说我可以买，另一个说我被限购了，这是怎么回事?”小王一下子懵了。随后，他赶到社保局咨询得知：自己的社保没有满一年，不能在汉购房。
小王有些不相信，又跑到人才市场去咨询。人才市场告诉他，他不属于集体户口(小王毕业后把户口拿在自己手上，没有迁到人才市场)，是“空头户口”，不能在汉购房。一番奔波之后，小王终于确信自己是被限购的对象。
他认为第一个开发商忽悠了自己，于是投诉到本报。昨日，小王拿着各种证明进行维权，开发商表示下周将5000元定金退还。
湖北观筑律师事务所主任律师何新权表示，开发商在卖房之前，应该严格审查购房者的资格。此案例中开发商没有尽到严格审查的义务，应负全部责任，将定金全部退还给购房者。
与朗诗置业签认购协议却不购房 五万定金没了
28岁的陈枫(化名)，家住江岸区田园村。前年底，陈枫看中了位于汉阳区龙阳大道68号“朗诗街区”3号楼1102房。
当年12月4日，陈枫与开发商武汉朗诗置业有限公司签订了《商品房认购协议》，该房面积为89.59平米，总房价92万元，优惠后的价格为87万元。协议还约定，陈枫必须在2011年12月11日前与朗诗置业签订正式买卖合同。陈枫随后交了5万元定金。约定2011年12月20日交首付款32万元，按揭50万元。
陈枫称，签完认购协议后不久，才了解到其丈夫已于2009年4月贷款购买过一套房屋，尚有7万元房款未还清，根据国家和武汉的限购政策，她只能贷款34.9万元。随后，她拒绝按协议要求签署买卖合同，请求退还定金未果。
2012年10月31日，陈枫将朗诗置业告上了法院，欲撤销商品房认购协议，并要求返还定金5万元。
法院审理认为，陈枫的丈夫虽然于2009年购买过一套房屋，但其使用的是商业贷款方式，根据公积金贷款政策，夫妻双方只要未使用过公积金购房，均视为第一次购房，可首付30%，最高贷款额度为60万元。因此陈枫声称的公积金政策的障碍其实并不存在，陈枫属于单方面违约。
近日，法院驳回了陈枫的诉讼请求，5万元定金不予退还。
【律师说法】
湖北朋来律师事务所律师罗钰林说，根据《合同法》第54条，撤销合同必须具有以下理由：一是因重大误解订立的;二是订立合同时显失公平，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，当事人一方才有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此认购合同是不能撤销的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第四条，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。但是据调查的情况看，双方签订的商品房认购协议系双方真实意思表示，合法有效。陈枫所提出的不具备住房公积金贷款资格并非事实，不属于不可归责于当事人双方的事由。