依法设定的地役权对受让人具有约束力
发布日期:2013-05-07 文章来源:互联网
2007年10月,九洲公司与王某签订协议,将此约27m2公厕房出售给王某,购房款8.1万元(比正常商业铺面低许多),协议明确双方买卖的是公厕用房,约定买方必须留三个公厕蹬位,但没有办理房屋的过户手续。由于王某购买时该厕所正在使用中,他先将此厕所改为收费厕所,2008年3月再将此厕所全部改为商业门面,出租于他人用于商业经营。2012年某月,县住建局在多次催告九洲公司要求其限期恢复公厕无果后,强制拆除了该房的商业设施,恢复了公厕。后王某及其家人向人民法院提起行政诉讼,要求确认强制恢复公厕行为违法,并要求恢复(商铺)原状、赔偿损失。
对于此案,法官与律师都很迷惑。公厕房属九洲公司所有,土地使用权类型是商业,房屋登记资料将此房的用途登记为厕所,九洲公司将该厕所房出售给王某。本案究竟是什么法律关系?王某是否有权将厕所用房改成商住用房?如行政机关执法不当,是否应恢复拆前的商业铺面原状?
本人认为,本案实质是侵害公益地役权的侵权纠纷。《中华民国(台湾)民法典》第851条:“称地役权者,谓以他人土地供自己土地便宜之用之权”,《中华人民共和国物权法》第156条“地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益”。为完善东街街道功能和周边相邻不动产的利益,行政主管部门与九洲公司商定(有九洲公司的书面承诺)以此房建公厕,按《物权法》第156条之规定,系双方为该房屋设定公益地役权,且该地役权已经房屋登记部门登记。按《物权法》第158条之规定,该地役权能够对抗第三人(王某),并且,按《物权法》第167条之规定,该地役权对受让人(王某)具有约束力(供役地部份转让,所涉地役权对受让人具有约束力,全部转让更应当具有约束力)。
本案虽然土地使用权类型为商住,因九洲公司为该房设定了用途为厕所的公益地役权并经登记,即使王某系合法受让,其也不能改变厕所用途,其擅自改变系侵害物权(地役权)的侵权行为,应当恢复厕所功能,即使行政机关行政执法有瑕疵也不能将恢复后的厕所再还原为商铺。
(作者单位:四川省西充县人民政府法制办公室)
来源:中国法院网
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