房屋买卖，别忘了预告登记！

房屋买卖，别忘了预告登记！

　 【案情回放】
　　2008年11月，张某与A房产公司签订了《商品房预售合同》，约定张某购买A房产公司位于重庆市某处的花园别墅一座，2009年10月底之前交付使用。2009年9月，A房产公司将张某购买的花园别墅又预售给李某，并到房产管理部门办理了预告登记。张某知悉后，要求房产公司撤销预告登记，但被拒绝，遂诉至法院。

　　【律师评析】
　　本案主要是房产开发商将房屋同时卖给两个业主而引起纠纷的案件。主要涉及物权效力优先性、预告登记、“一房二买”的责任承担问题。

物权效力的优先性，是指一个标的物上存在着数个权利时，法律优先保护那个权利的问题。主要特征有两点：一、同一个标的物上存在着数个权利；二、数个权利之间的法律效力有先后性。
物权效力的优先性主要分为两种情况：
一、 物权之间的效力优先性。物权相互间的优先效力，是指依物权效力的强弱，具有较强效力的物权排斥具有较弱效力的物权的存在，或先于具有较弱效力的物权得到实现。物权相互间的优先效力是以物权成立时间的先后顺序来确定物权效力的差异。从一般原则上讲，先成立的物权的效力优先于后成立的物权，即先成立的物权效力较强，后成立的物权效力较弱。物权相互之间的优先效力，根据不同种类的物权的排他性不同并依物权成立之先后而确定其优先的效力，这是一般原则。但是这一原则有例外，就是限制物权的效力优先于所有权。限制物权包括用益物权和担保物权。
二、 物权和债权的效力优先性。债权以某特定物为给付标的物，而该标的物上又有物权存在时，无论物权成立之先后，均有优先于债权的效力。物权与债权因同一标的物而有关联时，不论各自的种类为何，也不问各自成立的时间先后，物权均具有优先于债权的效力。即物权（所有权、用益物权、担保物权）优先于债权。但是物权优先于债权有例外，即买卖不破租赁原则。

　　对于本案，如果张某、李某中一人对系争房屋享有物权，一人享有债权，那么案件处理起来就很简单了，享有物权的人可以当然的优先于另一个人取得标的物，但案件事实并非如此。分析案例，我们可以知道，张某与A房产公司签订了房屋买卖合同，但并未实际移交系争房屋及到房产管理部门进行所有权变更登记，所以张某对系争房屋只能享有债权。李某一开始也只对系争房屋享有债权，依法两者谁也不能优先取得系争房屋，但后来李某到房产管理部门进行了房屋预告登记，从而使其对系争房屋所享有的债权具有了同一般债权不同的法律效力。这就涉及到了我国《物权法》新确立的预告登记制度。

　　我国《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这是我国首次在法律上确立了不动产预告登记制度，对我国法律实践活动有着重要的意义。不动产预告登记是相对于不动产本登记而言的。本登记，又称终局登记，是指将不动产物权的转移、设定、分割、合并、增减、消灭等记入登记簿中并使其有确定、终局效力的登记。我国《物权法》第9条第一款明确的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本登记是登记序列中最重要的并且是不可或缺一种，它是当事人取得权利、享有所有权的最重要的依据。预告登记是与本登记相对应的一种制度，是对不动产的非终局性的登记，其目的是在当本登记所要求的实质要件和程序要件尚不充分时，保全当事人的本登记请求权。所以当事人在购买房屋或者不动产时，为保证将来能够拥有这套房子或者不动产的物权，双方可以按照约定，到房屋登记机关申请所购房屋的预告登记，这样在登记机关就留下购买人的相关资料，开发商或者其他权利人在未经购买人同意的情况下，将不能再把该房卖给第三人。当完成预告登记后，买卖双方成为一种准物权关系，买受人将可以优先于其他没有进行预告登记的买受人取得标的物的所有权。所以说，预告登记制度可以很好地避免“一房两卖”的现象。但是预告登记作出后，并不能发生物权的变动，此点是预告登记与本登记的区别所在，但预告登记权利人获得了依债的内容在将来发生不动产物权变动的权利，故而预告登记制度是为了保护尚未成就的物权而适用物权法规则，施加于债权法上，从而使债权人的请求权具有对抗第三人的物权效力，使“债权物权化”。故而，预告登记制度介于物权与债权之间，兼具二者性质，可以说是一种准物权。预告登记须具备以下两个条件： (一)经预告登记的物权变动事项，须是可以为本登记的事项。预告登记是为了发生物权变动效果的本登记做准备的，所以，不可以本登记的事项，也不可以为预告登记。(二)须经不动产权利人的同意。

该案中，A房产公司先后与李某、张某签订了两份房屋预售合同，如果李某没有进行预告登记，那么其请求权将同张某的请求权处于同等的地位，但事实是张某没有进行预告登记，而李某进行了预告登记，根据我国《物权法》对预告登记的效力的规定，其可以优先于没有登记的第三人取得标的物的物权。所以系争房屋的所有权应当判给李某，张某只能基于买卖合同请求A房产商承担其它责任。针对A房产公司应如何承担“一房二卖”的法律责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对其作了明确的规定，该法第8条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。所以张某虽然不能取得房屋的所有权，但是其可以要求房产商承担其他责任，以弥补自己的损失。
值得注意的是，不动产交易中的预告登记制度并非只限于商品房买卖，二手房买卖也可以进行预告登记。所以，购房者朋友，在签订购房合同时，千万别忘了在合同中约定预告登记条款。