七、出卖他人名下房产，买卖合同是否有效存争议

发布日期：2013-06-24 作者：110网律师

七、出卖他人名下房产，买卖合同是否有效存争议
案情：
经审理查明，2012年10月20日，原、被告经房地产经纪公司居间就某某一村某某号404室房屋签订《房地产居间合同》，约定原告购买上述房屋，房屋总价款61万元。原告于当日支付诚意金1万元。2012年11月6日被告成某某代解某某签署了合同，并从中介公司处收取了原告支付的购房定金1万元。合同同时约定：甲（被告）、乙（原告）双方于2012年11月20日到居间方签正式房地产买卖合同，任何一方未到场，属于违约，定金双倍返还，并赔偿中介费12200元整。合同签订后，原告发现系争房屋处于法院查封状态，无法交易。原告遂向被告催讨定金，被告至今仅归还原告3200元，故原告诉至法院，请求判决如其诉请。
审理中，原告与被告成某某均表示不再履行房地产买卖居间协议。
本院认为，本案系争房屋系被告解某某所有，被告成某某虽系其丈夫，但对于家庭重大财产的处分需由解某某授权，现原告未能提供证据证明被告成某某在签订《房地产居间合同》时系由被告解某某授权，被告解某某亦未予以追认，故该合同应为无效合同。根据法律规定，无效合同自始无效，合同被确定无效，应发还各自所得，造成损失的，还应根据责任大小予以赔偿。被告收取原告支付的购房定金1万元应予返还，现被告成某某已返还原告3200元，还应返还6800元。造成合同无效致合同无法履行的责任系被告成某某，故其应赔偿原告相应的损失，原告在签订居间合同时，对于合同相对方是否具备主体资格以及房屋的状况均负有审慎审查的义务，现原告未尽审查义务，其对合同无法履行也应负一定责任。数额由本院根据责任大小予以酌定。被告解某某非合同相对方，无需承担返还义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条的规定，判决如下：
一、被告成某某应于本判决生效之日起十日内返回原告刘某某购房定金人民币6800元；
二、被告成某某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘某某损失人民币6000元；
三、对原告刘某某的其余诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币110元（已减半收取），由原告刘某某负担人民币85元，被告成某某负担人民币25元。
评析：
房地产买卖合同中经常出现的纠纷之一就是无权处分，即房地产登记的权利人与签订合同的人不一致或者不是全部产权人。签订合同的人往往是登记权利人的配偶或者家人，卖方一旦不想继续交易，往往以不是产权人无权处分为由主张合同无效。各地在实际审理案件中，只要出现该类情况首先是认定合同无效，然后以合同无效为基础判断合同签订方的责任承担。由于房屋买卖合同无效后，买方很难举证证明自己的损失，即使能够证明，又由于被认定对合同的无效有过错，并不能全部获得赔偿。该种结果实际上鼓励了交易中的不诚信行为。买方为规避风险只能对房屋的产权人做一定的调查核实，也不利于交易的进行。本案中，法院就是按照实务中的通常认定标准，以被告没有处分权为由认定合同无效，进而要求被告承担损失赔偿责任。该判决并没有根据新的法律和司法解释以及实务中的变化及时调整审判思路。
《物权法》出台之前，物权行为和债权行为在实务中并没有法律支持依据。《物权法》第十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。对物权行为和债权行为在此作了区分。2012年最高人民法院制定的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。从法律适用上明确了，合同双方当事人应信守合同约定，只要签订了合同就应严格履行或者承担一定的责任。虽然卖方对房屋没有处分权，只是造成实际上无法将标的房屋交付给买方。在此情况下，合同的签订并不会实际影响房屋产权人的利益。合同的有效仍然只是在合同双方之间产生权利义务，也不会损害社会公共利益。可以说，认定有效对社会交易来讲有利而无害。在认定有效的情况下，违约方不能实际交付房屋办理过户登记，产生违约，买方可以主张解除合同并按照合同约定要求其承担违约责任。在认定合同无效的情况下，合同无效只能要求其承担缔约过失责任。
本案中的判决结果实际上使买方没有承担应有的责任即双倍返还定金。同时为平衡双方的利益，认定应承担损失赔偿责任也缺乏必要的证据支持和法律、合同依据。在最高人民法院已经有相应的司法解释的情况下，应对这类非诚信行为应做否定的认定。

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