购房者与中介公司签订《房地产求购确认书》的法律风险

发布日期：2013-07-10 作者：110网律师

       现今，购房者购买存量房屋（二手房）大多数通过地产中介公司渠道获取房源信息，房源信息成为二手房交易市场中一个具有独特经济利益的载体。通常情况下，中介公司在接受卖房者的委托进行居间服务，购房者又通过中介公司与卖房者进行房产交易，中介公司在二手房交易行为中起到了一个桥梁作用，一方面通过自身业务能力为买卖双方提供订约机会或者媒介服务，另一方面从中获取经济利益。但是，如果购房者通过中介公司获取房源信息后又绕过中介公司直接与卖房者达成交易的行为，在实践中究竟会有什么法律风险呢？
       中介公司为了防范上述事例的发生，采取了多种方式维护自己的经济利益，其中与购房者签订《房地产求购确认书》即是其中应用最为广泛的一例。下面以一则案例简要说明：
       2012年5月6日，李某委托A不动产交易公司将其名下价值150万元房产进行对外销售，并与其签订了居间合同（独家），居间合同约定，李某只能委托A不动产交易公司一家公司对外进行房产销售。同年6月10日，何某通过A不动产交易公司了解到李某的房屋，并有意向要购买，A不动产交易公司便带何某实地验看了房屋，并同日与何某签订了《房地产求购确认书》，该《房地产求购确认书》约定：“何某在验看过房屋后六个月内，何某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与何某有关联的人，利用A不动产交易公司提供的信息、机会条件但未通过A不动产交易公司而与第三方达成买卖交易的，何某应按照与出卖方就该房屋买卖达成的实际成交价的百分之一，向A不动产交易公司支付违约金。”何某验看过房屋后相当满意，但不舍得向中介公司交纳中介费，经过私下多方打听，终于获取到房主李某的联系方式，2012年8月1日，何某便与李某直接商讨该房屋买卖相关事宜，最后以145万元的价格成交。A不动产交易公司获悉上述事项后，要求何某按照《房地产求购确认书》的约定向其支付违约金，何某对此置之不理，双方最后对簿公堂。
       A不动产交易公司在法庭上诉称：其与何某签订的《房地产求购确认书》是双方真实意思的表示，合法有效，何某未通过我公司直接与李某达成房屋交易的行为侵害了我公司的经济利益，应承担相应的违约责任。何某辩称：A不动产交易公司提供的《房地产求购确认书》是格式文本，其违约条款不具有法律效力。
       法院最终审理认为：房源信息是A不动产交易公司获取经济利益的重要信息，是具有一定经济利益的载体，何某正是通过A不动产交易公司进行实地验看房屋后才获取了这一信息，进而达成了房屋买卖，其绕过A不动产交易公司与李某进行的房屋买卖行为侵害了A不动产交易公司的经济利益，应按照《房地产求购确认书》的具体约定承担违约责任。

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