“桂雅园别墅”预售和转预售合同纠纷案

一、一审诉辩理由及事实

海南省海南中级人民法院受理了海南爱地实业联合发展公司（以下简称爱地公司）诉海南坚联房地产有限公司（以下简称坚联公司）、第三人琼山县房地产开发总公司（以下简称琼山公司）房屋购销合同纠纷一案。

原告（爱地公司）诉称：一九九三年三月二十四日，原告与被告签订房屋购销合同。合同约定，由被告向原告出售位于琼山县城东门外“桂雅园新村别墅”十一幢，总价款为人民币17，325，900元。合同约定了原告交付房款的时间及被告交付别墅的时间，并规定了违约责任。合同签订后，原告分六次向被告支付了前三期款项。余下总款的40％。在被告交房及办完房产手续后支付。交房期限过后，被告未按约定交付房屋，经原告多次催促，被告回函表示随时可以交房，但至今未能将该房屋交付原告使用，给原告带来极大的经济损失。原告要求：l、诉请判令被告交付桂雅园别墅小区；2、判令被告按约支付违约金。

被告未作书面答辩。

第三人也未作书面答辩。

一审经审理查明：一九九二年七月十三日，被告与第三人签订了一份房屋购销合同。合同约定由第三人向被告出售位于琼山县X镇东门外的十一幢桂雅园新村别墅。总建筑面积约为4992平方米，每平方米单价为l，888.8元，总计9，428，889.6元。合同订立后，第三人应被告要求，又签订了一份假联营建房合同。一九九三年三月二十四日，原、被告签订了房屋购销合同。合同规定由被告向原告出售位于琼山县X镇东门外桂雅园新村别墅十一幢，总面积约为5022平方米，每平方米单价为3，450元；总计价款17，325，900元，分四期付清，交房期限为一九九三年六月底。合同订立后，原告在一九九三年三月二十四日至五月二十六日期间，分五次共计付给被告购房款10，395，540元。一九九三年八月十六日，工程经琼山县工程质量监督站、建委等部门验收合格。第三人于一九九三年八月二十日至十月二十五日间，多次书面通知被告支付余款及协商交房事宜。原告与被告在此期间也曾多次以函付或当面交涉交房问题。因工程质量，未达成一致意见。原告以被告不能按期交房为由，请求判令被告交付桂雅园；新村别墅十一幢，并承担延期交房的违约责任及其他损失。另外，第三人在与被告签订购房合同时尚无建设用地使用权证；报建手续尚未办理，完毕，工程还未动工。

二、一审处理及理由

海南中级人民法院鉴于上述事实认为：被告与第三人订立的房屋购销合同是真实的，联营合同是虚伪的，被告与第三人所实施的民事行为，实际上是商品房预售行为。第三人在与被告签订房屋购销合同时尚无建设用地使用权证，报建手续尚未办理完毕，工程还未动工，不具备预售商品房的条件。所以被告与原告订立的购销房屋合同应认定无效，造成合同无效被告负全部过错责任。被告应将原告的购房款10，395，540元返还原告，并赔偿原告的实际货款利。息和逾期无法偿还的罚息损失。原告请求被告支付违约金及其他损失无理，不予支持乙第三人在本案中无直接过错，不承担责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第128条，《经济合同法》第7条第1款第1项，第16条第1款的规定，判决如下：一、被告应将原告已支付的购房款10，395，540元返还原告，并赔偿该款银行利息、罚息损失给原告（计息从该款每笔支付日起至还清款之日止，按月利率23％0计付，从一九九三年七月一日起至还清款之日止逾期罚息按日利率万分之五计算）。限被告在本判决发生法律效力之日起十五日内付清。二、案件受理费121，640元由被告负担；诉讼保全费3万元由原告负担。

三、二审诉辩理由及事实

上诉人坚联公司（原审被告）不服海南中级法院判决，向海南省高级法院提起上诉称：我公司与琼山公司一九九二年七月十三日签订房屋购销合同前，桂雅园别墅区项目已于一九九二年五月十三日经琼山县计委批准，琼山公司已对该地进行了三通一平、测绘、地质勘察、设计等工作，并于一九九二年七月十八日取得建筑许可证。琼山县政府对商品房预售的条件并无具体规定，该别墅建设的各项手续现已全部具备，且工程已经竣工验收。我公司与琼山公司签订的房屋购销合同应认定有效。我公司与爱地公司签订的房屋购销合同的意思表示真实、内容合法，同样是有效合同。一审判决错误，请求二审法院依法改判。

被上诉人爱地公司辩称：琼山公司与坚联公司签订房屋购销合同时，尚不具备商品房预售的条件，该合同的无效导致了我公司与坚联公司的房屋购销合同无效。且坚联公司以发展商的身份与我公司签订合同，主观上存在实施民事欺诈行为的故意，请求二审驳回上诉，维持原判。第三人琼山公司开庭审理时称：我方于一九九0年以前已对桂雅园别墅建设用地进行了三通一平，一九九二年四月开始筹建工作，一九九二年八月五日开始动工挖基础，现所有报建手续俱备，别墅工程也已竣工验收。我方的销售行为应为有效。请求法院保护我方利益。

二审经审理查明：一九九二年七月十三日，琼山公司与坚联公司签订（房屋购销合同），合同约定；琼山公司以每平方米1，888.8元的价格将其位于琼山市X镇东门外桂雅园新村别墅十一幢卖给坚联公司，别墅总面积为4992平方米，总价款人民币942万元。并约定如无不可抗力因素，琼山公司应于一九九三年六月底交付房屋。合同签订当日，坚联公司即依合同约定向琼山公司支付购房定金人民币20万元。此后又于七月二十四日依约支付第一期购房款人民币400万元。截止九四年八月二十六日，坚联公司共付琼山公司购房款人民币620万元。该别墅于一九九二年五月十三日由琼山县计委颁发“批建通知书”，一九九二年七月十八日由琼山县建委颁发“建筑许可证”和“建筑安装工程报建审批通知书”，一九九二年八月五日动工兴建。

一九九三年三月二十四日，坚联公司与爱地公司签订（房屋购销合同），合同约定由坚联公司以3450元／平方米（总价款17，325，900元）将上述桂雅园新村别墅十一幢出售给爱地公司。双方还就分期付款的期限和一九九三年六月底交付房屋，以及违约责任等事项作了明确约定。合同签订后，爱地公司依约于合同签订当日向坚联公哥交付定金：50万元。之后又分四次继续付款，至一九九三年五月二十六日，爱地公司共付给坚联公司购10，395，540元（包括定金50万元），至此，房屋交付前应付的购房款（占总价款的60％）已全部付清。

一九九三年八月十六日，经有关部门和琼山公司、坚联公司对该十一幢别墅进行质检，认为质量合格，同意交付使用。此后，琼山公司于一九九三年八月二十日至十月二十日间三次通知坚联公司继续付款和交接房屋，坚联公司也于同年八月三十二日至十月十八日四次向爱地公司发出同样通知。在此期间，爱地公司与坚联公司曾于九月六日和九月十四日共同对该别墅工程质量进行了检查验收，一致认为十一幢别墅在整体上和单体上尚存在一些问题需要修建。爱地公司因而认为房屋不能交付使用，拒绝给坚联公司交付余款。坚联公司也未向琼山公司付款，致使房屋一直没有交接。爱地公司便于一九九三年十月以坚联公司未依约定交付房屋，给其造成经济损失为理由提起诉讼，请求判令坚联公司交付房屋，并按购房总价款支付违约金。

该案在二审期间，二审法院召集爱地、坚联、琼山三家公司一起对该别墅质量进行抽检，认为别墅总体工程质量合格，但仍存在排水不畅、供水困难，以及部分门窗安装不合格等诸多遗留问题必须解决。经二审法院主持调解，三方同意解除相互之间形成的两个合同，由坚联公司从转卖桂雅园别墅实得差价款中退给爱地公司240万元，爱地公司再付购款758，339.62元，取得该别墅区东边A型六栋、B型二栋别墅，其余别墅归琼山公司所有。但在解决工程质量遗留问题上，意见分歧，未能达成协议。

四、二审处理及理由

二审认为，琼山公司与坚联公司，坚联公司与爱地公司实施的房屋买卖行为，属商品房预售和转预售的行为。琼山公司在与坚联公司签订（房屋购销合同）时，尚未取得土地使用权证，规划、建筑许可证，别墅工程尚未动工，本不具备商品房的预售条件，但鉴于合同签订后，规划、报建手续已经完善，合同已经大部分履行，双方对合同的效力并无争议，且工程已经基本完成，可酌情认定合同有效。坚联公司在依约付给琼山公司购房定金和第一期购房款后，将所预购房屋转售给爱地公司，双方意思表示真实自愿，且不违反当时法律、法规之规定，也应认定有效。在两个《房屋购销合同》履行过程中，坚联公司、爱地公司已分别将房屋交付前应付的购房款付给了卖方，虽然存在爱地公司迟延交付的情况，但相互间并不因此发生争议，后因别墅工程验收后实际存在的质量遗留问题没有解决，致使房屋逾期不能交付，造成爱地公司较大经济损失，坚联公司对此应负主要责任，琼山公司也应承担一定的责任。三方为了解决争端在本院主持下达成的解除合同后按实际给付价款取得相应房屋，以及由坚联公司退还240万元以弥补爱地公司损失的协议，符合互利公平原则和本案实际情况，本院予以照准。至于工程质量遗留问题的解决，应由琼山公司和坚联公司共同负责；鉴于坚联公司同意退款240万元时已将其应承担的这一责任包含在内，故可不再承担。原判认定事实不清，处理结果欠当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第3项之规定判决如下：一、撤不得销海南中级法院（重993）海南民二初字第48号民事判决。二、琼山公司与坚联公司、坚联公司与爱地公司分别于一九九二年七月十三日、一九九三年三月二十四日签订的《房屋购销合同》予以解除。三、爱地公司补足758，339.62后，取得桂雅园新村别墅小区别墅八栋，其余别墅为琼山公司所有。四、坚联公司于本判决生效之日起四十五：日内，将240万元从中扣出758，339.62元付给琼山公司作为爱地公司履行第三项判决的款项后，余款支付爱地公司，逾期付款，每日按总款额的万分之五计算罚息。五、琼山公司向爱地公司支付房屋维修费人民币五万元（从第四项判决所得款中扣划），并于本判决生效之日起四十五日内解决排水问题。房屋质量的其他遗留问题由爱地公司自行解决。六、本判决书生效日起四十五日内，由琼山公司直接与爱地公司办理上述几幢别墅的产权过户登记手续。上诉案件受理费由琼山公司、坚联公司、爱地公司各承担40，547元。

五、评说

随着商品经济的进一步发展，房地产业作为一大支柱产业蓬勃兴起并得到突飞猛进的发展。商品房预售、转预售作为商品房流通的一种形式已经被广泛应用。但由于法律滞后，缺乏调整这类行为的法律、法规，在审判实践中处理这类案件就较为棘手。人民法院处理这类新情况、新问题在适用法律上，坚持法律、法规有规定的，严格依照法律法规办理，法律法规没有规定的，依照政策和民法基本原则办理。

海南中级法院和海南省高级法院办理这宗商品房预售、转预售合同纠纷案就坚持这一原则。

该案的处理涉及三个法律问题：（一）联营建房和商品房预售的区别

该案一审被告坚联公司与第三人琼山公司签订了一份房屋购销合同，合同约定，由第三人琼山公司出售十一幢别墅给被告坚联公司。签约同时，为了掩人耳目，使坚联公司转售该商品房，因坚联公司要求，双方又签订了一份联营建房合同。对这两个合同的性质如何认定，一审法院受理此案后，审理查明，琼山公司与坚联公司签订的合同从性质上看，实为商品房预售，而非联营建房。这一认定是正确的。根据民法原理，某一合同的性质并不取决于该合同的名称，而是取决于合同的具体权利义务内容。联营建房是指合同双方约定，一方出地，并负责办理一切报建手续，另一方出资并负责建筑工程设计、施工、安装等工作。双方按合同约定分别取得竣工房屋的产权。即双方共同出资、共同修建房屋，只是分工不同，目标是相同的。商品房预售是指合同双方约定，一方出地，并负责办理一切报建手续，组织设计、施工：、安装、另一方分期分批付款，并在合同约定的近期获得符合要求的商品房。预售合同的最大特点是一方是卖方，以出售期房获取钱财为目的，另一方是买方，以获取期房为目的。分清两种台同的性质，对于认定合同的效力具有重要意义。联营建房合同，联营双方应是房屋共同所有人，任何一方不经他方同意，擅自签约预售房屋，均为侵犯他方合法权益。预售行为无效。预售商品房合同中作为预购方有权将合同的权利义务转移给第三方，即签订转预售合同，而不需要预售方的同意。转预售行为有效。实践中，假联营真卖断的现象很普遍，当事人为了规避法律，在工程未报建、动工前，就开始炒卖项目，几番转手，牟取暴利。这是一种违法行为，不受法律保护。在审判实践中，应当认真查清当事人真实意图，按合同的权利义务及整个履行情况确定合同的性质及效力，合法的予以保护，违法的予以打击。

（二）关于商品房预售与转预售合同效力的认定

一审法院认为。被告坚联公司与第三人琼山公司签订的商品房预售合同无效，进而导致原告爱地公司与被告坚联公司签订的商品房转预售合同也无效……理由是：琼山公司与坚联公司签订商品房购销合同时尚无建设用地使用权证，报建手续尚未办理完毕，工程还未动工，不具备预售商品房的条件。二审法院认为，琼山公司与坚联公司在签订房屋购销合同时，尚未取得土地使用权证，规划、建设许可证，别墅工程尚未动工，本不具备商品房的预售条件，但鉴于合同签订后，规划、报建手续已经完善，合同已经大部分履行，双方对合同效力并无争议，且工程已经基本完成，可酌情认定合同有效。坚联公司在依约付给琼山公司购房定金和第一期购房款后，将所预购房屋转售给爱地公司，双方意思表示真实自愿，且不违反当时法律，法规之规定，也应认定有效。二审法院对合同效力的认定是正确的，既符合实际，又符合政策精神。随着商品经济的迅速发展，房地产业作为一大支柱产业，蓬勃兴起，一九九二年至一九九三年上半，呈现超常规发展势头。其中伴随许多投机行为，遗留下众多隐患。目前，许多房地产纠纷案件纷纷起诉于法院。其中商品房预售与转预售案件占到整个房地产案件的40％以上。哪些行为属于合法的预售、转预售行为，应当加以保护哪些属于炒买炒卖、牟取暴力行为，应当予以打击这个法律界限如何把握根据国家建设部1993年8月《关于加强商品房销售管理的通知》、建设部、国家土地管理局、国家工商行政管理局、国家税务总局1993年8月10日<关于加强房地产市场宏观管理促进房地产业健康持续发展的《意见》，最高人民法院1993年11月24B关于<全国民事审判工作座谈会纪要）精神，商品房预售应当具备以下基本条件：1、预售方须持有土地使用权证或土地使用权批文、红线图、《建筑规划许可证》、《施工任务通知书》；2、建设工程合同已依法成立；3、有验资或其他相应资料证明投入预售房屋的建设资金已达该项目建设投资总额的20％以上，或基础工程已经完成。4、缴纳了有关税费。商品房转预售应当具备以下条件：l、转预售方应付给上手卖方的预约款已经基本付清，或双方约定的可转预售的条件已经成就。2、缴纳了有关税费。这是目前处理商品房预售、转预售可依据的政策性文件。在上述政策文件下发以前已经发生的纠纷，如何掌握最高法院《纪要》指出：《纪要》下发前，实施的商品房预售、转预售行为产生的纠纷，要从实际出发，本着有利于房地产业发展、尊重合同约定、公平合理的原则酌情确定合同效力。二审法院认真贯彻《纪要》精神，以《纪要》下发时间为界限，确定该案的处理原则。该案中的两个合同分别签订于1992年7月、1993年3月，在《纪要》和其他政策文件下发之前。该案中坚联公司与琼山公司签订商品房预售合同时，尚不具备预售的必备条件，但鉴于合同签订后不久，工程的一切报建手续都具备，且已动工，合同双方当事人意思表示真实自愿；对合同效力无争议，本着有利于房地产业发展、尊重合同约定、公平合理的原则，依法确定该预售合同有效、转预售合同也有效。这样认为既符合海南房地产业发展的实际情况，又贯彻了政策精神。

（三）经双方协商同意，合同可以解除

合同尚未履行时，一方请求或双方协商同意，合同可以解除。如果解除合同造成损失的，对解除合同负有责任的一方应赔偿对方的损失或依合同的约定承担相应的责任。二审法院审理本案时查明，因为工程质量不合格，对方拒绝接受，合同无法按约定履行。为此法院主持三方当事人进行调解，三方同意解除两个房屋购销合同，根据实际支付款项，爱地公司取得部分别墅，其余别墅归琼山公司所有。但在工程质量遗留问题上意见分歧。未能达成协议，故法院作出了二审判决。二审法院这样处理时正确后，彻底地解决了三方当事人之间因为合同效力、工程质量问题等方面的分歧和矛盾。