定金的法律规定

「案情介绍」

1999年7月，王某委托北京市某信息咨询有限公司（以下简称咨询公司）为其代办购买本市菜市口地区一间平房的全部手续，王某向该咨询公司交纳了一万元定金，并与其签订了定金收付书，其中约定：王某委托咨询公司购买坐落于菜市口的房屋，总金额为九万元，王某交付定金一万元；总周期为15日，如购房未成功咨询公司应如数退还王某定金。在履行期限即将届满的第十四天，某咨询公司电话通知王某，代购义务无法履行，要求王某取回定金。王某不同意，即起诉至法院，要求解除合同，并双倍返还定金。

「审判结果」

法院经审理认为：原、被告之间的协议属委托购房协议，双方在协议中明确约定购房不成功，被告如数退还原告定金。现双方均同意解除委托购房协议，本院不持异议，被告所收定金应如数退还原告。原告要求双倍返还定金缺乏法律依据，本院不予支持。因此法院判决，解除双方的委托购房协议，被告某咨询公司返还原告定金人民币一万元，驳回原告的其他诉讼请求。

「本案评析」

本案中，双方争议的焦点主要在于被告咨询公司是否应双倍返还原告王某所支付的定金。那么，首先让我们了解一下关于定金的法律规定。定金是债的担保形式中的一种，它是指当事人一方在合同成立后和履行前，依照约定向对方支付的一笔金钱。合同相对方履行合同义务后，定金应当作价款或者收回；如合同履行中出现违约，给付定金的一方不履行合同时，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行合同的，应当双倍返还定金，这就是民法及合同法中规定的定金罚则。此外，法律规定，定金应当以书面形式约定，数额不超过主合同标的额的20%.本案中的定金无论从形式还是从内容上似乎都符合法律的规定，那么原告的主张为什么得不到法院的支持呢

本案中实际上存在着两个合同关系：一个是王某与咨询公司的中介服务合同；另一个是王某与房屋产权人的房屋买卖合同。王某与咨询公司之间的法律关系，实质上是王某先与咨询公司签订中介服务合同，再由咨询公司开展工作，促成王某与房屋产权人建立房屋买卖合同。明白了这一点，也就不难看出，王某所付出的一万元定金，显然是房屋买卖合同的定金，而不是中介合同的定金。这笔钱不是付给咨询公司的，而应由中介人经手转付给房屋产权人。现在房屋买卖合同根本未曾成立，有何来违约行为，如何援引定金罚则呢

那么，中介人咨询公司应承担什么样的责任呢根据法律有关中介合同的规定，中介人承担的义务，是联系欲建立合同关系的双方当事人，促成合同的签订。在合同关系成就后，中介人可依据中介合同的约定收取报酬，中介合同至此完成，中介人对此后合同双方履行合同的情况不负有任何保证责任；如合同未能成就，中介人无权收取报酬，但除非中介合同另有约定，亦不对双方当事人承担违约责任。

在本案中，中介人咨询公司尚未向王某收取中介佣金，且双方亦未事先约定在中介不成功的情况下应由咨询公司向王某承担违约责任。故咨询公司只需将王某委托其支付给房屋产权人的一万元定金退还王某，不再负有其他义务。法院的判决是完全正确的。在当前的房屋买卖、租赁市场中，中介行为是非常普遍存在的现象，许多交易行为均通过中介人来进行。因此，您在委托中介进行交易时，更应明确中介人在交易中的法律地位，了解其法定的权利和义务，以更好地保护自己，促成交易。